簡(jiǎn)介：榮安地產(chǎn)股份有限公司子公司管理制度榮安地產(chǎn)股份有限公司子公司管理制度第一章一章總則總則第一條一條為加強(qiáng)對(duì)子公司的管理，維護(hù)公司整體形象和投資者利益，根據(jù)中華人民共和國(guó)公司法（以下簡(jiǎn)稱公司法）、公司章程等法律、法規(guī)和規(guī)章，特制定本制度。第二條本制度所稱母公司、公司系指榮安地產(chǎn)股份有限公司（不含子公司）；子公司系指榮安地產(chǎn)股份有限公司投資控股或?qū)嵸|(zhì)控股的公司。第三條三條加強(qiáng)對(duì)子公司的管理，旨在建立有效的控制機(jī)制，對(duì)公司的組織、資源、資產(chǎn)、投資等和公司的運(yùn)作進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，提高公司整體運(yùn)作效率和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第四條四條母公司依據(jù)對(duì)子公司資產(chǎn)控制行使對(duì)子公司的重大事項(xiàng)管理。同時(shí)，負(fù)有對(duì)子公司指導(dǎo)、監(jiān)督和相關(guān)服務(wù)的義務(wù)。第五條五條子公司在公司總體方針目標(biāo)框架下，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)和自主管理，合法有效地運(yùn)作企業(yè)法人財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行母公司對(duì)子公司的各項(xiàng)制度規(guī)定。第二章二章股權(quán)管理管理第六條六條子公司應(yīng)當(dāng)依據(jù)公司法及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，建立健全法人治理結(jié)構(gòu)和運(yùn)作制度。公司有權(quán)依照控股子公司的章程規(guī)定向控股子公司委派董事、監(jiān)事或推薦董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員人選，并可根據(jù)需要對(duì)其委派或推薦的任期內(nèi)的董事、監(jiān)事及高管人選做出適當(dāng)調(diào)整。派往子公司的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員或股權(quán)代表原則上從公司職員中產(chǎn)生，因工作需要也可向社會(huì)招聘，但須先聘為公司職員后方可派往子公司。擔(dān)任董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員的人選必須符合公司法和各子公司章程關(guān)于董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員任職條件的規(guī)定。具體委派流程如下（一）由公司總經(jīng)理推薦提名人選；（二）報(bào)董事長(zhǎng)最終審批；（三）提交子公司股東大會(huì)（股東會(huì)）、董事會(huì)審議。１榮安地產(chǎn)股份有限公司子公司管理制度意后報(bào)母公司履行相應(yīng)的審批程序后才能組織實(shí)施，未經(jīng)過(guò)上述程序的項(xiàng)目不得對(duì)外投資。第十八條擔(dān)保、抵押。子公司未經(jīng)母公司董事會(huì)批準(zhǔn)，不得對(duì)外出借資金和進(jìn)行任何形式的第五章五章內(nèi)部審計(jì)審計(jì)監(jiān)督第十九條母公司定期或不定期實(shí)施對(duì)子公司的審計(jì)監(jiān)督。由公司審計(jì)部負(fù)責(zé)根據(jù)公司內(nèi)部審計(jì)管理制度相關(guān)規(guī)定開展內(nèi)部審計(jì)工作。第二十條內(nèi)部審計(jì)內(nèi)容包括但不限于經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、工程項(xiàng)目審計(jì)、重大經(jīng)濟(jì)合同審計(jì)、內(nèi)部控制審計(jì)及單位負(fù)責(zé)人任期經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)等。第二十一條一條子公司在接到審計(jì)通知后，應(yīng)當(dāng)做好接受審計(jì)的準(zhǔn)備，并在審計(jì)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)給予主動(dòng)配合。第二十二條二條經(jīng)母公司董事會(huì)批準(zhǔn)的審計(jì)意見(jiàn)書和審計(jì)決定送達(dá)子公司后，該子公司必須認(rèn)真執(zhí)行。第六章六章投資管理管理第二十三條三條子公司對(duì)外投資行為視同母公司對(duì)外投資，需按照母公司章程規(guī)定的對(duì)外投資權(quán)限履行審批程序。第二十四條子公司在報(bào)批投資項(xiàng)目前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期考察和可行性論證，向母公司提交的投資方案，必須是可供選擇的可行性方案。第二十五條五條子公司發(fā)展計(jì)劃必須服從和服務(wù)于公司總體規(guī)劃，在公司發(fā)展規(guī)劃框架下，細(xì)化和完善自身規(guī)劃。第二十六條六條子公司在具體實(shí)施項(xiàng)目投資時(shí)，必須按批準(zhǔn)的投資額進(jìn)行控制，確保工程質(zhì)量、工程進(jìn)度和預(yù)期投資效果，及時(shí)完成項(xiàng)目決算。第七章七章母子公司之間之間的相互關(guān)系關(guān)系第二十七條七條子公司日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的計(jì)劃、組織和管理，對(duì)外投資項(xiàng)目的確定等３

簡(jiǎn)介：榮安地產(chǎn)股份有限公司關(guān)聯(lián)交易管理辦法（2013版）榮安地產(chǎn)股份有限公司關(guān)聯(lián)交易管理辦法第一章一章總則總則第一條為規(guī)范榮安地產(chǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“公司”）與控股股東及其他關(guān)聯(lián)人之間的經(jīng)濟(jì)行為，進(jìn)一步規(guī)范公司與控股股東及其他關(guān)聯(lián)人的資金往來(lái)，保證公司與關(guān)聯(lián)人之間訂立的關(guān)聯(lián)交易合同符合公平、公正、公開的原則，確保公司的關(guān)聯(lián)交易行為不損害公司和全體股東利益，依據(jù)中華人民共和國(guó)公司法、中華人民共和國(guó)證券法、深圳證券交易所股票上市規(guī)則、上市公司股東大會(huì)規(guī)則、關(guān)于規(guī)范上市公司與關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)及上市公司對(duì)外擔(dān)保若干問(wèn)題的通知、關(guān)于加強(qiáng)社會(huì)公眾股股東權(quán)益保護(hù)的若干規(guī)定等法律、法規(guī)、規(guī)范性文件及公司章程的有關(guān)規(guī)定，特制定本辦法。第二章二章關(guān)聯(lián)交易和關(guān)和關(guān)聯(lián)人第二條本辦法所稱關(guān)聯(lián)交易是指公司或控股子公司與公司關(guān)聯(lián)人之間發(fā)生的轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項(xiàng)。包括下列事項(xiàng)（一）購(gòu)買或出售資產(chǎn)；（二）對(duì)外投資（含委托理財(cái)、委托貸款、對(duì)子公司投資等）；（三）提供財(cái)務(wù)資助；（四）提供擔(dān)保；（五）租入或租出資產(chǎn)；（六）簽訂管理方面的合同（含委托經(jīng)營(yíng)、受托經(jīng)營(yíng)等）；（七）贈(zèng)與或受贈(zèng)資產(chǎn)；（八）債權(quán)或債務(wù)重組；（九）研究與開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)移；（十）簽訂許可協(xié)議；（十一）購(gòu)買原材料、燃料、動(dòng)力；１榮安地產(chǎn)股份有限公司關(guān)聯(lián)交易管理辦法（2013版）第三章三章關(guān)聯(lián)交易應(yīng)遵應(yīng)遵循原則原則第七條七條公司與關(guān)聯(lián)人之間發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用和等價(jià)有償?shù)脑瓌t。第八條公司與關(guān)聯(lián)人之間發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易應(yīng)遵循關(guān)聯(lián)董事和關(guān)聯(lián)股東回避表決原則。第四章四章關(guān)聯(lián)交易價(jià)格價(jià)格和交易價(jià)款價(jià)款管理第九條九條關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是指公司與關(guān)聯(lián)人之間發(fā)生的關(guān)聯(lián)交易所涉及之商品、勞務(wù)、資產(chǎn)等的交易價(jià)格。第十條十條定價(jià)原則和定價(jià)方法（一）定價(jià)原則關(guān)聯(lián)交易的定價(jià)主要遵循市場(chǎng)價(jià)格的原則；如果沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格，按照成本加成定價(jià)；如果既沒(méi)有市場(chǎng)價(jià)格，也不適合采用成本加成價(jià)的，按照協(xié)議價(jià)定價(jià)；（二）定價(jià)方法交易雙方根據(jù)關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)的具體情況確定定價(jià)方法，并在相關(guān)的關(guān)聯(lián)交易協(xié)議中予以明確。市場(chǎng)價(jià)以市場(chǎng)價(jià)為準(zhǔn)確定商品或勞務(wù)的價(jià)格及費(fèi)率；成本加成價(jià)在交易的商品或勞務(wù)的成本基礎(chǔ)上加合理利潤(rùn)確定交易價(jià)格及費(fèi)率；協(xié)議價(jià)由交易雙方協(xié)商確定價(jià)格及費(fèi)率。第十一條關(guān)聯(lián)交易價(jià)款管理（一）交易雙方依據(jù)關(guān)聯(lián)交易協(xié)議中約定的支付方式和支付時(shí)間支付價(jià)款。（二）公司財(cái)務(wù)管理部應(yīng)對(duì)關(guān)聯(lián)交易執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤并督促相關(guān)部門按時(shí)結(jié)清價(jià)款。對(duì)產(chǎn)品或原料關(guān)聯(lián)交易應(yīng)跟蹤其市場(chǎng)價(jià)格及成本變動(dòng)情況，并將變動(dòng)情況記錄備案。第五章五章關(guān)聯(lián)交易審批審批權(quán)限和決策決策程序３

簡(jiǎn)介：管理手冊(cè)管理手冊(cè)第一部份第一部份組織系統(tǒng)組織系統(tǒng)一、一、XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司組織機(jī)構(gòu)圖一個(gè)上級(jí)原則責(zé)權(quán)一致的原則既無(wú)重疊，又無(wú)空白的原則高管層部門層二、雄森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各部門職能說(shuō)明書二、雄森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司各部門職能說(shuō)明書（草案）（草案）NOYR2002管理體制是一種嚴(yán)密的、合理的、形同機(jī)器那樣的社會(huì)組織，它具有熟練的專業(yè)勞動(dòng)、明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度，以及金字塔式的等級(jí)服從等特征，從而使其成為一種系統(tǒng)的管理技術(shù)體系。馬克斯韋伯在企業(yè)形成金字塔式的組織結(jié)構(gòu)，不斷的權(quán)威、標(biāo)準(zhǔn)化的任務(wù)、各種活動(dòng)的協(xié)調(diào)和參謀的作用做明晰的描述和反復(fù)強(qiáng)調(diào)，并輔之以正式的組織框圖、崗總經(jīng)辦企業(yè)管理中心預(yù)決算部銷售部策劃部設(shè)計(jì)部工程部人事行政部工程管理中心董事會(huì)總工室裝修部培訓(xùn)部營(yíng)銷策劃中心財(cái)務(wù)部物業(yè)管理部公關(guān)部項(xiàng)目拓展部三、三、營(yíng)銷策劃中心職能營(yíng)銷策劃中心職能1、對(duì)總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。2、根據(jù)公司有關(guān)經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報(bào)總經(jīng)理。3、負(fù)責(zé)根據(jù)銷售部各時(shí)期的租售計(jì)劃，制訂相應(yīng)的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。4、根據(jù)公司有關(guān)推廣工作的要求，實(shí)施各項(xiàng)推廣方案及措施。5、深入了解項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特色和經(jīng)營(yíng)情況，定期收集房地產(chǎn)信息，不斷推出各種促銷手段和措施。6負(fù)責(zé)項(xiàng)目外部公共場(chǎng)地公關(guān)活動(dòng)的組織、策劃、實(shí)施工作。7負(fù)責(zé)項(xiàng)目的服務(wù)管理工作，制訂相關(guān)服務(wù)措施及相應(yīng)的管理制度。四、四、工程管理中心工程管理中心1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。2、參與工程項(xiàng)目投資策劃、項(xiàng)目可行性研究工作，聯(lián)絡(luò)設(shè)計(jì)單位對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體工程各專業(yè)施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)并審核，參與工程預(yù)結(jié)算書編制，負(fù)責(zé)工程施工管理到竣工驗(yàn)收全過(guò)程操作。3、根據(jù)公司各項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況，編制并實(shí)施完成工程計(jì)劃，按時(shí)上報(bào)工作情況，及時(shí)跟進(jìn)落實(shí)各項(xiàng)工作計(jì)劃及資金計(jì)劃。4、參與工程施工招、投標(biāo)工作，編寫工程施工合同，并進(jìn)行審批、簽訂。5、加強(qiáng)質(zhì)量控制，保證工程施工按有關(guān)規(guī)定要求進(jìn)行。6、協(xié)調(diào)好各部門及外單位的關(guān)系，使工程順利進(jìn)行。五、五、企業(yè)管理中心企業(yè)管理中心1、向總經(jīng)辦負(fù)責(zé)。2、協(xié)助總經(jīng)辦管理開發(fā)部、人事行政部、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部的具體工作和事務(wù)。3、負(fù)責(zé)綜合經(jīng)營(yíng)開發(fā)管理以及規(guī)劃、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。4、負(fù)責(zé)資金計(jì)劃、資金調(diào)度和控制管理。六、六、銷售部職能銷售部職能1、向營(yíng)銷策劃中心負(fù)責(zé)。2、負(fù)責(zé)公司商業(yè)物業(yè)、物業(yè)內(nèi)公共場(chǎng)地、廣告牌等的招商、租售工作。3、協(xié)同策劃部掌握市場(chǎng)行情，制定并執(zhí)行相應(yīng)的招商計(jì)劃、策略。4、挖掘新的客戶來(lái)源，跟蹤潛在客戶，并對(duì)客戶資料進(jìn)行整理歸檔。5、與新舊客戶保持良好關(guān)系，協(xié)助客戶解決在招商、租售過(guò)程中的問(wèn)題。6、負(fù)責(zé)辦理招商、租售中的各項(xiàng)手續(xù)，做好售后服務(wù)工作。7、協(xié)助財(cái)務(wù)部收取客戶需繳交的各項(xiàng)費(fèi)用。8、配合其他部門做好客戶服務(wù)工作。

簡(jiǎn)介：XX2013201303301XX123456“”“”1AJ1J2J3J4J5100J6J7J8XX2013201303303F4“”F5F6||F7F8F93602F103602F11F12F13F14F15F16更多績(jī)效文件來(lái)自房地產(chǎn)績(jī)效探討群中國(guó)績(jī)效探討群群號(hào)272175337績(jī)效文件請(qǐng)到中國(guó)績(jī)效探討群下載

簡(jiǎn)介：無(wú)錫公司工程成本管理控制文件無(wú)錫公司工程成本管理控制文件（第一版）（第一版）編制無(wú)錫成本管理部編制無(wú)錫成本管理部日期日期20052005年3月前言

簡(jiǎn)介：中小企業(yè)上市專家中小企業(yè)上市專家國(guó)研投資智力成果國(guó)研投資智力成果郵箱郵箱ZNHNEMBAZNHNEMBA國(guó)研投資首席專家國(guó)研投資首席專家賈澎博士智力支持賈澎博士智力支持河南河南MAMA置地集團(tuán)股份有限公司全面預(yù)算管理制度置地集團(tuán)股份有限公司全面預(yù)算管理制度河南河南MAMA置地集團(tuán)股份有限公司置地集團(tuán)股份有限公司全面預(yù)算管理體系全面預(yù)算管理體系制作人賈澎博士制作人賈澎博士國(guó)研投資有限公司國(guó)研投資有限公司郵箱郵箱ZNHNEMBAZNHNEMBA中小企業(yè)上市專家中小企業(yè)上市專家國(guó)研投資智力成果國(guó)研投資智力成果郵箱郵箱ZNHNEMBAZNHNEMBA國(guó)研投資首席專家國(guó)研投資首席專家賈澎博士智力支持賈澎博士智力支持河南河南MAMA置地集團(tuán)股份有限公司全面預(yù)算管理制度置地集團(tuán)股份有限公司全面預(yù)算管理制度1第一章第一章總則總則第一條第一條為加強(qiáng)集團(tuán)財(cái)務(wù)預(yù)算管理，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算工作的預(yù)測(cè)、控制作用，根據(jù)企業(yè)財(cái)務(wù)通則，特制定本規(guī)定。第二條第二條本規(guī)定主要包括財(cái)務(wù)預(yù)算編制、審批、控制與反饋。第三條第三條本規(guī)定適用于集團(tuán)公司以及其控股子公司。第二章第二章財(cái)務(wù)預(yù)算的管理體制財(cái)務(wù)預(yù)算的管理體制和組織體系和組織體系第四條第四條集團(tuán)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃、分級(jí)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體制。第五條第五條統(tǒng)一計(jì)劃是指集團(tuán)的年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)行集中統(tǒng)一的管理原則。第六條第六條分級(jí)管理是指各項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)統(tǒng)一向各事業(yè)部（子公司）分解、下達(dá)；業(yè)經(jīng)下達(dá)的財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)由各事業(yè)部（子公司）負(fù)責(zé)落實(shí)，并向其所轄部門進(jìn)行指標(biāo)的再分解。第七條第七條各事業(yè)部（子公司）要將財(cái)務(wù)預(yù)算作為控制日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的依據(jù)，切實(shí)保證各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的實(shí)施。通過(guò)年終考核，檢查財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)的完成情況。完成或超額完成年度財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)的事業(yè)部（子公司），由總部根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)該事業(yè)部（子公司）及其負(fù)責(zé)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)完不成年度財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)的事業(yè)部（子公司），根據(jù)不同情節(jié)，對(duì)該企業(yè)及其主要負(fù)責(zé)人給予相應(yīng)的處罰，追究其經(jīng)濟(jì)或行政責(zé)任，并在安排下年度財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)，在財(cái)務(wù)指標(biāo)及優(yōu)惠政策上對(duì)該事業(yè)部（子公司）予以區(qū)別對(duì)待。第八條第八條組織體系（一）計(jì)劃、預(yù)算與考核委員會(huì)是在集團(tuán)總裁的直接領(lǐng)導(dǎo)下的企業(yè)集團(tuán)預(yù)算管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)。其主要職責(zé)是企業(yè)預(yù)算目標(biāo)、預(yù)算政策、預(yù)算程序的審議與制定權(quán)；將企業(yè)預(yù)算提交給經(jīng)營(yíng)者與董事局審核報(bào)批的報(bào)送權(quán)；已獲批準(zhǔn)預(yù)算的下達(dá)執(zhí)行權(quán)；各項(xiàng)預(yù)算的審定、監(jiān)督、控制與調(diào)整修訂權(quán)；獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)與獎(jiǎng)懲形式的制定權(quán)；預(yù)算糾紛的仲裁權(quán)等。

簡(jiǎn)介：施工房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用分類表施工房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用分類表施工企業(yè)周轉(zhuǎn)材料周轉(zhuǎn)材料鋼模板、木模板、腳手架、擋板、架料、其他周轉(zhuǎn)材料人工費(fèi)人工費(fèi)直接從事于建筑安裝工程施工的人員開支的各項(xiàng)費(fèi)用包括工資、工資性補(bǔ)貼、輔助工資、福利費(fèi)及勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)。材料費(fèi)材料費(fèi)施工過(guò)程中耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費(fèi)用和周轉(zhuǎn)材料的攤銷或租賃費(fèi)用。機(jī)械使用費(fèi)機(jī)械使用費(fèi)使用機(jī)械作業(yè)所發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)以及機(jī)械安、拆和進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)。包括折舊費(fèi)、大修理費(fèi)、經(jīng)常修理費(fèi)、安拆費(fèi)及場(chǎng)外運(yùn)輸費(fèi)、燃料動(dòng)力費(fèi)、車船使用費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)。涉及租賃機(jī)械設(shè)備的還包括設(shè)備租賃費(fèi)。其他直接費(fèi)其他直接費(fèi)設(shè)計(jì)和技術(shù)援助費(fèi)、冬雨季施工增加費(fèi)、夜間施工增加費(fèi)、施工現(xiàn)場(chǎng)材料的二次搬運(yùn)費(fèi)、儀器、儀表使用費(fèi)、生產(chǎn)工具和用具使用費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)、特殊工程培訓(xùn)費(fèi)、工程定位復(fù)測(cè)費(fèi)、工程點(diǎn)交費(fèi)、特殊地區(qū)施工增加費(fèi)、場(chǎng)地清理費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)用、水電費(fèi)工程施工工程施工（工程施工費(fèi)用，包括房屋、建筑物、設(shè)備基礎(chǔ)等的建筑工程，管道、輸電線路、通訊導(dǎo)線等的敷設(shè)工程，特殊爐的砌筑工程，金屬結(jié)構(gòu)工程，上下水道工程，道路工程，鐵路工程，礦山掘進(jìn)工程，以及生產(chǎn)、動(dòng)力、起重、運(yùn)輸、傳動(dòng)等各種需要安裝設(shè)備的裝配、裝置工程等的施工費(fèi)用。其中房屋等建筑物工程施工費(fèi)用，除了包括其本身的施工費(fèi)用外，還應(yīng)包括列入房屋工程預(yù)算內(nèi)的暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備的價(jià)值）間接費(fèi)用間接費(fèi)用企業(yè)下屬各施工單位（工程處、施工隊(duì)、工區(qū)）為組織和管理施工生產(chǎn)活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用包括施工、生產(chǎn)單位管理人員工資、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、工程保修費(fèi)、排污費(fèi)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地征用及拆遷補(bǔ)償土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、出讓金、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑工程安裝費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)公共配套設(shè)施支出開發(fā)成本開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用房產(chǎn)銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用期間費(fèi)用期間費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用。包括工資、福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅、土地使用稅、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)推銷、遞延資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失以及其他管理費(fèi)等

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)公司預(yù)算管理制度房地產(chǎn)公司預(yù)算管理制度20110506095724來(lái)源一、目的為科學(xué)合理的計(jì)劃使用資金，避免造成資金的盲目無(wú)序使用，使公司有限資金能充分發(fā)揮效力，為公司經(jīng)營(yíng)管理和持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件，特制定本預(yù)算管理制度。二、全面預(yù)算的內(nèi)容全面預(yù)算按其涉及的內(nèi)容分為總預(yù)算和專門預(yù)算?？傤A(yù)算是指預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表。專門預(yù)算是指各部門的管理費(fèi)用預(yù)算、固定資產(chǎn)增減及維修預(yù)算、廣告宣傳費(fèi)及業(yè)主活動(dòng)費(fèi)預(yù)算、資金預(yù)算和開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)算。三、預(yù)算編制的程序和方法（一）公司領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)長(zhǎng)期規(guī)劃及集團(tuán)董事會(huì)所提出的目標(biāo)，提出公司一定時(shí)期的總目標(biāo)，并下達(dá)規(guī)劃目標(biāo)；（二）各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的公司目標(biāo)，自行草編預(yù)算，使預(yù)算能較為可靠、較為符合實(shí)際；（三）財(cái)務(wù)部作為公司預(yù)算編制的牽頭部門，指導(dǎo)、匯總并初步協(xié)調(diào)各部門預(yù)算，編出資金預(yù)算、成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、固定資產(chǎn)增減及維修預(yù)算、廣告宣傳費(fèi)及業(yè)主活動(dòng)費(fèi)預(yù)算；（四）財(cái)務(wù)部將所匯總的本公司的預(yù)算報(bào)公司主要領(lǐng)導(dǎo)審批后報(bào)集團(tuán)董事會(huì)或其指定機(jī)構(gòu)審批，討論通過(guò)或者駁回修改；（五）批準(zhǔn)后的預(yù)算下達(dá)給各部門執(zhí)行。四、資金預(yù)算編制的程序和方法（一）由財(cái)務(wù)部根據(jù)各部門的預(yù)算編制公司資金預(yù)算，以便最大可能發(fā)揮資金效益，使公司得以穩(wěn)健發(fā)展。（二）資金預(yù)算包括收入、支出和余額三大部份。（三）根據(jù)銷售部提供的銷售回款計(jì)劃表和應(yīng)收帳款表編制預(yù)計(jì)半年乃至一年的收入部份資金預(yù)算，包括預(yù)計(jì)本期實(shí)現(xiàn)收入和本期收回前期應(yīng)收回收入兩部份。（四）支出部份包括土地款、工程款、稅金和費(fèi)用。根據(jù)公司簽訂的土地協(xié)議預(yù)算各期應(yīng)付土地款。根據(jù)工程部、預(yù)算部編制的工程款支付預(yù)算計(jì)算各期應(yīng)付工程款。根據(jù)銷售回款情況和公司總體運(yùn)作，計(jì)算每月上繳稅金規(guī)模。根據(jù)策劃部等部門上報(bào)預(yù)算預(yù)計(jì)各期支付的營(yíng)銷費(fèi)、管理費(fèi)和物管費(fèi)等。根據(jù)貸款合同計(jì)算各期利息支出。（五）余額是收入與支出之差，根據(jù)此差額確定公司的融資規(guī)模及融資形式。五、開發(fā)項(xiàng)目成本預(yù)算（一）由工程預(yù)算部提出各項(xiàng)目成本明細(xì)及金額；第五條、公司所屬各分公司每月25日結(jié)賬，按公司要求在次月5日前向各有關(guān)部門報(bào)送報(bào)表。公司財(cái)務(wù)部按季向總經(jīng)理報(bào)送合并會(huì)計(jì)報(bào)表及附注說(shuō)明。第六條、財(cái)務(wù)人員要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)收支的監(jiān)控。嚴(yán)防虛報(bào)冒領(lǐng)、貪污等行為發(fā)生。第七條、各分公司財(cái)務(wù)人員監(jiān)督、督促應(yīng)收賬款的回收。第八條、各分公司會(huì)計(jì)對(duì)所轄?zhēng)?wù)要一月一濾，以保證帳務(wù)應(yīng)轉(zhuǎn)盡轉(zhuǎn)，信息真實(shí)準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)上報(bào)公司財(cái)務(wù)。第九條、各分公司財(cái)務(wù)對(duì)年終科目余額必須進(jìn)行清理，對(duì)確實(shí)不能銷賬的預(yù)付款，要單獨(dú)向公司匯報(bào)審批。第十條、財(cái)務(wù)部要收取合規(guī)、合法手續(xù)，避免因手續(xù)問(wèn)題給公司造成經(jīng)濟(jì)損失。第十一條、購(gòu)置固定資產(chǎn)要及時(shí)入賬，按規(guī)定計(jì)提折舊。第十二條、各分公司出納賬都要做到日清月結(jié)，接受公司審計(jì)、財(cái)務(wù)部和本單位會(huì)計(jì)的檢查指導(dǎo)。第十三條、出納人員應(yīng)及時(shí)將所收現(xiàn)金存入銀行，每日晚間庫(kù)存現(xiàn)金不得超過(guò)1000元。對(duì)特殊情況下發(fā)生的以個(gè)人存折形式存放公司資金，出納應(yīng)向公司財(cái)務(wù)部長(zhǎng)事先申明，并辦理登記手續(xù)。更換或注銷存折時(shí)，應(yīng)由登記人留存存折復(fù)印件，計(jì)收利息后方可更換。第十四條、財(cái)務(wù)人員組織、指揮、協(xié)調(diào)與核算相關(guān)事項(xiàng)的操作運(yùn)行。第十五條、財(cái)務(wù)部門建立完整的帳務(wù)核算體系，必須設(shè)立總帳（一級(jí)帳）、分類明細(xì)帳（二級(jí)帳），對(duì)各類資產(chǎn)進(jìn)行分類明細(xì)核算，各使用部門建立三級(jí)保管帳。所有帳務(wù)設(shè)置、票據(jù)領(lǐng)用、傳遞、各類資產(chǎn)的出入庫(kù)程序由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)管理，確保帳帳相符、帳實(shí)相符、帳表相符。資產(chǎn)管理部門設(shè)立臺(tái)帳進(jìn)行監(jiān)督管理。第十六條、財(cái)務(wù)部要對(duì)重包、半重包工程繳納建安營(yíng)業(yè)稅，由公司直接代扣。直供材料憑真實(shí)的購(gòu)貨發(fā)票等手續(xù)報(bào)賬。代扣職工個(gè)人所得稅。第十七條、有獎(jiǎng)發(fā)票在報(bào)銷時(shí)，由會(huì)計(jì)人員監(jiān)刮方有效，自行刮票拒收。第十八條、因工作滯后發(fā)生稅款滯納金，均由所在單位會(huì)計(jì)承擔(dān)。第三節(jié)票據(jù)管理制度第一條為加強(qiáng)公司票據(jù)的管理，規(guī)范票據(jù)的傳遞和保管，控制票據(jù)的有效使用，制定本制度。第二條本制度所稱票據(jù)系指與公司日常經(jīng)營(yíng)相關(guān)的各種有價(jià)證券和憑證，包括發(fā)票、支票、匯票等。第三條公司處理有關(guān)票據(jù)事務(wù)時(shí)，應(yīng)遵循本制度的規(guī)定。票據(jù)管理第四條支票的管理借用支票必須填寫借支票單，借支票單必須經(jīng)財(cái)務(wù)部長(zhǎng)簽字后才可到出納處領(lǐng)取支票。向銀行提取現(xiàn)金時(shí)，使用現(xiàn)金支票，轉(zhuǎn)賬支付時(shí)，使用轉(zhuǎn)賬支票。第五條發(fā)票的管理1公司應(yīng)當(dāng)指定財(cái)務(wù)部專人向稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票。申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)辦人身份證明、稅務(wù)登記證，以及財(cái)務(wù)印章或者發(fā)票專用章的印模，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，領(lǐng)取發(fā)票領(lǐng)購(gòu)薄。然后，憑發(fā)票領(lǐng)購(gòu)薄上核準(zhǔn)的種類、數(shù)量以及購(gòu)買發(fā)票方式，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)購(gòu)發(fā)票。2公司應(yīng)當(dāng)按規(guī)定的時(shí)限、順序、欄次，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具發(fā)票，并加蓋公司財(cái)務(wù)印章或發(fā)票專用章。公司不得轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓、代開發(fā)票；不得倒買發(fā)票。

簡(jiǎn)介：成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南（試用本）編者按編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來(lái)，編纂成這本公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說(shuō)明第一控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來(lái)的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以〈控制什么WHAT〉、〈怎樣控制HOW〉和〈誰(shuí)來(lái)控制WHO〉的編寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)?lái)便利?？偛咳耸虏颗嘤?xùn)基地、總部人事部培訓(xùn)基地、20006立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié)由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本控制的主要任務(wù)由項(xiàng)目部來(lái)承擔(dān)。控制要點(diǎn)控制要點(diǎn)控制什么控制什么怎么控制怎么控制誰(shuí)來(lái)控制誰(shuí)來(lái)控制備查文件備查文件征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。1、新征土地征土地規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)2、買斷項(xiàng)目斷項(xiàng)目手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成合作方式符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)開發(fā)形式3、合作開發(fā)作開發(fā)付款總額付款時(shí)間選擇有利于公司利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見(jiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)說(shuō)明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成第一項(xiàng)

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)信托融資的三種方式房地產(chǎn)信托融資的三種方式信托業(yè)在我國(guó)現(xiàn)有的監(jiān)管體系下，具有混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，也就是說(shuō)信托從資金來(lái)源上與其它金融機(jī)構(gòu)沒(méi)什么區(qū)別，但在資金的運(yùn)用上環(huán)境更為寬松些，可以做貸款、拆借、投資，投資可以是實(shí)物投資，也可以是股票投資，可以進(jìn)行交易。信托還有一大特點(diǎn)，就是信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，如果信托公司嚴(yán)格按照“一法兩規(guī)”來(lái)辦事的話，就再也不會(huì)出現(xiàn)“廣國(guó)投事件”。信托表外財(cái)產(chǎn)與信托公司財(cái)產(chǎn)是不發(fā)生關(guān)系的，因此即使信托公司破產(chǎn)，投資人的信托財(cái)產(chǎn)也不會(huì)受影響，所以說(shuō)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是目前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。北國(guó)投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式，一是傳統(tǒng)的貸款方式，這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開發(fā)整理項(xiàng)目，就是貸款的形式，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城也是。二是以股權(quán)融資的方式，在這方面最早做的是重慶國(guó)投，他們做的第一個(gè)以股權(quán)融資信托，是持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這也是階段性股權(quán)融資的方式，這是信托能做而其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號(hào)文件的精神，因?yàn)檠胄形募幸粋€(gè)規(guī)定，開發(fā)商自有資金必須達(dá)到30，而這30必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到30就可以開工，現(xiàn)在則必須開發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)開發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到30的要求。為了達(dá)到這一要求，許多開發(fā)商愿意通過(guò)增資擴(kuò)股的方式來(lái)吸收資金，但這種方式最大的缺點(diǎn)是要求開發(fā)商讓出很大一塊利潤(rùn)。其實(shí)如果項(xiàng)目好，開發(fā)商能拿出一些股權(quán)與其它人分享利潤(rùn)，融資應(yīng)不成問(wèn)題。但問(wèn)題的關(guān)鍵是一些資金實(shí)力較差卻拿到好地的開發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤(rùn)。信托公司恰恰能滿足開發(fā)商的這種要求，信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類似于優(yōu)先股的概念，信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，因?yàn)樾磐泄局皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，無(wú)意介入房地產(chǎn)開發(fā)，這種信托方式許多開發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。第三種是交易方式的信托產(chǎn)品，這是其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的，如我們現(xiàn)在正推出的法國(guó)歐尚天津第一店信托計(jì)劃，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)推出的類似房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目。這個(gè)產(chǎn)品是通過(guò)發(fā)行信托投資計(jì)劃，募集近1億元資金，在天津中環(huán)地區(qū)投資一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國(guó)歐尚公司簽下40年租約，我們通過(guò)信托資金將這一商鋪買下來(lái)，每年的租金回報(bào)約1200萬(wàn)元，扣除稅費(fèi)和折舊，這一信托計(jì)劃給投資人的回報(bào)能達(dá)到6，信托公司收取一固定的管理費(fèi)用，但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動(dòng)性不好，現(xiàn)在既使是柜臺(tái)交易也沒(méi)有。如果將來(lái)能上市流通的話，這將是一個(gè)非常好的金融產(chǎn)品，我們考察美國(guó)市場(chǎng)，與我們這個(gè)信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品，在美國(guó)金融市場(chǎng)的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品，所以我們對(duì)這一金融產(chǎn)品的前景非?？春?，也希望能有更多的開發(fā)商關(guān)注這一信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托融資的三種方式房地產(chǎn)信托融資的三種方式信托業(yè)在我國(guó)現(xiàn)有的監(jiān)管體系下，具有混業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的特點(diǎn)，也就是說(shuō)信托從資金來(lái)源上與其它金融機(jī)構(gòu)沒(méi)什么區(qū)別，但在資金的運(yùn)用上環(huán)境更為寬松些，可以做貸款、拆借、投資，投資可以是實(shí)物投資，也可以是股票投資，可以進(jìn)行交易。信托還有一大特點(diǎn)，就是信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性，如果信托公司嚴(yán)格按照“一法兩規(guī)”來(lái)辦事的話，就再也不會(huì)出現(xiàn)“廣國(guó)投事件”。信托表外財(cái)產(chǎn)與信托公司財(cái)產(chǎn)是不發(fā)生關(guān)系的，因此即使信托公司破產(chǎn)，投資人的信托財(cái)產(chǎn)也不會(huì)受影響，所以說(shuō)信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立性是目前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。北國(guó)投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式，一是傳統(tǒng)的貸款方式，這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開發(fā)整理項(xiàng)目，就是貸款的形式，北京經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目三環(huán)新城也是。二是以股權(quán)融資的方式，在這方面最早做的是重慶國(guó)投，他們做的第一個(gè)以股權(quán)融資信托，是持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾兩年后以溢價(jià)方式將股權(quán)回購(gòu)，這也是階段性股權(quán)融資的方式，這是信托能做而其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號(hào)文件的精神，因?yàn)檠胄形募幸粋€(gè)規(guī)定，開發(fā)商自有資金必須達(dá)到30，而這30必須是所有者權(quán)益，以前對(duì)30的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項(xiàng)目前期融來(lái)資金達(dá)到30就可以開工，現(xiàn)在則必須開發(fā)商的所有者權(quán)益。一般來(lái)說(shuō)開發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個(gè)項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無(wú)非是公積金加注冊(cè)資本金，這很難達(dá)到30的要求。為了達(dá)到這一要求，許多開發(fā)商愿意通過(guò)增資擴(kuò)股的方式來(lái)吸收資金，但這種方式最大的缺點(diǎn)是要求開發(fā)商讓出很大一塊利潤(rùn)。其實(shí)如果項(xiàng)目好，開發(fā)商能拿出一些股權(quán)與其它人分享利潤(rùn)，融資應(yīng)不成問(wèn)題。但問(wèn)題的關(guān)鍵是一些資金實(shí)力較差卻拿到好地的開發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤(rùn)。信托公司恰恰能滿足開發(fā)商的這種要求，信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資有點(diǎn)類似于優(yōu)先股的概念，信托資金只要在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤(rùn)的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒(méi)有喪失對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)，因?yàn)樾磐泄局皇墙鹑跈C(jī)構(gòu)，無(wú)意介入房地產(chǎn)開發(fā)，這種信托方式許多開發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。第三種是交易方式的信托產(chǎn)品，這是其它金融機(jī)構(gòu)所不能做的，如我們現(xiàn)在正推出的法國(guó)歐尚天津第一店信托計(jì)劃，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上第一個(gè)推出的類似房地產(chǎn)投資基金的項(xiàng)目。這個(gè)產(chǎn)品是通過(guò)發(fā)行信托投資計(jì)劃，募集近1億元資金，在天津中環(huán)地區(qū)投資一個(gè)綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國(guó)歐尚公司簽下40年租約，我們通過(guò)信托資金將這一商鋪買下來(lái)，每年的租金回報(bào)約1200萬(wàn)元，扣除稅費(fèi)和折舊，這一信托計(jì)劃給投資人的回報(bào)能達(dá)到6，信托公司收取一固定的管理費(fèi)用，但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動(dòng)性不好，現(xiàn)在既使是柜臺(tái)交易也沒(méi)有。如果將來(lái)能上市流通的話，這將是一個(gè)非常好的金融產(chǎn)品，我們考察美國(guó)市場(chǎng)，與我們這個(gè)信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品，在美國(guó)金融市場(chǎng)的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品，所以我們對(duì)這一金融產(chǎn)品的前景非?？春茫蚕Ｍ苡懈嗟拈_發(fā)商關(guān)注這一信托產(chǎn)品。

簡(jiǎn)介：河南明星投資有限公司企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度1財(cái)務(wù)核算制度財(cái)務(wù)核算制度根據(jù)我國(guó)2006年頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的實(shí)際過(guò)程，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)，全面介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理過(guò)程，重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金、存貨、投資性房地產(chǎn)、開發(fā)成本和開發(fā)收入和有關(guān)稅金的核算等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)是在城市建設(shè)綜合發(fā)展、土地有償使用和住房商品化的經(jīng)濟(jì)條件下，適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要而發(fā)展起來(lái)的專業(yè)會(huì)計(jì)。該核算辦法主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的日常業(yè)務(wù)。而對(duì)企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的業(yè)務(wù)，諸如對(duì)外投資、發(fā)行債券、外匯業(yè)務(wù)的核算等，將不予以介紹。實(shí)務(wù)中如遇到這些業(yè)務(wù)，可按一般企業(yè)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)進(jìn)行處理。該核算制度的主要內(nèi)容如下第一章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象及賬戶、賬簿設(shè)置第二章房地產(chǎn)企業(yè)貨幣資金的核算第三章房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)收及預(yù)付款的核算第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算第五章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)的核算第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資性房地產(chǎn)的核算第七章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債的核算第八章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本與期間費(fèi)用的核算第九章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算第十章利潤(rùn)及其分配的核算第十一章所有者權(quán)益的核算第十二章會(huì)計(jì)報(bào)表第一章第一章房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象及賬戶、賬簿設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)象及賬戶、賬簿設(shè)置一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是隨著我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)的發(fā)展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐漸形成的一個(gè)新興行業(yè)。近些年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的發(fā)展高潮，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。這里所指的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理的具有法人資格，實(shí)河南明星投資有限公司企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度3的資金運(yùn)動(dòng)。這些資金運(yùn)動(dòng)具體表現(xiàn)為六大會(huì)計(jì)要素即資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的會(huì)計(jì)核算，就是對(duì)上述六大會(huì)計(jì)要素的增減變動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督、核算和反映。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)科目和賬簿設(shè)置（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置為了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，必須要設(shè)置相應(yīng)的會(huì)計(jì)科目。并且要根據(jù)設(shè)置的會(huì)計(jì)科目在賬簿中開設(shè)賬戶。會(huì)計(jì)科目是對(duì)各大會(huì)計(jì)要素所做的進(jìn)一步分類。為了會(huì)計(jì)核算的需要，將每一會(huì)計(jì)要素又劃分為若干具體項(xiàng)目，每一個(gè)項(xiàng)目就是一個(gè)會(huì)計(jì)科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南的統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)，應(yīng)設(shè)置如下會(huì)計(jì)科目。見(jiàn)表11。表11房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目表順序號(hào)編號(hào)科目名稱一、資產(chǎn)類11001庫(kù)存現(xiàn)金21002銀行存款31012其他貨幣資金41101交易性金融資產(chǎn)51121應(yīng)收票據(jù)61122應(yīng)收賬款71123預(yù)付賬款81131應(yīng)收股利91132應(yīng)收利息101221其他應(yīng)收款111231壞賬準(zhǔn)備121401材料采購(gòu)131402在途物資141403原材料151404材料成本差異161405開發(fā)產(chǎn)品

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題補(bǔ)充規(guī)定如下一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同，合資開發(fā)項(xiàng)目，暫按如下規(guī)定處理1項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付帳款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付帳款。投資各方對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。2項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對(duì)外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。項(xiàng)目利潤(rùn)形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤(rùn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理。并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理1出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過(guò)程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過(guò)程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。2出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過(guò)程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計(jì)入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)用。十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行

簡(jiǎn)介：第26章房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核全案房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效考核全案261投資部關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)投資部關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)序號(hào)序號(hào)KPI指標(biāo)指標(biāo)考核周期考核周期指標(biāo)定義指標(biāo)定義公式公式資料來(lái)源資料來(lái)源1投資計(jì)劃完成率年度100計(jì)劃投資額實(shí)際投資額投資部2項(xiàng)目投資收益率年度100所有項(xiàng)目投資總額所有項(xiàng)目總收益額財(cái)務(wù)部3項(xiàng)目可行性報(bào)告編制及時(shí)率年度100應(yīng)提交報(bào)告總數(shù)規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告提交數(shù)投資部4投資方案通過(guò)率季年度100提交方案總數(shù)方案通過(guò)數(shù)量投資部5投資項(xiàng)目評(píng)審準(zhǔn)確性年度評(píng)審工作有無(wú)重大疏漏投資部6投資運(yùn)行監(jiān)控報(bào)告提交及時(shí)率年度100應(yīng)提交報(bào)告總數(shù)規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告提交數(shù)投資部7投資失敗次數(shù)年度投資失敗項(xiàng)目數(shù)量財(cái)務(wù)部8項(xiàng)目中標(biāo)率年度0投標(biāo)總數(shù)中標(biāo)工程數(shù)投資部262市場(chǎng)部關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)市場(chǎng)部關(guān)鍵績(jī)效考核指標(biāo)序號(hào)序號(hào)KPI指標(biāo)指標(biāo)考核周期考核周期指標(biāo)定義指標(biāo)定義公式公式資料來(lái)源資料來(lái)源1市場(chǎng)拓展計(jì)劃完成率年度100計(jì)劃拓展量實(shí)際拓展量市場(chǎng)部2市場(chǎng)策劃方案提交及時(shí)率年度100方案總數(shù)規(guī)定時(shí)間內(nèi)應(yīng)提交策劃案數(shù)規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交策劃方市場(chǎng)部3市場(chǎng)宣傳活動(dòng)計(jì)劃提交及時(shí)率年度在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交廣告、公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃的數(shù)目與提交廣告、公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃總數(shù)的比市場(chǎng)部4市場(chǎng)調(diào)研計(jì)劃完成率月季年度0量計(jì)劃完成的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)實(shí)際完成市場(chǎng)調(diào)研數(shù)量市場(chǎng)部5市場(chǎng)拓展費(fèi)用達(dá)成率月季年度0計(jì)劃推廣費(fèi)用實(shí)際推廣費(fèi)用財(cái)務(wù)部6市場(chǎng)推廣活動(dòng)的次數(shù)年度根據(jù)市場(chǎng)策劃方案，組織實(shí)施公關(guān)、宣傳活動(dòng)的次數(shù)市場(chǎng)部264項(xiàng)目部經(jīng)理績(jī)效考核指標(biāo)量表項(xiàng)目部經(jīng)理績(jī)效考核指標(biāo)量表被考核人姓名被考核人姓名職位職位項(xiàng)目部經(jīng)理部門部門項(xiàng)目部考核人姓名考核人姓名職位職位總經(jīng)理部門部門序號(hào)序號(hào)KPI指標(biāo)指標(biāo)權(quán)重權(quán)重績(jī)效目標(biāo)值績(jī)效目標(biāo)值考核得分考核得分1項(xiàng)目計(jì)劃按時(shí)完成率20項(xiàng)目計(jì)劃中各項(xiàng)工作按時(shí)完成率達(dá)1002項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)率20項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)率達(dá)1003工程質(zhì)量評(píng)定10工程質(zhì)量評(píng)級(jí)在級(jí)以上4工程招標(biāo)及時(shí)率10工程招標(biāo)及時(shí)率達(dá)1005材料設(shè)備到位及時(shí)率5材料設(shè)備到位及時(shí)率達(dá)1006施工單位到位及時(shí)率5施工單位到位及時(shí)率達(dá)1007項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃達(dá)成率5項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃達(dá)成率達(dá)1008原材料、配套設(shè)備質(zhì)量合格率5原材料、配套設(shè)備質(zhì)量合格率達(dá)1009工程資料檔案完好率5工程資料檔案完好率達(dá)100員工管理5部門員工績(jī)效考核平均成績(jī)?cè)诜忠陨媳敬慰己丝偟梅直敬慰己丝偟梅挚己酥笜?biāo)說(shuō)明1項(xiàng)目計(jì)劃按時(shí)完成率項(xiàng)目計(jì)劃按時(shí)完成率0項(xiàng)目計(jì)劃規(guī)定的任務(wù)量務(wù)量項(xiàng)目計(jì)劃按時(shí)完成的任2工程招標(biāo)及時(shí)率工程招標(biāo)及時(shí)率0數(shù)項(xiàng)目需要招標(biāo)的總工程工程數(shù)規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成招標(biāo)的被考核人被考核人考核人考核人復(fù)核人復(fù)核人

簡(jiǎn)介：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用的稅務(wù)處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用的稅務(wù)處理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費(fèi)用，由于會(huì)計(jì)與稅務(wù)的規(guī)定不盡相同，在計(jì)算稅收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分，針對(duì)不同的情況采取不同的處理方法。一、相關(guān)政策規(guī)定1會(huì)計(jì)規(guī)定1998年以前，我國(guó)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)對(duì)借款費(fèi)用除固定資產(chǎn)構(gòu)建過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用予以資本化，其他借款費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用（不論開發(fā)產(chǎn)品是否完工），均直接計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用“核算。1998年1月27日，財(cái)政部印發(fā)股份有限公司會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表通知，在“對(duì)特殊行業(yè)和特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定“一節(jié)中首次明確“股份有限公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，可以計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本“。2000年，財(cái)政部200025號(hào)關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉的通知中明確股份有限公司會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表廢止，股份公司應(yīng)執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度。2001年1月18日，財(cái)政部發(fā)布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借款費(fèi)用又規(guī)定，該準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的借款費(fèi)用。因?yàn)橹两駴](méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的這部分借款費(fèi)用，在實(shí)際操作中就存在兩種情況執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度的，計(jì)入了有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；不執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度的，則計(jì)入了財(cái)務(wù)費(fèi)用。2稅務(wù)規(guī)定國(guó)稅發(fā)200084號(hào)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法規(guī)定從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。國(guó)稅發(fā)200383號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知中進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對(duì)象完工之前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入成本對(duì)象中；如屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。二、稅務(wù)處理1企業(yè)所得稅。在計(jì)算所得稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，屬于成本對(duì)象完工之前發(fā)生的，如果企業(yè)計(jì)入了“開發(fā)成本“，不需調(diào)整；如果計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用“的，則應(yīng)將其剔除出來(lái)，不予稅前列支。2土地增值稅。中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許在不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。否則，并入其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）10“以內(nèi)計(jì)算扣除。由于條例是94年頒發(fā)的，利息支出計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用“與當(dāng)時(shí)的會(huì)計(jì)處理是一致的。但根據(jù)目前的會(huì)計(jì)處理方法，就要視不同情況分別處理對(duì)不執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度、將完工之前的利息支出計(jì)入“財(cái)務(wù)費(fèi)用“核算的，按上述規(guī)定處理；對(duì)執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度、將完工之前的利息支出計(jì)入“開發(fā)成本“核算的，則須將“開發(fā)成本“中的包含的利息支出剔除出來(lái)，并入其他利息支出，視企業(yè)分?jǐn)偳闆r，據(jù)實(shí)扣除或并入其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“（取得土地使用權(quán)所支付的金額剔除利息支出后的房地產(chǎn)開發(fā)成本）10“以內(nèi)計(jì)算扣除。對(duì)加計(jì)20比例計(jì)算扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，也應(yīng)照此處理，否則將造成利息費(fèi)用的重復(fù)扣除。三、兩點(diǎn)建議1出臺(tái)規(guī)定，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理方法并入企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則加以明確，不管房地產(chǎn)開發(fā)單位是否執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度，企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，完工之前都必須計(jì)入“開發(fā)成本“進(jìn)行核算。2修改或補(bǔ)充土地增值稅暫行相關(guān)規(guī)定，使之與企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定以及會(huì)計(jì)制度銜接起來(lái)。明確開發(fā)產(chǎn)品完工前已計(jì)入“開發(fā)成本“的利息支出，必須剔除出來(lái)，與開發(fā)產(chǎn)品完工后“財(cái)務(wù)費(fèi)用“中的利息支出合并，按規(guī)定計(jì)算扣除。

簡(jiǎn)介：第1頁(yè)共105頁(yè)成本管理制度成本管理制度目錄第一節(jié)第一節(jié)工作流程工作流程1一、成本控制管理流程1二、工程款申請(qǐng)及支付流程10三、竣工結(jié)算流程16四、成本信息庫(kù)建立流程22第二節(jié)第二節(jié)工作標(biāo)準(zhǔn)工作標(biāo)準(zhǔn)2626一、中南成本標(biāo)準(zhǔn)26二、工程竣工結(jié)算資料27三、竣工結(jié)算通知書（模板）41第三節(jié)第三節(jié)工作準(zhǔn)則工作準(zhǔn)則4242一、城市公司（獨(dú)立項(xiàng)目公司）成本管理準(zhǔn)則42二、總公司成本管理準(zhǔn)則46三、竣工結(jié)算獎(jiǎng)罰準(zhǔn)則46四、設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目公司成本優(yōu)化的獎(jiǎng)勵(lì)條款48第四節(jié)第四節(jié)操作手冊(cè)操作手冊(cè)4949一、可研階段成本估算作業(yè)指引49二、目標(biāo)成本管理作業(yè)指引52三、設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化作業(yè)指引61四、招標(biāo)階段成本評(píng)審作業(yè)指引79五、工程竣工結(jié)算作業(yè)指引83六、責(zé)任狀指標(biāo)確定作業(yè)指引95第3頁(yè)共105頁(yè)成本管理控制流程（2）采購(gòu)、施工階段結(jié)算階段審核審批部門（崗位）總公司成本核算中心城市公司財(cái)務(wù)部城市公司核算部城市公司工程管理部城市公司成本部成本控制（1）編制施工圖預(yù)算技術(shù)支持協(xié)助目標(biāo)成本下達(dá)執(zhí)行工程供方采購(gòu)編制商務(wù)條款參與商務(wù)談判竣工驗(yàn)收合同管理變更、簽證管理竣工結(jié)算變更造價(jià)測(cè)算、復(fù)核確認(rèn)編制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本周報(bào)月報(bào)成本管理評(píng)估考核目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控、調(diào)整動(dòng)態(tài)成本控制（其他類）審核審批建安成本分析其他費(fèi)用分析組織編制竣工結(jié)算報(bào)告審核審批組織結(jié)果應(yīng)用成本數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)束質(zhì)量進(jìn)度安全管理工程款支付審核7891011NYNY審核總公司成本核算中心、財(cái)務(wù)管理中心、主管副總、總經(jīng)理審批總公司董事長(zhǎng)審核總公司成本核算中心、財(cái)務(wù)管理中心審批財(cái)務(wù)總監(jiān)