房地產(chǎn)廣告法律問題研究.pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型,中國的住房制度改革也在不斷深化,個(gè)人購房比例不斷提高,房地產(chǎn)業(yè)亦在蓬勃發(fā)展中。房地產(chǎn)廣告作為一種的經(jīng)濟(jì)活動,是房地產(chǎn)信息發(fā)布的重要方式,對房地產(chǎn)營銷起到了推波助瀾的作用。由于我國房地產(chǎn)廣告相關(guān)法律機(jī)制不健全,房地產(chǎn)廣告市場中存在許多不正當(dāng)競爭行為,比如通過各種途徑發(fā)布虛假廣告、比較廣告、隱性廣告等欺騙或誤導(dǎo)消費(fèi)者。而這些不正當(dāng)?shù)膹V告行為不僅侵害了購房者的合法權(quán)益,并且對其他的競爭者的合法利益造成了損害,更嚴(yán)重的后果是

2、影響了房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展,從而制約了我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè)改革的順利進(jìn)行。為了維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,保護(hù)購房人的合法權(quán)益,我們應(yīng)完善相應(yīng)的法律法規(guī),使房地產(chǎn)廣告真正肩負(fù)起有效傳遞房地產(chǎn)信息、克服信息不對稱的使命。本研究分為三個(gè)部分：
　　第一部分,房地產(chǎn)廣告概述及理論分析。該部分從介紹了房地產(chǎn)廣告的含義入手,通過回顧房地產(chǎn)廣告的發(fā)展歷程,強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)廣告的影響力,突出房地產(chǎn)廣告與其他廣告的不同和作用。該部分內(nèi)容重點(diǎn)分析了

3、房地產(chǎn)廣告的信息經(jīng)濟(jì)學(xué)、廣告學(xué)、民法學(xué)和經(jīng)濟(jì)法學(xué)理論依據(jù),為下文提供理論鋪墊。從廣告學(xué)和信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言,真實(shí)是廣告的生命,廣告的真實(shí)性原則是一切廣告活動的基礎(chǔ)。廣告作為一種與不完全競爭市場相聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)行為,在房地產(chǎn)市場擁有巨大的影響力。房地產(chǎn)市場中信息的不對稱性會導(dǎo)致逆向選擇現(xiàn)象的發(fā)生,房地產(chǎn)廣告的“市場失靈”,不僅侵害了消費(fèi)者的選擇權(quán)和知情權(quán),而且對房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展不利。從民法與經(jīng)濟(jì)法角度而言,房地產(chǎn)廣告活動作為一種民事活動,

4、是商業(yè)言論自由的體現(xiàn),但是這種自由的行使應(yīng)當(dāng)遵守誠實(shí)信用原則。為了克服房地產(chǎn)廣告的“市場失靈”,增進(jìn)房地產(chǎn)商和消費(fèi)者以至于整個(gè)社會的福利與效率,我們有必要引入法律的規(guī)制這一外力來調(diào)整房地產(chǎn)廣告這一經(jīng)濟(jì)活動。
　　第二部分,對房地產(chǎn)廣告存在的問題和現(xiàn)行法律規(guī)制之不足進(jìn)行了深入分析。第一,該部分內(nèi)容通過介紹中消協(xié)對房地產(chǎn)廣告滿意度的調(diào)查,顯示房地產(chǎn)廣告市場秩序混亂現(xiàn)狀。目前房地產(chǎn)廣告中存在的問題主要有:一是虛假廣告的問題。為了追求更多

5、的經(jīng)濟(jì)利益,房地產(chǎn)開發(fā)商常在房屋環(huán)境和價(jià)值、主體資格、銷售面積和銷售價(jià)格方面作虛假宣傳,其后往往不兌現(xiàn)廣告中的承諾,引起眾多糾紛。二是房地產(chǎn)比較廣告問題。房地產(chǎn)商濫用比較廣告進(jìn)行虛假宣傳,更容易誤導(dǎo)購房人,構(gòu)成不正當(dāng)競爭。特別是攀附性比較廣告的泛濫,不僅容易誤導(dǎo)消費(fèi)者,而且違背社會的善良風(fēng)俗,不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。三是房地產(chǎn)隱性廣告的問題。有些房產(chǎn)商以新聞報(bào)道等形式發(fā)布廣告,將廣告的內(nèi)容和載體融為一體;或利用互聯(lián)網(wǎng)在論壇或在博客上

6、發(fā)布的房地產(chǎn)廣告,這類廣告不容易識別,其虛假性、誤導(dǎo)性和危害性更難以把握。第二,分析房地產(chǎn)廣告的現(xiàn)行法律規(guī)制之不足。首先在立法方面,缺陷表現(xiàn)在體例過于分散,原有的法律規(guī)定不足于震懾違法房地產(chǎn)廣告的產(chǎn)生。傳統(tǒng)的合同法理論認(rèn)為廣告大部分是要約邀請,對廣告主沒有約束力,這種認(rèn)定難以解決現(xiàn)實(shí)存在的廣告糾紛?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》沒有明確把住房消費(fèi)納入調(diào)整范圍,不利于保護(hù)購房人的利益。其次,用于約束房地產(chǎn)廣告的責(zé)任制度也存在欠缺,表現(xiàn)在違約責(zé)任被用

7、作法律救濟(jì)的范圍有限;締約過失責(zé)任只能解決合同無效、被撤銷或未成立的情形;懲罰性賠償責(zé)任能否調(diào)整開發(fā)商廣告欺詐行為并沒有明確;行政責(zé)任設(shè)置過輕并且責(zé)任規(guī)定之間的不一致問題亟需得到解決。再次,房地產(chǎn)廣告監(jiān)管體制的存在薄弱環(huán)節(jié)。問題主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)廣告沒有被明確納入事先審查范圍,事后審查和檢測制度也有待完善,而房地產(chǎn)市場信息披露制度的缺失和房地產(chǎn)廣告行業(yè)自律的不足,以及社會監(jiān)管的薄弱,都為不當(dāng)房地產(chǎn)廣告的存在提供了廣闊的空間。
　　第

8、三部分,探討房地產(chǎn)廣告法律體系的構(gòu)建。這部分內(nèi)容是全文的重點(diǎn)。第一,提出通過完善廣告法、合同法及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法來規(guī)制房地產(chǎn)廣告。在體例方面,建議在《廣告法》中對房地產(chǎn)廣告進(jìn)行專章的規(guī)定。并擴(kuò)大其調(diào)整對象。同時(shí)對誤導(dǎo)廣告和比較廣告的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定,以此加強(qiáng)對房地產(chǎn)廣告的調(diào)整力度。另外建議在《合同法》中確立要約邀請容納規(guī)則,若開發(fā)商未能實(shí)現(xiàn)廣告宣稱的內(nèi)容或改變廣告所允諾的條件,則要承擔(dān)違約責(zé)任。通過擴(kuò)大《消法》的保護(hù)范圍,并在其中確定廣

9、告“最低義務(wù)內(nèi)容說”,進(jìn)一步保護(hù)廣告受眾者的利益。第二,構(gòu)建房地產(chǎn)廣告法律責(zé)任體系。闡明廣告涉及的違約責(zé)任、締約過失責(zé)任、懲罰性賠償責(zé)任以及行政責(zé)任的具體構(gòu)成要件和適用中需要注意的問題,通過構(gòu)建一個(gè)相對完善的責(zé)任體系來提高開發(fā)商的違法成本,使得開發(fā)商在發(fā)布虛假誤導(dǎo)廣告時(shí)得不償失,逼迫其誠信交易。第三,強(qiáng)化房地產(chǎn)廣告監(jiān)管體制的建設(shè)。通過對傳統(tǒng)監(jiān)管模式的反思,文中提出建立行政監(jiān)管為主的監(jiān)管模式,形成一個(gè)全方位多層次的監(jiān)管體系。重點(diǎn)提高行政監(jiān)

10、管效能,并建議構(gòu)建房地產(chǎn)信息披露制度,為監(jiān)管提供有效的信息平臺。在房地產(chǎn)廣告自律組織建設(shè)中,建議提高行業(yè)協(xié)會自身能力和健全行業(yè)規(guī)范建設(shè)。最后從消費(fèi)者監(jiān)督與媒體輿論的角度探討了社會監(jiān)管制度的構(gòu)建。提出問題是為了分析問題,解決問題。論文通過剖析我國房地產(chǎn)廣告市場中存在的問題及相關(guān)法律規(guī)制之不足,對房地產(chǎn)廣告法律體系構(gòu)建提出一些建議和意見。希望這些探討能為我國房地產(chǎn)廣告法律規(guī)制提供一些思路,以此加強(qiáng)對購房人的保護(hù)力度,維護(hù)房地產(chǎn)廣告市場秩序,