波特理論下的流動性過剩促使 房地產市場價格產生極化效應的動因分析

1、<p>　　波特理論下的流動性過剩促使 房地產市場價格產生極化效應的動因分析</p><p>　　波特的鉆石理論非常適合分析產業(yè)極化效應產生的動因。但是，該模型一般用于研究生產型產業(yè)的集群，對于第三產業(yè)，特別是房地產行業(yè)的分析，比較少見。因此，筆者就波特理論下的流動性過剩促使房地產市場價格產生極化效應的動因做一簡要分析。 </p><p>　　一、房地產行業(yè)的生產要素 </

2、p><p>　　房地產行業(yè)屬于資金密集型產業(yè)，資金在房地產投資中占據重要地位。但是，資金這一生產要素，僅僅是初級生產要素。資金生產要素可以為房地產行業(yè)提供初始的優(yōu)勢，但是，僅僅依賴資金這一生產要素，房地產企業(yè)的發(fā)展是不穩(wěn)定、不可持續(xù)的，是不能幫助房地產企業(yè)形成市場競爭力、進而持續(xù)發(fā)展壯大的。并且，過量的流動性往往造成沒有效率的資源配置。結合當前中國房地產現(xiàn)狀，在高勢能比梯度區(qū)域周圍以及中低勢能比梯度區(qū)域，往往會形成大

3、量的“睡城”、“鬼城”，一定程度上就是資源無效配置。 </p><p>　　高級要素與基本要素之間存在著復雜的關系?；疽亻_創(chuàng)的先期優(yōu)勢，將隨著在高級要素方面的投資得到加強和擴展。反過來講，基本要素方面的劣勢地位會形成一種向高級要素方面投資的壓力。結合當前中國房地產現(xiàn)狀，高勢能比梯度區(qū)域往往在現(xiàn)代通訊、信息、交通等基礎設施，受過高等教育的人力、研究機構等方面存在優(yōu)勢，因此，當投資者將大量的閑置資金投入房地產企業(yè)

4、，該區(qū)域的高級生產要素將會很大程度提高資金生產要素的利用效率，因此，資金優(yōu)勢將會通過高級生產要素的運作大大加強，形成區(qū)域乃至全國的競爭優(yōu)勢。 </p><p>　　二、房地產行業(yè)的需求條件 </p><p>　　一是生產要素優(yōu)勢。高勢能比梯度區(qū)域取得了得天獨厚、特別是高級生產要素方面的優(yōu)勢，產業(yè)自然在市場競爭中會遙遙領先，因此，與中低勢能比梯度區(qū)域相比，該區(qū)的人均可支配收入也會顯著高出很多

5、。投資者大量的資金頭寸為尋求保值增值的投資渠道，紛紛將流動性注入了該區(qū)的房地產市場。與之相比，中低勢能比梯度區(qū)域的房地產市場，投資者缺乏流動性，因而房地產出現(xiàn)了供大于求，價格下降的趨勢。二是消費升級。中低勢能比梯度區(qū)域的富裕者，為了更好的教育、醫(yī)療與日常消費體驗，以及更好的法治與公共治理環(huán)境，在向大城市移民。因此，本區(qū)域房地產市場始終處于供不應求的狀態(tài)，房地產價格持續(xù)看漲。與之相比，中低勢能比梯度區(qū)域的房地產市場，富裕投資者移民帶走大量

6、流動性頭寸，導致該區(qū)域房地產缺乏流動性補給，人們對該區(qū)房地產價格預期看跌。三是機會升級。高勢能比梯度區(qū)域一般會有更好的就業(yè)與商業(yè)機會。廣闊的機會，吸引著來自本區(qū)域和其他區(qū)域的優(yōu)秀人才，人口的迅猛增加，催生了本區(qū)域房地產租賃市場的火爆，房地產租賃價格持續(xù)走高。與之相比，中低勢能比梯度區(qū)域由于缺乏良好的就業(yè)與商業(yè)機會，該區(qū)租賃市場不被看漲，因而也無法帶動房地產價格持續(xù)上漲。 </p><p><b>　　三

7、、輔助產業(yè) </b></p><p>　　房地產業(yè)與生產性的產業(yè)不同，其輔助產業(yè)包括支持性產業(yè)和相關產業(yè)，這些產業(yè)在前向方面的關聯(lián)性表現(xiàn)不是很顯著，但是更多地表現(xiàn)在后向和橫向方面。房地產業(yè)的支持性產業(yè)包括房地產服務的中介機構、律師事務所、會計機構、評級機構、信息收集機構以及電子通信機構，等等。輔助產業(yè)能夠有效彌補極化過程中房地產市場供需的信息不對稱，促進房地產市場的專業(yè)化服務發(fā)展。而房地產機構也可以將

8、非核心業(yè)務方便、放心地剝離，以便節(jié)省開支，增加收入。因此，發(fā)達的輔助產業(yè)可以帶來房地產市場的極化效應。 </p><p><b>　　四、企業(yè)戰(zhàn)略 </b></p><p>　　波特在企業(yè)戰(zhàn)略層面提出兩個觀點。第一，不同的區(qū)域有著特色各異的“管理意識形態(tài)”，這些“管理意識形態(tài)”幫助或妨礙形成一個區(qū)域的競爭優(yōu)勢。例如，在高勢能比梯度區(qū)域里，高學歷，特別是 MBA、EMB

9、A 學歷背景的人，在房地產行業(yè)最高管理層占據重要的地位。而在中低勢能比梯度區(qū)域里，高學歷背景的人，這種高級生產要素本身就很稀缺，大部分高層管理者并不具有現(xiàn)代公司治理理念。而這些高學歷背景的人，更善于通過資本運作，在資本市場直接融資，以及更具有和銀行等金融機構談判的能力，從而更容易獲得源源不斷的流動性。他們也更加注重財務回報最大化和股東權益最大化。因此，他們所領導的房地產企業(yè)具有顯著的競爭優(yōu)勢。 第二，一個行業(yè)中存在激烈的國內競爭與該行業(yè)

10、保持競爭優(yōu)勢二者之間存在密切的聯(lián)系。例如，在高勢能比梯度區(qū)域里，聚集了萬科地產、保利地產、恒大地產、龍湖地產、碧桂園地產、首開集團等數(shù)十家全國大型房地產企業(yè)。激烈的競爭就像是一種“全面戰(zhàn)爭”狀態(tài)，其中許多企業(yè)以至不能實現(xiàn)利潤，而是以強調市場份額為目標，這些房地產企業(yè)處于不斷地超越競爭對手的拼搏中。競爭給這些房地產企業(yè)帶來創(chuàng)新、改進質量、降低成本、通過投資提升高級生產</p><p>　　在波特理論下，流動性過剩促