我國房地產公司價值評估方法探析.pdf

1、自20世紀80年代初，隨著城市土地使用制度改革和城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進和深化，我國房地產企業(yè)象雨后春筍般應運而生，經過二十多年歷練，房地產業(yè)逐漸成為國民經濟的支柱產業(yè)之一。一批優(yōu)秀的房地產公司活躍在中國的經濟舞臺上，引領著整個行業(yè)的發(fā)展。但是作為房地產業(yè)整體來講還處于初級發(fā)展階段，存在所有制結構不同、經營規(guī)模偏小、自有資金不足、營銷渠道單一、抗風險能力較差、供給矛盾突出等等問題，這也使房地產業(yè)成為爭論的焦點。在資本市場上，人們對房地產

2、業(yè)的褒貶不一，使很多具有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a公司的多元化融資產生困難，也使廣大的投資者（特別是普通股民）把握不清房地產版塊的投資方向，實現(xiàn)對房地產公司相對準確而合理的價值評估，有利于投資者與分析師理性投資、決策，也便于金融機構來以評價結果作為參考依據(jù)，決定將給與房地產公司的信貸規(guī)模、結構或具體領域；對公司管理者而言，一方面可以利用評估價值與市場價值的背離做出相應的戰(zhàn)略決策；另一方面，可以了解公司價值驅動因素，改善公司經營管理；對政府及相關監(jiān)

3、管部門而言，通過了解公司價值驅動因素，可以強化市場準入，完善市場法律法規(guī)、確保房地產市場健康、順暢運行。 本文除了引言部分由四大部分組成，首先介紹了探析我國房地產公司價值評估方法的背景及意義和本文的寫作思路并簡要做了文獻綜述。 第一部分概述了公司價值評估理論基礎，前小部分介紹了公司的涵義及特征，并進行公司價值的界定，指出了本文傾向于認為公司價值就是公司的內在價值的觀點及理由。后小部分對公司價值評估的涵義、特點及其理論的歷

4、史變遷進行較為系統(tǒng)地闡述。 第二部分分析了房地產行業(yè)價值評估特點。主要剖析房地產行業(yè)特點中的不完全競爭市場、周期波動性、公司資產負債率高等特點、為后面評估方法的選擇及評估模型的改進做了鋪墊。同時還分析了房地產價值內涵及房地產行業(yè)價值影響因素，它們對房地產的銷售價格及成本直接相關，進而影響公司的預期收益。最后分析房地產行業(yè)價值評估關鍵點，指出應用現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型中應注意的細節(jié)。 第三部分闡述我國房地產公司價值評估方法的比較

5、及模型選擇。比較了評估方法，指出成本法的不合理性、市場法的不適用性；在收益法模型中，指出了優(yōu)選現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型的理由。 第四部分介紹了評估案例。先敘述了案例背景，而后在案例分析中，詳述評估對象的代表性、評估假設、歷史業(yè)績分析及未來財務數(shù)據(jù)預測、評估參數(shù)確定、價值評估的結果及評估結論。 本文把價值評估理論模型在房地產業(yè)的應用研究作為論文課題，通過對房地產業(yè)的行業(yè)特點進行剖析及各種公司價值評估模型之間的比較分析，選用公司自由