房地產商業(yè)模式的總結與展望-2

1、敬請閱讀末頁的免責條款行業(yè)研究行業(yè)研究專題報告專題報告房地產商業(yè)模式的總結與展望房地產商業(yè)模式的總結與展望賈祖國861088088569jiazg@.cn2009年9月16日中國當代房地產研究專題之十三中國當代房地產研究專題之十三周期性消費品周期性消費品房地產房地產推薦推薦（維持）（維持）“當今企業(yè)的競爭，不是產品之間的競爭，而是商業(yè)模式之間的競爭”。商業(yè)模式的創(chuàng)新已成為促進競爭和商業(yè)發(fā)展的重要動力。房地產業(yè)也不例外。目前國內房地產業(yè)也

2、到了轉變商業(yè)模式的時刻。?當前房地產商業(yè)模式需要轉變：當前房地產商業(yè)模式需要轉變：地價漲得比房價還快，14年后人口將形成房價的反轉壓力，房地產傳統(tǒng)的追求高周轉的商業(yè)模式已經受到了挑戰(zhàn)，未來這一模式也很難再為股東和投資者創(chuàng)造超額回報，未來這一模式也很難再為股東和投資者創(chuàng)造超額回報；?房地產企業(yè)應轉向持有核心城市商業(yè)地產：房地產企業(yè)應轉向持有核心城市商業(yè)地產：一個國家或地區(qū)的核心城市永遠都是人口的主要流動方向，這些地區(qū)商業(yè)地產升值空間最大，

3、而且可以規(guī)避掉未來人口下降的風險而且可以規(guī)避掉未來人口下降的風險。在核心城市持有商業(yè)地產的多少將在很大程度上決定未來的江湖地位。北京和上海就是這樣的核心城市。因為核心城市化進程更快，因此應在整個國家城市化率50%的時候持有就持有核心城市的商業(yè)地產。目前無疑就大致是這樣的時候；?來自國際龍頭公司的考察：來自國際龍頭公司的考察：開發(fā)業(yè)龍頭帕爾迪帕爾迪“經營得很成功、但很辛苦經營得很成功、但很辛苦”。如果其早點轉做商業(yè)地產持有，日子也許會好過

4、得多；商業(yè)地產龍頭波士頓地產“轉型很成功但稍晚波士頓地產“轉型很成功但稍晚”。如果公司能夠早1020年確立以持有商業(yè)地產作為主業(yè)，那公司今天的規(guī)模可能就更上了一大臺階。公司的商業(yè)地產主要分布在美國的核心城市；服務業(yè)龍頭世邦魏理仕“苦苦掙扎半個多世紀后終于迎來了行業(yè)發(fā)展的黃金期”世邦魏理仕“苦苦掙扎半個多世紀后終于迎來了行業(yè)發(fā)展的黃金期”。在城市化進程加速推進的時候，新房總體非常好賣，基本不需要房地產服務業(yè)。受二戰(zhàn)影響，1960年后美國商

5、業(yè)地產發(fā)展才開始如火如荼，房地產服務業(yè)終于迎來了發(fā)展的春天，公司抓住機遇分別進行了全國擴張和全球擴張；?中國商業(yè)地產的廣闊空間：中國商業(yè)地產的廣闊空間：從現有的數據和經驗看，第三產業(yè)占GDP比重超過50%的時候，第三產業(yè)發(fā)展會加速，從而帶動商業(yè)地產的旺盛需求。從美國的數據看，第三產業(yè)占GDP比重超過50%時城市化已經基本完成，對新房需求大為減少。此時商業(yè)地產與住宅地產完全是冰火兩重天。2008年國內第三產業(yè)占GDP比重僅為40.1%，未

6、來商業(yè)地產發(fā)展空間廣闊；?中國房地產上市公司商業(yè)模式評價：中國房地產上市公司商業(yè)模式評價：1）鑒于中美兩國人口變化的差異，萬科難以成為帕爾迪萬科難以成為帕爾迪。未來有志于繼續(xù)從事房地產開發(fā)的企業(yè)仔細研究下日本的森大廈公司或許會有收獲；2）金融街和世茂股份在核心城市持有不錯的商業(yè)物業(yè)，從而有著先進的商業(yè)模式金融街和世茂股份在核心城市持有不錯的商業(yè)物業(yè)，從而有著先進的商業(yè)模式；3）國內房地產服務業(yè)還“處于行業(yè)發(fā)展初期處于行業(yè)發(fā)展初期”。這有

7、3層意思：行業(yè)發(fā)展空間廣闊，長期看好；國內房地產服務業(yè)務還處于初級形態(tài)；未來數年內行業(yè)還難以進入高速成長期，最多只能是進行全國擴張以及并購。上證指數上證指數3000行業(yè)規(guī)模行業(yè)規(guī)模占比%股票家數（只）1157.3總市值（億元）112815.1流通市值（億元）79727.5行業(yè)指數行業(yè)指數%1m6m12m絕對表現4.965.3131.9相對表現3.715.572.950050100150200Sep08Jan09May09Aug09(%)

8、房地產滬深300相關報告相關報告《中國當代房地產研究專題之一—城市化、人口流動與房價》20080718《中國當代房地產研究專題之八—人口空間分布的總結與展望》20090508《中國當代房地產研究專題之十—城市興衰的總結與展望》20090603《中國當代房地產研究專題之十二—房地產與人口的總結與展望》20090818《海外房地產企業(yè)研究專題之—波士頓地產：美國最大的上市寫字樓REIT》20090714《海外房地產企業(yè)研究專題之二—世邦魏理

9、仕：全球房地產服務業(yè)龍頭》20090904《海外房地產企業(yè)研究專題之三—帕爾迪：全球房地產開發(fā)業(yè)龍頭》20090922行業(yè)研究行業(yè)研究敬請閱讀末頁的免責條款Page3圖表目錄圖1：房價與地價間的利潤空間將越來越薄...............................................................4圖2：德國人口金字塔的演變.....................................

10、................................................5圖3：購房適齡人口在2008年已經達到高峰.............................................................5圖4：中國城鎮(zhèn)購房適齡人口在2023年達到高峰.....................................................5圖5：人類主導產業(yè)的變

11、遷........................................................................................8圖6：城市興衰示意圖...............................................................................................8圖7：房地產商業(yè)模式與收益率示意圖.......

12、...............................................................9圖8：3公司主營收入情況.......................................................................................14圖9：3公司凈利潤情況............................................

13、..............................................14圖10：04年7月至今3公司股票走勢....................................................................14圖11：美國移民的規(guī)模.........................................................................

14、...................15圖12：美國購房年齡人口情況.................................................................................15圖13：美國實際房價與名義房價走勢......................................................................15圖14：日本購房年齡人口情

15、況.................................................................................16圖15：日本實際房價與名義房價走勢......................................................................16圖16：韓國購房年齡人口情況.................................

16、................................................16圖17：韓國實際房價與名義房價走勢......................................................................16圖18：2008年波士頓地產收入的區(qū)域構成............................................................

17、.16圖19：2008年波士頓地產承租人行業(yè)分布.............................................................16圖20：美國產業(yè)結構演進路徑.................................................................................19圖21：英國產業(yè)結構演進路徑......................

18、...........................................................19表1：人口流動與房價表現........................................................................................7表2：波士頓地產歷史大事記.............................................

19、.......................................11表3：美國不同階段3類房地產公司經營活動情況..................................................13表4：國內第三占業(yè)占GDP比重情況.....................................................................19表5：全球房地產服務公司股票動態(tài)估