土地權利理論與方法

1、土地權利理論與方法 土地權利理論與方法第二章 土地所有權1、我國的土地所有權具有以特征：（1） 、主體的特定性。 （2） 、交易的禁止性。 （3） 、權屬的穩(wěn)定性。（4） 、權能的分離性。2、國家土地所有權主體：國家土地所有權的代表是單一（國務院） ，即中央人民政府即國務院是國家所有權的唯一代表；行使國家土地所有權的代表可以是多級的（各級人民政府及其職能部門）3、集體土地所有權的客體：（一） 、農村和城市郊區(qū)的土地，有下列情形之一且不

2、屬于《土地管理法實施條例》第二條規(guī)定范圍的，確定為農民集體所有；（二） 、土地所有權有爭議，不能依法證明爭議土地屬于農民集體所有的，屬于國家所有。4、集體土地所有權的主體：（鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體、村集體、村民小組）5、集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有、使用、收益和處分權能，其權利行使受法律限制。6、土地征收：是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。 土地征收的前提是“為社會公共利益需要”

3、 。第三章 土地用益物權之一1、國有建設用地使用權客體：可以分層設立 即在設立范圍上，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。內容：權利內容完整取得：設立方式多元化（出讓、劃撥、租賃）處分：（轉讓、出租、互換、贈與、抵押）與地上物一并處分限制：使用期屆滿的處置因用途不同而有所區(qū)別。2、劃撥國有建設用地使用權劃撥國有建設用地使用權，是指土地使用者經縣級以上人民政府批準。2008 年 3 號文——除軍事、社會保障性住房和特殊用

4、地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產業(yè)） 、城市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。處分 處分:以國有劃撥土地使用權為標的物設定抵押,土地行政主管部門依法辦理抵押登記手續(xù),即視同已經具有審批權限的土地部行政主管部門批準,不必再另行辦理土地使用權的抵押審批手續(xù)◆出讓國有建設用地使用權 ◆出讓國有建設用地使用權出讓國有建設用地使用權主體，為一般主

5、體 讓國有建設用地使用權主體，為一般主體：境內外法人、非法人組織、自然人出人人 出人人：市、縣人民政府國土資源行政主管部門出讓年限 出讓年限：按用途確定。土地使用權出讓最高年限：1、居住用地 70 年；2、工業(yè)用地 50 年；3、教育、科技、文體、衛(wèi)生、體育用地 50 年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地 40 年；5、綜合或者其它用地 50年。出讓合同內容 出讓合同內容：一般包括下列條款：1、當事人的名稱和住所；2、土地界址、面積等；3、建筑

6、物、構筑物及其附屬設施占用的空間；4、土地用途；5、使用期限；6、出讓金等費用及其支付方式；7 解決爭議的方法。出讓金 出讓金：土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后 60 日內支付全部土地使用權出讓金。出讓國有建設用地使用權取得 出讓國有建設用地使用權取得：---------協(xié)議、招標、拍賣協(xié)議 協(xié)議：最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的 70%招標 招標：物權法》137 條：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一

7、土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。處分 處分-------轉讓、出租、抵押、作價出資入股 轉讓、出租、抵押、作價出資入股第四章 第四章 土地用益物權之二 土地用益物權之二第四、對價不同：相鄰權是最低需要，是無償的，地役權可以有償也可以無償取得： 取得：? 依法律? 依合同? 依習慣? 依長期持續(xù)利用的事實自合同生效時成立權利義務 權利義務積極的權利：占有狀態(tài)的利用：在他人土地上建設并維修水渠， 非占

8、有狀態(tài)利用：在他人土地通行消極的權利： 禁止妨礙通風，禁止妨礙采光，禁止工程作業(yè)義務：按合同約定利用方法利用供役地 盡可能避免損害發(fā)生，發(fā)生損害的，應給予適當補償。消失： 消失：? 需役地喪失對供役地的需要? 需役地對地役權利用不能? 權利期限屆滿? 地役權人放棄權利? 混同供役地人有權解除合同（物權法 168 條）：一是違反法律規(guī)定或合同規(guī)定，濫用地役權，二是有償利用的地役權，約定的付款期屆滿后或合理期限內兩次催告未支付費用。第五章

9、 第五章 土地擔保物權 土地擔保物權土地抵押權主體： 土地抵押權主體：接受以土地使用權作為抵押擔保債務清償的債權人為土地抵押權人客體： 客體：法律允許抵押的土地使用權（允許抵押的，禁止抵押的）可以抵押的土地權利 可以抵押的土地權利? 建筑物和其它土地附著物 建筑物和其它土地附著物? 建設用地使用權 建設用地使用權? 以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權 以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經營權? 生產設

10、備、原材料、半成品、產品? 正在建造的建筑物、船舶、航空器等? 交通運輸工具? 法律、行政法規(guī)未禁止抵押的財產禁止抵押的土地權利 禁止抵押的土地權利? 土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；? 學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；? 所有權、使用權不明或者有爭議的；? 依法被查封、扣押、監(jiān)管的。土地抵押權的取得： 土地抵押權的