雙重道德風(fēng)險(xiǎn)下房地產(chǎn)中介傭金制度選擇研究.pdf

1、20世紀(jì)90年代，中國(guó)開(kāi)始進(jìn)行住房制度改革，以前的公有分房體制通過(guò)改革變?yōu)楝F(xiàn)在的私人住宅，商品房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)，社會(huì)存量房交易大量增加，隨著房地產(chǎn)交易的增加，房地產(chǎn)中介業(yè)也逐漸發(fā)展起來(lái)。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)中介業(yè)的發(fā)展優(yōu)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源配置，但在快速增長(zhǎng)的同時(shí)也涌現(xiàn)出很多問(wèn)題。在這些問(wèn)題中，以道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題最為突出。房地產(chǎn)中介與客戶之間存在委托代理關(guān)系，也就不可避免的會(huì)產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，尤其現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)中介企業(yè)還

2、不成熟，從業(yè)人員素質(zhì)低下，相關(guān)法律法規(guī)及社會(huì)整體誠(chéng)信體系的不完善，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題異常嚴(yán)重。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過(guò)程中，有三種傭金制度可供中介和客戶在簽訂契約時(shí)選擇，分別是固定費(fèi)率、固定費(fèi)額和底價(jià)銷售，在不同的傭金制度下，雙方發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)的概率是不同的。因此本文認(rèn)為傭金制度的合理選擇也可以作為抑制房地產(chǎn)中介雙重道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的一項(xiàng)重要措施。以往學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)傭金制度的研究多是從激勵(lì)中介的視角進(jìn)行的，僅僅關(guān)注了中介方可能會(huì)發(fā)生的

3、道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，忽略了客戶也有發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)的可能。本文認(rèn)為不僅只有中介會(huì)發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)行為，客戶也有發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)的可能，從這一視角出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中使用的三種傭金制度進(jìn)行比較研究。
　　 本文對(duì)房地產(chǎn)中介傭金制度的內(nèi)涵進(jìn)行了界定，并從適度性、有效激勵(lì)及一致性三個(gè)方面確立了雙重道德風(fēng)險(xiǎn)下房地產(chǎn)中介傭金制度的選擇標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)中介雙重道德風(fēng)險(xiǎn)的構(gòu)成和成因進(jìn)行了解釋。在此基礎(chǔ)上，本文將中介和客戶之間的委托代理關(guān)系分為