城鄉(xiāng)建設用地流轉法律制度研究——以集體土地權利自由與限制為視角.pdf

1、長期以來，我國以所有制為基礎形成了城鄉(xiāng)分割的土地市場，集體建設用地原則上禁止自由流轉，只能先征收為國有土地后出讓國有土地使用權用于城市建設，國家壟斷了集體土地的買方和賣方市場，農(nóng)民集體不能自主決定自有土地的流轉與利用，集體土地權利的處分權能和收益權能嚴重受限，無法與國有土地上的相應權利獲得立法平等對待，限制了農(nóng)民以土地資本分享城市化收益。同時，集體土地不能經(jīng)由市場交易自由流轉，導致城鄉(xiāng)之間建設用地的結構性短缺矛盾尤為突出，城市存量土地無

2、法滿足需求，而大量集體建設用地低效利用甚至閑置。集體土地權利自由與限制的限度關系到土地資源的合理配置與可持續(xù)利用，現(xiàn)實亟需以集體建設用地的市場化改革為前提，推動以城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一流轉為核心的建設用地制度改革。因此，以集體土地權利自由與限制為視角，研究我國城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一流轉的法律制度構建，具有現(xiàn)實意義和理論指導價值。
　　本論文由緒論、正文五章和結論三部分組成，主要內(nèi)容如下:
　　第一章:我國城鄉(xiāng)建設用地流轉制度梳理與反思。

3、梳理城鄉(xiāng)土地權利的權能差異和城鄉(xiāng)建設用地使用權流轉限制的立法變遷，提出:城鄉(xiāng)建設用地使用權“同地不同權”的立法，限制了集體土地的財產(chǎn)權與開發(fā)權，導致農(nóng)民無法以土地資本分享城市化和工業(yè)化的成果;土地“身份”不應是集體建設用地被限制流轉的原因，應以集體建設用地使用權的市場化與平等化為立足點推動城鄉(xiāng)建設用地使用權統(tǒng)一流轉;城鄉(xiāng)建設用地使用權統(tǒng)一流轉法律制度構建的理論基礎是物權平等理論、產(chǎn)權理論、土地開發(fā)權理論和馬克思主義地租理論。
　　

4、第二章:集體土地征收規(guī)范化改革。檢討我國現(xiàn)行集體土地征收制度對城鄉(xiāng)建設用地流轉的障礙，提出:遵循產(chǎn)權的財產(chǎn)權規(guī)則和責任規(guī)則分別對集體土地實行征收與征購;“公共利益”范圍決定著集體土地自由流轉與限制的界限，將征收限定在公益用地范圍之內(nèi)，為非公益性用地的市場化流轉保留通道;確立與市場價格接軌的合理補償標準，保障集體土地權利的置換利益，并防止經(jīng)濟利益驅使下的征收權濫用，以此協(xié)調(diào)建設用地供應的征收與征購路徑;建立完善的協(xié)議先行、聽證和撤銷程序，

5、保障集體土地入市通道的暢通。
　　第三章:集體土地流轉市場化改革。分析我國集體土地入市流轉的基本模式，提出:集體土地的市場化流轉區(qū)分城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)外而實施不同的流轉制度，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，可實行政府購買的方式，轉權為國有土地后出讓土地使用權，而規(guī)劃區(qū)外的集體土地，在符合土地利用規(guī)劃的前提下，可以集體建設用地使用權直接入市交易，其中，集體建設用地使用權的市場化流轉是農(nóng)民以集體土地資本參與城市化建設的主要方式:集體建設甩地使用權流轉的

6、方式既包括出讓、轉讓、抵押、出租、入股等傳統(tǒng)方式，也包括建設用地指標流轉等特有方式;集體建設用地使用權流轉范圍包括主體范圍、客體范圍、地域范圍和用途范圍;集體建設用地使用權流轉收益分配，應按照“首次分配基于產(chǎn)權、二次分配基于貢獻”的原則，在土地所有權人、使用權人和國家之間合理分配。
　　第四章:集體土地開發(fā)權獨立化改革。介紹英美土地開發(fā)權制度，并提出:土地開發(fā)權的缺失影響集體土地權利的完整性和城鄉(xiāng)建設用地統(tǒng)一流轉，我國創(chuàng)設獨立的集

7、體土地開發(fā)權有其必要性與可行性;借鑒美國土地開發(fā)權模式構建我國土地開發(fā)權移轉制度，建立以權利運行為基礎的農(nóng)地非農(nóng)化與農(nóng)地保持制度;土地開發(fā)權具有物權的一般特征，可在我國土地權利體系中增設獨立的集體土地開發(fā)權，通過實現(xiàn)開發(fā)權或開發(fā)權移轉獲得收益而保持農(nóng)用地和建設用地權利人的經(jīng)濟利益均衡，防止大量農(nóng)地非農(nóng)化，推動城鄉(xiāng)建設用地合理流轉，同時以土地開發(fā)權的獨立財產(chǎn)權作為征收補償、流轉收益分配的依據(jù)。
　　第五章:城鄉(xiāng)建設用地使用權統(tǒng)一流轉

8、法律制度構建。提出:立法應統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設用地使用權的內(nèi)涵、性質和流轉限制，奠定統(tǒng)一流轉的立法基礎;保障集體土地權利自由，推動城鄉(xiāng)建設用地使用權接軌，統(tǒng)一規(guī)范城鄉(xiāng)建設用地使用權的設立方式、流轉方式、流轉程序、流轉期限、流轉登記等，實現(xiàn)“同地、同權”的統(tǒng)一流轉;完善城鄉(xiāng)建設用地使用權統(tǒng)一流轉的立法，處理好土地政策與法律制度銜接、公私立法分工權限的銜接，以共同規(guī)制城鄉(xiāng)建設用地流轉，并對《憲法》、《土地管理法》和《物權法》的立法完善提供建議;完善