簡介：中房重實地產(chǎn)股份有限公司發(fā)展戰(zhàn)略制度（草案）第一章第一章總則第一條第一條為了規(guī)范中房重實地產(chǎn)股份有限公司（以下稱“公司”）發(fā)展戰(zhàn)略的規(guī)劃、決策和實施程序，避免因缺乏系統(tǒng)的前瞻性思考錯失發(fā)展機遇，預防過度擴張導致經(jīng)營失控、資源浪費等風險，增強核心競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力，根據(jù)證監(jiān)會等五部委企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范、企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)用指引和本公司經(jīng)營業(yè)務(wù)的實際情況的要求，特制定本制度。第二條第二條本制度所稱“發(fā)展戰(zhàn)略”，是指在對公司現(xiàn)實狀況和所涉及行業(yè)未來發(fā)展趨勢進行綜合分析的基礎(chǔ)上，制定并實施的具有全局性和長期性的發(fā)展目標與經(jīng)營策略規(guī)劃。第三條第三條本制度適用的范圍包括，確認公司的使命、愿景和實際經(jīng)營狀況，明確戰(zhàn)略目標、制定戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略實施管理及戰(zhàn)略評估與調(diào)整。第二章第二章戰(zhàn)略管略管理機構(gòu)機構(gòu)第四條第四條本公司的戰(zhàn)略決策機構(gòu)是公司董事會。戰(zhàn)略管理機構(gòu)包括公司董事會下設(shè)的戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會、公司經(jīng)營層。公司建立和指定戰(zhàn)略管理的歸口職能管理門，配備相關(guān)專業(yè)人員。第五條第五條戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會是董事會下設(shè)專門工作機構(gòu)，主要負責對公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、重大戰(zhàn)略性投資進行可行性研第十條第十條公司根據(jù)戰(zhàn)略目標制定戰(zhàn)略規(guī)劃，明確未來一定時期內(nèi)達成戰(zhàn)略目標的具體策略和路徑。公司戰(zhàn)略規(guī)劃以五年規(guī)劃為主，原則上每五年重新制定一次。戰(zhàn)略規(guī)劃的范圍包括公司的市場、運營改善、人力資源開發(fā)、財務(wù)、品牌、企業(yè)文化、風險控制等職能戰(zhàn)略內(nèi)容。第十第十一條公司戰(zhàn)略規(guī)劃具體編制流程一、由公司戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會組織公司經(jīng)營層、戰(zhàn)略職能管理部門及各業(yè)務(wù)職能部門或外部專業(yè)機構(gòu)進行充分的調(diào)研，在透徹研究公司內(nèi)外環(huán)境的基礎(chǔ)上，確定公司未來發(fā)展思路、中長期發(fā)展目標等要素，編制戰(zhàn)略規(guī)劃草案并報董事會決策。二、公司董事會充分討論戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會對公司戰(zhàn)略規(guī)劃草案的論證意見，形成決議并交公司經(jīng)營班子組織實施。三、一個五年戰(zhàn)略規(guī)劃期的最后一年，應(yīng)啟動戰(zhàn)略規(guī)劃總結(jié)和下一個五年戰(zhàn)略規(guī)劃的編制工作。戰(zhàn)略規(guī)劃總結(jié)應(yīng)于該年度的8月前完成，下一個五年戰(zhàn)略規(guī)劃的編制工作應(yīng)于該年度的8月10月間完成。四、在非五年戰(zhàn)略規(guī)劃編制年度，下年度戰(zhàn)略規(guī)劃實施方案應(yīng)于每年第四季度結(jié)合下一年度經(jīng)營計劃制定，并對戰(zhàn)略規(guī)劃進行審視和調(diào)整，使之適應(yīng)變化了的內(nèi)外部環(huán)境。第十第十二條董事會在審議戰(zhàn)略規(guī)劃時發(fā)現(xiàn)重大缺陷，應(yīng)要求戰(zhàn)略與執(zhí)行委員會對方案重新論證及進行相應(yīng)的調(diào)整。公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃經(jīng)董事會審議通過后實施。

簡介：中國遠大集團房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)管理流程與規(guī)范手冊行政與人事管理規(guī)范系統(tǒng)目錄公司組織機構(gòu)、部門職能、職位設(shè)置與人員編制公司崗位、職位說明書規(guī)則與規(guī)范公司員工薪資福利與考勤假期管理制度公司人事招聘、錄用、解聘、辭職辭退管理制度公司勞動合同制管理實施辦法公司人力資源儲備、培訓管理制度公司辦公設(shè)施、用品管理制度公司會議管理規(guī)則公司檔案、圖書資料管理規(guī)定公司辦公紀律管理細則公司保密工作規(guī)定公司車輛與駕駛員管理規(guī)定公司印章使用保管管理細則公司電腦及通訊設(shè)備使用管理規(guī)定公司行文、呈文管理規(guī)則公司總務(wù)事務(wù)管理規(guī)則公司監(jiān)察與安全管理規(guī)則公司員工工作日志管理施行辦法公司員工績效評估考核管理制度、、部門職門職能劃分確定能劃分確定1、總經(jīng)理室總經(jīng)理室對董事會（董事長）負責，執(zhí)行公司董事會的各項決議；全面負責與組織領(lǐng)導公司經(jīng)營管理工作。33副總經(jīng)理室副總經(jīng)理室（分管銷售企劃招商廣告等）（分管銷售企劃招商廣告等）對總經(jīng)理負責，協(xié)助總經(jīng)理工作，在總經(jīng)理授權(quán)范圍內(nèi)行使分管領(lǐng)域（部門）工作職權(quán)。4141助理總經(jīng)理室（分管工程與現(xiàn)場管理、審算管理等）助理總經(jīng)理室（分管工程與現(xiàn)場管理、審算管理等）對總經(jīng)理負責，協(xié)助總經(jīng)理工作，在總經(jīng)理特別授權(quán)范圍內(nèi)完成指定的專項工作（可分管行政人事或規(guī)劃設(shè)計）。4242工程總監(jiān)室（總工辦）工程總監(jiān)室（總工辦）對總經(jīng)理負責，負責公司規(guī)劃設(shè)計、工程監(jiān)理、工程招投標組織管理，工程與技術(shù)管理、材料設(shè)備計劃等工作；參與項目洽談與項目技術(shù)可行性分析。對工程技術(shù)部與計劃預算部工作職能進行全面管理。4343財務(wù)總監(jiān)室（財務(wù)總監(jiān)室（2個以上項目的開發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任財務(wù)預算部經(jīng)個以上項目的開發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任財務(wù)預算部經(jīng)理）理）對總經(jīng)理負責，負責公司財務(wù)資金平衡計劃、審計、融資、財務(wù)計劃、稅務(wù)等管理體系建立；財務(wù)計劃與經(jīng)濟活動分析；部門內(nèi)部管理培訓，參與項目評估與決策。4444營銷總監(jiān)室（營銷總監(jiān)室（2個以上項目的開發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任銷售經(jīng)理）個以上項目的開發(fā)企業(yè)可設(shè)立，可兼任銷售經(jīng)理）對總經(jīng)理負責，負責公司市場開發(fā)與銷售管理、企劃戰(zhàn)略、品牌建立運行及規(guī)范、銷售培訓與營銷體系建立；參加公司新項目洽談、可行性研究論證與技術(shù)評價。55行政人事部（總經(jīng)理辦公室）行政人事部（總經(jīng)理辦公室）文秘、文件（人事）檔案綜合管理；辦公用品設(shè)備購置及使用管理、辦公環(huán)境、秩序管理；員工考勤；會議召集組織；人事招聘、錄用、培訓（組織）、工作（業(yè)績績效）考核；聘任與解聘；薪資福利、假期與勞動合同、保險統(tǒng)籌管理；總務(wù)事務(wù)管理；車輛與各類牌照票務(wù)管理；外事接待；公共關(guān)系協(xié)調(diào)；企業(yè)、員工理念與行為規(guī)范教育培訓；安全保衛(wèi)與監(jiān)察監(jiān)督；企業(yè)文化構(gòu)建；其他人事行政事物。6、財務(wù)預算部財務(wù)預算部融資與資金使用監(jiān)管，資金收支管理審核；財務(wù)與計劃、統(tǒng)計；成本與管理費用控制與審核；資金籌措、平衡與使用監(jiān)督；會計賬務(wù)處理；現(xiàn)金出納業(yè)務(wù)；往來款項收支與銀行按揭事物；稅務(wù)、工商與審計事務(wù)；資產(chǎn)管理；營業(yè)收入管理；財務(wù)報表及信息匯總、分析、財務(wù)制度制訂；相關(guān)部門的經(jīng)濟合同管理、價格管理、成本管理、決算管理；負責公司各類計劃制定與實施監(jiān)督檢查；負責公司項目計劃統(tǒng)計與概算管理；負責公司各類工程預、決算與成本造價控制管理審核與組織實施；負責項目的合同以及合同執(zhí)行管理；負責工程聯(lián)系單審核；工程形象進度報表審核備案7、規(guī)劃發(fā)展部（也可以設(shè)立規(guī)劃設(shè)計部）規(guī)劃發(fā)展部（也可以設(shè)立規(guī)劃設(shè)計部）項目報建與前期及施工過程中各類手續(xù)辦理；項目竣工各類手續(xù)報批；動遷、拆遷、回遷；新項目選擇、立項、考察、可行性研究、報批；項目及宗地測量、勘探組織或委托；項目方案規(guī)劃設(shè)計、各專業(yè)規(guī)劃設(shè)計以及施

簡介：中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃第一章房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理綜合知識第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)綜合知識房地產(chǎn)行業(yè)綜合知識一、相關(guān)概念（一）（一）房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)又稱為不動產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益，具有位置固定、不可移動、使用長期、個別性等特征。（二）房地產(chǎn)開發(fā)的概念（二）房地產(chǎn)開發(fā)的概念房地產(chǎn)開發(fā)，是通過土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗等多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是隨著城市住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展，城市住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度改革的深化，逐步從建筑業(yè)分離出來的新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于施工企業(yè)。施工企業(yè)是指建筑、安裝工程施工的行業(yè)，是建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營部門，一般來說，只管施工，不管征地、拆遷、三通一平（給排水、供電、道路通暢、場地平整）等，房屋建成后，驗收合格交付開發(fā)企業(yè)，因而屬于第二產(chǎn)業(yè)部門。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不僅是土地和建筑產(chǎn)品的經(jīng)營部門，而且還從事部分土地開發(fā)和房屋建設(shè)，具有生產(chǎn)、經(jīng)營、服務(wù)三重性質(zhì)，是以第三產(chǎn)業(yè)為主的部門。但在建房方面，如編制工程預算、竣工決算等方面是相同的。二、房地產(chǎn)的種類從物質(zhì)形態(tài)角度來劃分，房地產(chǎn)主要可分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型（如圖11所示）。土地房地產(chǎn)建成后的物業(yè)在建工程中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃多的原因促使人們更換自己的住宅，所以該類物業(yè)的交易量十分巨大。商業(yè)物業(yè)商業(yè)物業(yè)有時也稱經(jīng)營性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場、出租商住樓等。這類物業(yè)的購買者大都是以投資為目的，靠物業(yè)出租經(jīng)營的收入來回收投資并賺取投資收益，也有一部分是為了自用的目的。商業(yè)物業(yè)市場的繁榮除與當?shù)氐恼w社會經(jīng)濟狀況相關(guān)外，還與工商貿(mào)易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類物業(yè)由于涉及的資金數(shù)量巨大，所以常以機構(gòu)（單位）投資為主，物業(yè)的使用者多用其提供的空間進行經(jīng)營活動，并用部分經(jīng)營所得支付物業(yè)的租金。由于入住商業(yè)物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營者的效益在很大程度上取決于其與社會接近的程度，所以位置對于這類物業(yè)有著特殊的重要性。工業(yè)物業(yè)工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究和發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場，也有出租的市場。一般來說，重工業(yè)廠房由于其建筑物的設(shè)計需要符合特定的工藝流程要求和設(shè)備安裝的需要，通常只適合特定的用戶使用，因此不容易轉(zhuǎn)手交易。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（如電子、計算機、精密儀器制造等業(yè)）用房則有較強的適應(yīng)性。輕工業(yè)廠房介于上述兩者之間。目前，在我國各工業(yè)開發(fā)區(qū)流行的標準廠房，多為輕工業(yè)用戶，有出售和出租兩種經(jīng)營形式。特殊物業(yè)對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。特殊物業(yè)的市場交易很少，因此，對這類物業(yè)的投資多屬長期投資，投資者靠日常經(jīng)營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。（三）在建工程（三）在建工程在建工程是指已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的一種中間形態(tài)。受原有投資融資能力、管理能力、投資策略以及市場環(huán)境因素變化的影響，房地產(chǎn)市場上總存在一些在建工程交G易行為，如將在建工程轉(zhuǎn)讓、抵押等，因此針對在建工程的投資分析，也是房地產(chǎn)投資分析的重要內(nèi)容。三、房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)主要有房地產(chǎn)投資與開發(fā)、經(jīng)營與銷售、房地產(chǎn)服務(wù)、其他業(yè)務(wù)等（如表12所示）。表12房地產(chǎn)地產(chǎn)投資與開發(fā)資與開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過投資購置土地使用權(quán)及建筑物行為來展開業(yè)務(wù)，將投入的貨幣資金轉(zhuǎn)換為商品資金，是房地產(chǎn)投資與開發(fā)的起點。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)地產(chǎn)經(jīng)營與銷售營與銷售房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中或者完成開發(fā)項目以后，對外實施房地產(chǎn)產(chǎn)品預售、營銷、租賃或?qū)ν馔顿Y和分配等行為，是一個通過出售

簡介：關(guān)于印發(fā)投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）和關(guān)于印發(fā)投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）和資產(chǎn)評估準則資產(chǎn)評估準則珠寶首飾的通知珠寶首飾的通知中評協(xié)2009211號各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市資產(chǎn)評估協(xié)會（注冊會計師協(xié)會）為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益，中國資產(chǎn)評估協(xié)會制定了投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）和資產(chǎn)評估準則珠寶首飾，現(xiàn)予以發(fā)布，自2010年7月1日起施行。請各協(xié)會將上述資產(chǎn)評估準則轉(zhuǎn)發(fā)評估機構(gòu)，組織評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師進行學習和培訓，并將執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時上報中國資產(chǎn)評估協(xié)會。2010年7月1日起，中國資產(chǎn)評估協(xié)會2003年發(fā)布的珠寶首飾評估指導意見同時廢止。附件1投資性房地產(chǎn)評估指導意見2資產(chǎn)評估準則珠寶首飾中國資產(chǎn)評估協(xié)會二○○九年十二月十八日附件下載投資性房地產(chǎn)評估指導意見（定稿）DOC珠寶首飾準則（定稿）DOC

簡介：1投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）第一章引言第一條為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益，根據(jù)資產(chǎn)評估準則──基本準則、資產(chǎn)評估準則──不動產(chǎn)和以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行），制定本指導意見。第二條本指導意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)會計準則第3號──投資性房地產(chǎn)及其應(yīng)用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。第三條本指導意見所稱投資性房地產(chǎn)評估，是指按照以財務(wù)報告為目的的評估指南（試行）要求，對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。第四條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當遵守本指導意見。第二章基本要求第五條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當恪守獨立、客觀、公正的原則，勤勉盡責，保持應(yīng)有的職業(yè)謹慎，3第十一條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當對投資性房地產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當要求委托方對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對權(quán)屬資料進行必要的查驗。第三章評估對象第十二條注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當知曉會計準則中投資性房地產(chǎn)的分類，并參照以下會計準則的要求，明確評估對象（一）已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（三）已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。第十三條注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當知曉評估對象對應(yīng)的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設(shè)施共同構(gòu)成的一個整體。當出租建筑物的附屬設(shè)備和設(shè)施是租金收入所對應(yīng)出租資產(chǎn)的組成部分時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當合理考慮該設(shè)備和設(shè)施對投

簡介：1投資性房地產(chǎn)實質(zhì)性程序被審計單位被審計單位項目項目投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)編制日期索引號索引號ZN財務(wù)報表截止日財務(wù)報表截止日期間期間復核復核日期日期第一部分第一部分認定、審計目標和審計程序?qū)?yīng)關(guān)系認定、審計目標和審計程序?qū)?yīng)關(guān)系一、審計目標與認定對應(yīng)關(guān)系表一、審計目標與認定對應(yīng)關(guān)系表財務(wù)報表認定財務(wù)報表認定審計目標審計目標存在完整性完整性權(quán)利權(quán)利和義務(wù)和義務(wù)計價計價和分攤和分攤列報A資產(chǎn)負債表中記錄的投資性房地產(chǎn)是存在的?！藼所有應(yīng)當記錄的投資性房地產(chǎn)均已記錄?！藽記錄的投資性房地產(chǎn)由被審計單位擁有或控制。√D投資性房地產(chǎn)以恰當?shù)慕痤~包括在財務(wù)報表中，與之相關(guān)的計價調(diào)整已恰當記錄。√E投資性房地產(chǎn)已按照企業(yè)會計準則的規(guī)定在財務(wù)報表中作出恰當列報?！潭?、審計目標與審計程序?qū)?yīng)關(guān)系表二、審計目標與審計程序?qū)?yīng)關(guān)系表審計審計目標目標可供選擇的審計程序可供選擇的審計程序索引號索引號D1獲取或編制投資性房地產(chǎn)明細表1復核加計正確，并與總賬數(shù)和明細賬合計數(shù)核對是否相符；結(jié)合投資性房地產(chǎn)累計攤銷（折舊）、投資性房地產(chǎn)減值準備科目與報表數(shù)核對是否相符；2與被審計單位討論以確定劃分為投資性房地產(chǎn)的建筑物、土地使用權(quán)是否符合會計準則的規(guī)定。ZN21ZN22ED2根據(jù)被審計單位管理層的能力和意圖，檢查對投資性房地產(chǎn)的分類和采用的計量屬性是否適當，是否符合會計準則的規(guī)定。略ABD3確定投資性房地產(chǎn)是否存在，期末余額是否正確1獲取本期投資性房地產(chǎn)增加和減少的明細表以及投資性房地產(chǎn)登記簿，投資性房地產(chǎn)增加、減少明細表和投資性房地產(chǎn)登記簿中的本期增減累計數(shù)應(yīng)與投資性房地產(chǎn)變動表中的本期增減累計數(shù)相等；會計處理是否正確；3審計審計目標目標可供選擇的審計程序可供選擇的審計程序索引號索引號3考慮利用專家的工作程度，對專家的勝任能力和客觀性或工作結(jié)果適當性進行評價。D7投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量選用成本計量模式，確定投資性房地產(chǎn)累計攤銷（折舊）政策是否恰當，計算復核本期攤銷（折舊）的計提是否正確1了解被審計單位所使用的建筑物折舊率和土地使用權(quán)攤銷率，確定其制定是否恰當；2確認被審計單位除已提足折舊或攤銷的投資性房地產(chǎn)外，其他投資性房地產(chǎn)均已計提折舊和攤銷；3根據(jù)投資性房地產(chǎn)的平均水平測算整個會計期間的攤銷（折舊）額。與投資性房地產(chǎn)中的折舊和攤銷本期增加數(shù)相核對，如有差異，查明原因；4將本期折舊和攤銷金額與利潤表其他業(yè)務(wù)支出中的相應(yīng)數(shù)字核對無誤。略DE8期末對成本模式計量的投資性房地產(chǎn)進行如下檢查，以確定投資性房地產(chǎn)是否已經(jīng)發(fā)生減值1核對投資性房地產(chǎn)減值準備本期與以前年度計提方法是否一致，如有差異，查明政策調(diào)整的原因，并確定政策變更對本期損益的影響，提請被審計單位做適當披露；2期末，對以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)逐項進行檢查，以確定是否已經(jīng)發(fā)生減值。確有出現(xiàn)導致其可收回金額低于賬面價值的情況，將可收回金額低于賬面價值的差額作為投資性房地產(chǎn)減值準備予以計提。并與投資性房地產(chǎn)中的減值準備本期增加數(shù)相核對，如有差異，查明原因；3將本期減值準備計提金額與利潤表資產(chǎn)減值損失中的相應(yīng)數(shù)字核對無誤；4投資性房地產(chǎn)減值準備按單項資產(chǎn)（或資產(chǎn)組）計提，計提依據(jù)充分，得到適當批準。略DE9確定投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換是否恰當1檢查董事會等決議文件，確定后續(xù)計量模式改變的適當性，會計處理的正確性，并提請被審計單位進行充分披露；2審查投資性房地產(chǎn)成本計量模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式是否作為會計政策變更進行追溯調(diào)整期初留存收益處理。略DE10如被審計單位投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)發(fā)生相互轉(zhuǎn)換的，應(yīng)審查轉(zhuǎn)換依據(jù)是否充分，是否經(jīng)過有效批準；轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)

簡介：中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃第十三章房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督概述財務(wù)監(jiān)督概述一、財務(wù)監(jiān)督的概念一、財務(wù)監(jiān)督的概念房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督是指有關(guān)國家機關(guān)、社會中介機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)及其人員，根據(jù)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動進行檢查、控制、督促和處理處罰等活動的總稱。二、財務(wù)監(jiān)督的分類二、財務(wù)監(jiān)督的分類根據(jù)不同的標準，可以對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督進行不同的分類。常見的分類有以下幾種（見表131）表131房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部財務(wù)監(jiān)督監(jiān)督是指房地產(chǎn)企業(yè)投資者、負有監(jiān)督職責的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)及人員，依照法律規(guī)范以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動實施的監(jiān)督檢查活動。根據(jù)實根據(jù)實施主體施主體不同不同房地產(chǎn)企業(yè)外部財務(wù)部財務(wù)監(jiān)督監(jiān)督是指國家行政機關(guān)、社會中介機構(gòu)及其工作人員，依照法律規(guī)范的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動實施的監(jiān)督檢查活動。其中，根據(jù)實施監(jiān)督的行政機關(guān)的類別不同，可以將國家行政機關(guān)依照法定職權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督分為財政監(jiān)督、審計監(jiān)督、稅務(wù)監(jiān)督等。社會中介機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的監(jiān)督則主要通過財務(wù)會計報告審計和資產(chǎn)評估的方式實施。應(yīng)當看到，社會中介機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動實施監(jiān)督，提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息的真實性，有效保障了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的合法性和規(guī)范性。事前事前監(jiān)督監(jiān)督是指有權(quán)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的主體，對房地產(chǎn)企業(yè)將要進行的財務(wù)活動進行審核，以保證其財務(wù)活動符合法律規(guī)范及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度規(guī)定和財務(wù)目標的活動。事前監(jiān)督利于預防房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)違法行為，確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)按照既定目標運行。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的經(jīng)常性和復雜性，考慮到成本效益原則，有關(guān)監(jiān)督主體一般只對房地產(chǎn)企業(yè)重大財務(wù)活動進行事前監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督的分類根據(jù)實根據(jù)實施房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財務(wù)監(jiān)財務(wù)監(jiān)督活動督活動的階段的階段不同不同事中事中監(jiān)督監(jiān)督是指有權(quán)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的主體，對房地產(chǎn)企業(yè)正在進行的財務(wù)活動進行審查，以確保房地產(chǎn)企業(yè)正在進行的財務(wù)活動符合法律規(guī)范及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度規(guī)定和財務(wù)目標的活動。事中監(jiān)督主要是為了預防房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)違法行為，并及時糾中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃社會中社會中介機構(gòu)介機構(gòu)監(jiān)督及監(jiān)督及其內(nèi)容其內(nèi)容公司法規(guī)定，公司應(yīng)當在每一會計年度終了時編制財務(wù)會計報告，并依法經(jīng)會計師事務(wù)所審計。中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例規(guī)定，合營企業(yè)的年度會計報表、清算的會計報表，應(yīng)當經(jīng)中國的注冊會計師驗證方為有效。國有資產(chǎn)評估管理辦法（國務(wù)院令第91號）規(guī)定，發(fā)生法定情形的企業(yè)，應(yīng)當委托資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估。上述規(guī)定表明，社會中介機構(gòu)作為專業(yè)、獨立的機構(gòu)，在社會主義市場經(jīng)濟中擔當“經(jīng)濟警察”的角色，并在外部財務(wù)監(jiān)督中發(fā)揮日益重要的作用。社會中介機構(gòu)的財務(wù)監(jiān)督主要包括以下內(nèi)容一是對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息進行全面或?qū)ｍ棇徲?，并對其真實性、合法性、效益性等出具獨立的專業(yè)意見，以便為主管財政機關(guān)、投資者的監(jiān)管提供基礎(chǔ)；二是對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)、以非貨幣資產(chǎn)對外投資或者接受非貨幣性資產(chǎn)的出資等涉及資產(chǎn)的價值進行獨立、專業(yè)的評估，保證相關(guān)交易的公平性和合理性。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和資本市場的完善，社會中介機構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)公允價值評估、財產(chǎn)稅稅基評估等新興業(yè)務(wù)，也將逐步開展起來。投資投資者監(jiān)督監(jiān)督及其內(nèi)及其內(nèi)容各級人民政府及其部門、機構(gòu)，企業(yè)法人、其他組織或者自然人等，是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者。監(jiān)事會或者監(jiān)事人員監(jiān)督是投資者實施財務(wù)監(jiān)督的重要形式。投資者的財務(wù)監(jiān)督內(nèi)容，可以涵蓋資金籌集、資產(chǎn)營運、成本控制、收益分配、重組清算、信息管理等所有財務(wù)活動。但需要強調(diào)的是，投資者行使監(jiān)督權(quán)力應(yīng)當符合企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的要求，并通過特定的機構(gòu)（如監(jiān)事會）或者內(nèi)部程序履行相關(guān)職責。經(jīng)營者經(jīng)營者監(jiān)督及監(jiān)督及其內(nèi)容其內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理或者實際負責經(jīng)營管理的其他領(lǐng)導成員，統(tǒng)稱為經(jīng)營者。他們對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營承擔直接的責任，通過內(nèi)部財務(wù)控制、會計核算、內(nèi)部審計、預算執(zhí)行考核等方式、方法，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行進行全方位、全過程監(jiān)督，確保完成經(jīng)營計劃和財務(wù)目標。在內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照法律規(guī)范或者根據(jù)其自身情況，設(shè)置內(nèi)郎機構(gòu)或人員，例如職工代表大會、內(nèi)部審計委員會、財務(wù)總監(jiān)等，并相應(yīng)賦予其一定的財務(wù)監(jiān)督權(quán)。四、財務(wù)監(jiān)督的手段和方法四、財務(wù)監(jiān)督的手段和方法房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動具有多樣性、復雜性的特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督的手段和方法也呈現(xiàn)多樣化，不同的監(jiān)督主體所采用的手段和方法也不盡相同。（一）行政機關(guān)對（一）行政機關(guān)對房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財務(wù)實施監(jiān)督的手段和方法財務(wù)實施監(jiān)督的手段和方法具體包括以下表133所述的幾種表133行政行政機關(guān)機關(guān)要求編報財務(wù)會要求編報財務(wù)會計報告計報告行政機關(guān)有權(quán)要求被監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，按時編報財務(wù)會計報告等材料，作為對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動實施定期

簡介：中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃150第十章房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財務(wù)預算綜合知識財務(wù)預算綜合知識一、一、房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)全面預算體系全面預算體系預算是計劃工作的成果，它既是決策的具體化，又是控制開發(fā)經(jīng)營活動的依據(jù)。預算在傳統(tǒng)上被看成是控制支出的工具，但新的觀念是將其看成“使企業(yè)的資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利率的一種方法”。（一）全面預算的概念（一）全面預算的概念全面預算是根據(jù)企業(yè)目標所編制的經(jīng)營、資本、財務(wù)等年度收支計劃，即以貨幣及其他數(shù)量形式反映的有關(guān)企業(yè)未來一段期間內(nèi)全部經(jīng)營活動各項目標的行動計劃與相應(yīng)措施的數(shù)量說明。（二）全面預算的分類（二）全面預算的分類表101全面預算按其涉及全面預算按其涉及的預算期分為長期的預算期分為長期預算和短期預算預算和短期預算（1）長期預算）長期預算包括長期銷售預算和資本支出預算，有時還包括長期資金籌措預算和研究與開發(fā)預算。（2）短期預算）短期預算是指年度預算，或者時間更短的季度或月度預算，如現(xiàn)金預算等。通常長期和短期的劃分以1年為界限，有時把2～3年期的預算稱為中期預算。全面預算按其涉及全面預算按其涉及的內(nèi)容分為總預算的內(nèi)容分為總預算和專門預算和專門預算（1）總預算）總預算是指利潤表預算和資產(chǎn)負債表預算，它們反映企業(yè)的總體狀況，是各種專門預算的綜合。（2）專門預算）專門預算是指其他反映企業(yè)某一方面經(jīng)濟活動的預算。全面預算的分類全面預算按其涉及全面預算按其涉及的業(yè)務(wù)活動領(lǐng)域分的業(yè)務(wù)活動領(lǐng)域分為銷售預算為銷售預算、生產(chǎn)生產(chǎn)（開發(fā)）預算和財（開發(fā)）預算和財務(wù)預算務(wù)預算（1）業(yè)務(wù)預算）業(yè)務(wù)預算前兩個預算統(tǒng)稱業(yè)務(wù)預算，用于計劃企業(yè)的基本經(jīng)濟業(yè)務(wù)。（2）財務(wù)預算）財務(wù)預算是關(guān)于資金籌措和使用的預算，包括短期的現(xiàn)金收支預算和信貸預算，以及長期的資本支出預算和長期資金籌措預算。（三）全面預算的編制程序（三）全面預算的編制程序企業(yè)預算的編制，涉及經(jīng)營管理的各個部門，只有執(zhí)行人參與預算的編制，才能使預算成為他們自愿努力完成的目標，而不是外界強加于他們的枷鎖。企業(yè)預算的編制程序如表102所述中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃350常活動?；顒宇A算的執(zhí)行過程中，各部門應(yīng)通過計量、對比，及時揭露實際脫離預算的差異并分析其原因，以便采取必要措施，消除薄弱環(huán)節(jié)，保證預算目標的順利完成?？己藰I(yè)考核業(yè)績標準績標準企業(yè)財務(wù)預算確定的各項指標，也是考核各部門工作成績的基本尺度。在評定各部門工作業(yè)績時，要根據(jù)財務(wù)預算的完成情況，分析偏離預算的程度和原因，劃清責任，獎罰分明，促使各部門為完成預算規(guī)定的目標努力工作。四、四、房地產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)企業(yè)財務(wù)預算管理辦法企業(yè)財務(wù)預算管理辦法房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當建立財務(wù)預算管理制度，組織開展內(nèi)部財務(wù)預算編制、執(zhí)行、監(jiān)督和考核工作，完善財務(wù)預算工作體系，推進實施全面預算管理。企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的時間內(nèi)按照國家財務(wù)會計制度規(guī)定和財務(wù)監(jiān)督工作有關(guān)要求，以統(tǒng)一的編制口徑、報表格式和編報規(guī)范，向報送年度財務(wù)預算報告。企業(yè)負責人、總會計師（或分管財務(wù)負責人）應(yīng)當對企業(yè)財務(wù)預算編制、報告、執(zhí)行和監(jiān)督工作負責；企業(yè)總會計師（或分管財務(wù)負責人）財務(wù)管理部門負責人對財務(wù)預算編制的合規(guī)性、合理性及完整性負責。表105房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財務(wù)預算管理辦法工作工作組織組織企業(yè)應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，組織做好財務(wù)預算工作，配備相應(yīng)工作人員，明確職責權(quán)限，加強內(nèi)部協(xié)調(diào)，完善編制程序和方法，強化執(zhí)行監(jiān)督，并積極推行全面預算管理。企業(yè)應(yīng)當按照加強財務(wù)監(jiān)督和完善內(nèi)部控制機制的要求，成立預算委員會或設(shè)立財務(wù)預算領(lǐng)導小組行使預算委員會職責。在設(shè)立董事會的企業(yè)中，預算委員會（財務(wù)預算領(lǐng)導小組）成員應(yīng)當有熟悉企業(yè)財務(wù)會計業(yè)務(wù)并具備相應(yīng)組織能力的董事參加。企業(yè)預算委員會（財務(wù)預算領(lǐng)導小組）應(yīng)當履行以下主要職責（1）擬訂企業(yè)財務(wù)預算編制與管理的原則和目標；（2）審議企業(yè)財務(wù)預算方案和財務(wù)預算調(diào)整方案；（3）協(xié)調(diào)解決企業(yè)財務(wù)預算編制和執(zhí)行中的重大問題；（4）根據(jù)財務(wù)預算執(zhí)行結(jié)果提出考核和獎懲意見。企業(yè)財務(wù)管理部門為財務(wù)預算管理機構(gòu)，在企業(yè)預算委員會（財務(wù)預算領(lǐng)導小組）領(lǐng)導下，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和有關(guān)工作要求，負責組織企業(yè)財務(wù)預算編制、報告、執(zhí)行和日常監(jiān)控工作。企業(yè)財務(wù)預算管理機構(gòu)應(yīng)當履行以下主要職責（1）組織企業(yè)財務(wù)預算的編制、審核、匯總及報送工作；（2）組織下達財務(wù)預算，監(jiān)督企業(yè)財務(wù)預算執(zhí)行情況；（3）制訂企業(yè)財務(wù)預算調(diào)整方案；（4）協(xié)調(diào)解決企業(yè)財務(wù)預算編制和執(zhí)行中的有關(guān)問題；（5）分析和考核企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)機構(gòu)及所屬子企業(yè)財務(wù)預算完成情況。企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)機構(gòu)和所屬子企業(yè)為財務(wù)預算執(zhí)行單位。企業(yè)財務(wù)預算執(zhí)行單位應(yīng)當在企業(yè)預算管理機構(gòu)的統(tǒng)一指導下，組織開展本部門或者本企業(yè)財務(wù)預算編制工作，嚴格執(zhí)行經(jīng)核準的財務(wù)預算方案。企業(yè)財務(wù)預算執(zhí)行單位應(yīng)當履行以下主要職責

簡介：中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃151第五章房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預算第一節(jié)第一節(jié)綜合知識綜合知識一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算體系一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預算體系預算是計劃工作的成果，它既是決策的具體化，又是控制開發(fā)經(jīng)營活動的依據(jù)。預算在傳統(tǒng)上被看成是控制支出的工具，但新的觀念是將其看成“使企業(yè)的資源獲得最佳生產(chǎn)率和獲利率的一種方法”。（一）全面預算的概念（一）全面預算的概念全面預算是根據(jù)企業(yè)目標所編制的經(jīng)營、資本、財務(wù)等年度收支計劃，即以貨幣及其他數(shù)量形式反映的有關(guān)企業(yè)未來一段期間內(nèi)全部經(jīng)營活動各項目標的行動計劃與相應(yīng)措施的數(shù)量說明。（二）全面預算的分類（二）全面預算的分類具體包括特種決策預算、日常業(yè)務(wù)預算與財務(wù)預算。特種決策預算是指企業(yè)不經(jīng)常發(fā)生的、需要根據(jù)特定決策臨時編制的一次性預算。特種決策預算包括經(jīng)營決策預算和投資決策預算兩種類型。日常業(yè)務(wù)預算是指與企業(yè)日常經(jīng)營活動直接相關(guān)的經(jīng)營業(yè)務(wù)的各種預算。（三）全面預算的內(nèi)容（三）全面預算的內(nèi)容11全面預算按其涉及的預算期分為長期預算和短期預算全面預算按其涉及的預算期分為長期預算和短期預算（1）長期預算）長期預算包括長期銷售預算和資本支出預算，有時還包括長期資金籌措預算和研究與開發(fā)預算。（2）短期預算）短期預算是指年度預算，或者時間更短的季度或月度預算，如現(xiàn)金預算等。通常長期和短期的劃分以1年為界限，有時把2～3年期的預算稱為中期預算。22全面預算按其涉及的內(nèi)容分為總預算和專門預算全面預算按其涉及的內(nèi)容分為總預算和專門預算（1）總預算）總預算是指利潤表預算和資產(chǎn)負債表預算，它們反映企業(yè)的總體狀況，是各種專門預算的綜合。（2）專門預算）專門預算是指其他反映企業(yè)某一方面經(jīng)濟活動的預算。33全面預算按其涉及的業(yè)務(wù)活動領(lǐng)域分為銷售預算全面預算按其涉及的業(yè)務(wù)活動領(lǐng)域分為銷售預算、生產(chǎn)、生產(chǎn)（開發(fā)）預算（開發(fā)）預算和財務(wù)預算和財務(wù)預算中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃351算或分預算。因此，它在全面預算體系中占有舉足輕重的地位。財務(wù)預算的作用主要表現(xiàn)在如表55所述的四個方面表55明確工明確工作目標作目標財務(wù)預算作為一種以價值尺度編制的計劃，規(guī)定了企業(yè)一定時期的總目標以及各級各部門的具體財務(wù)目標。這樣就可使各個部門從價值上了解本單位的經(jīng)濟活動與整個企業(yè)經(jīng)營目標之間的關(guān)系，明確各自的職責及其努力方向，從各自的角度去完成企業(yè)總的戰(zhàn)略目標。協(xié)調(diào)部協(xié)調(diào)部門關(guān)系門關(guān)系財務(wù)預算可以把企業(yè)各方面的工作納入統(tǒng)一計劃，促使企業(yè)內(nèi)部各部門的預算相互協(xié)調(diào)，環(huán)環(huán)緊扣，達到平衡，在保證企業(yè)總體目標最優(yōu)的前提下，組織各自的開發(fā)經(jīng)營活動。例如，多數(shù)日常業(yè)務(wù)預算需要在反映具體業(yè)務(wù)的同時，反映現(xiàn)金收支情況?？刂迫湛刂迫粘；顒映；顒泳幹祁A算是企業(yè)經(jīng)營管理的起點，也是控制日常經(jīng)濟活動的依據(jù)。在預算的執(zhí)行過程中，各部門應(yīng)通過計量、對比，及時揭露實際脫離預算的差異并分析其原因，以便采取必要措施，消除薄弱環(huán)節(jié)，保證預算目標的順利完成。財務(wù)預算的作用考核業(yè)考核業(yè)績標準績標準企業(yè)財務(wù)預算確定的各項指標，也是考核各部門工作成績的基本尺度。在評定各部門工作業(yè)績時，要根據(jù)財務(wù)預算的完成情況，分析偏離預算的程度和原因，劃清責任，獎罰分明，促使各部門為完成預算規(guī)定的目標努力工作。四、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財務(wù)預算管理辦法四、房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)財務(wù)預算管理辦法企業(yè)應(yīng)當建立財務(wù)預算管理制度，組織開展內(nèi)部財務(wù)預算編制、執(zhí)行、監(jiān)督和考核工作，完善財務(wù)預算工作體系，推進實施全面預算管理。企業(yè)應(yīng)當在規(guī)定的時間內(nèi)按照國家財務(wù)會計制度規(guī)定和財務(wù)監(jiān)督工作有關(guān)要求，以統(tǒng)一的編制口徑、報表格式和編報規(guī)范，向報送年度財務(wù)預算報告。企業(yè)負責人、總會計師（或分管財務(wù)負責人）應(yīng)當對企業(yè)財務(wù)預算編制、報告、執(zhí)行和監(jiān)督工作負責；企業(yè)總會計師（或分管財務(wù)負責人）、財務(wù)管理部門負責人對財務(wù)預算編制的合規(guī)性、合理性及完整性負責。（一）工作組織（一）工作組織企業(yè)應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，組織做好財務(wù)預算工作，配備相應(yīng)工作人員，明確職責權(quán)限，加強內(nèi)部協(xié)調(diào)，完善編制程序和方法，強化執(zhí)行監(jiān)督，并積極推行全面預算管理。企業(yè)應(yīng)當按照加強財務(wù)監(jiān)督和完善內(nèi)部控制機制的要求，成立預算委員會或設(shè)立財務(wù)預算領(lǐng)導小組行使預算委員會職責。在設(shè)立董事會的企業(yè)中，預算委員會（財務(wù)預算領(lǐng)導小組）成員應(yīng)當有熟悉企業(yè)財務(wù)會計業(yè)務(wù)并具備相應(yīng)組織能力的董事參加。企業(yè)預算委員會（財務(wù)預算領(lǐng)導小組）應(yīng)當履行以下主要職責（1）擬訂企業(yè)財務(wù)預算編制與管理的原則和目標；（2）審議企業(yè)財務(wù)預算方案和財務(wù)預算調(diào)整方案；（3）協(xié)調(diào)解決企業(yè)財務(wù)預算編制和執(zhí)行中的重大問題；（4）根據(jù)財務(wù)預算執(zhí)行結(jié)果提出考核和獎懲意見。企業(yè)財務(wù)管理部門為財務(wù)預算管理機構(gòu)，在企業(yè)預算委員會（財務(wù)預算領(lǐng)導小組）領(lǐng)導下，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定和有關(guān)工作要求，負責組織企業(yè)財務(wù)預算

簡介：中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃135第十四章房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督第一節(jié)第一節(jié)概述概述一、財務(wù)監(jiān)督的概念一、財務(wù)監(jiān)督的概念房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督是指有關(guān)國家機關(guān)、社會中介機構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)及其人員，根據(jù)法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動進行檢查、控制、督促和處理處罰等活動的總稱。二、財務(wù)監(jiān)督的分類二、財務(wù)監(jiān)督的分類根據(jù)不同的標準，可以對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督進行不同的分類。常見的分類有以下幾種（見表141）表141房地房地產(chǎn)企產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)部財務(wù)監(jiān)督監(jiān)督是指房地產(chǎn)企業(yè)投資者、負有監(jiān)督職責的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)及人員，依照法律規(guī)范以及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部制度的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動實施的監(jiān)督檢查活動。根據(jù)實根據(jù)實施主體施主體不同不同房地房地產(chǎn)企產(chǎn)企業(yè)外部財務(wù)部財務(wù)監(jiān)督監(jiān)督是指國家行政機關(guān)、社會中介機構(gòu)及其工作人員，依照法律規(guī)范的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動實施的監(jiān)督檢查活動。其中，根據(jù)實施監(jiān)督的行政機關(guān)的類別不同，可以將國家行政機關(guān)依照法定職權(quán)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督分為財政監(jiān)督、審計監(jiān)督、稅務(wù)監(jiān)督等。社會中介機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的監(jiān)督則主要通過財務(wù)會計報告審計和資產(chǎn)評估的方式實施。應(yīng)當看到，社會中介機構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動實施監(jiān)督，提高了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息的真實性，有效保障了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的合法性和規(guī)范性。事前事前監(jiān)督監(jiān)督是指有權(quán)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的主體，對房地產(chǎn)企業(yè)將要進行的財務(wù)活動進行審核，以保證其財務(wù)活動符合法律規(guī)范及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度規(guī)定和財務(wù)目標的活動。事前監(jiān)督利于預防房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)違法行為，確保房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)按照既定目標運行。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的經(jīng)常性和復雜性，考慮到成本效益原則，有關(guān)監(jiān)督主體一般只對房地產(chǎn)企業(yè)重大財務(wù)活動進行事前監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督的分類根據(jù)實根據(jù)實施房地房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)財務(wù)監(jiān)督活動督活動的階段的階段不同不同事中事中監(jiān)督監(jiān)督是指有權(quán)監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的主體，對房地產(chǎn)企業(yè)正在進行的財務(wù)活動進行審查，以確保房地產(chǎn)企業(yè)正在進行的財務(wù)活動符合法律規(guī)范及房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)制度規(guī)定和財務(wù)目標的活動。事中監(jiān)督主要是為了預防房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)違法行為，并及時糾中國房地產(chǎn)業(yè)稅收實務(wù)與納稅籌劃335地產(chǎn)企業(yè)所執(zhí)行的有關(guān)財政收支、財務(wù)收支的規(guī)定與法律、行政法規(guī)相抵觸的，建議有關(guān)主管部門糾正。社會社會中介中介機構(gòu)機構(gòu)監(jiān)督監(jiān)督及其及其內(nèi)容內(nèi)容公司法規(guī)定，公司應(yīng)當在每一會計年度終了時編制財務(wù)會計報告，并依法經(jīng)會計師事務(wù)所審計。中外合資經(jīng)營企業(yè)法實施條例規(guī)定，合營企業(yè)的年度會計報表、清算的會計報表，應(yīng)當經(jīng)中國的注冊會計師驗證方為有效。國有資產(chǎn)評估管理辦法（國務(wù)院令第91號）規(guī)定，發(fā)生法定情形的企業(yè)，應(yīng)當委托資產(chǎn)評估機構(gòu)進行資產(chǎn)評估。上述規(guī)定表明，社會中介機構(gòu)作為專業(yè)、獨立的機構(gòu)，在社會主義市場經(jīng)濟中擔當“經(jīng)濟警察”的角色，并在外部財務(wù)監(jiān)督中發(fā)揮日益重要的作用。社會中介機構(gòu)的財務(wù)監(jiān)督主要包括以下內(nèi)容一是對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)信息進行全面或?qū)ｍ棇徲?，并對其真實性、合法性、效益性等出具獨立的專業(yè)意見，以便為主管財政機關(guān)、投資者的監(jiān)管提供基礎(chǔ)；二是對房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)、以非貨幣資產(chǎn)對外投資或者接受非貨幣性資產(chǎn)的出資等涉及資產(chǎn)的價值進行獨立、專業(yè)的評估，保證相關(guān)交易的公平性和合理性。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和資本市場的完善，社會中介機構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)公允價值評估、財產(chǎn)稅稅基評估等新興業(yè)務(wù)，也將逐步開展起來。投資投資者監(jiān)者監(jiān)督及督及其內(nèi)其內(nèi)容各級人民政府及其部門、機構(gòu)，企業(yè)法人、其他組織或者自然人等，是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者。監(jiān)事會或者監(jiān)事人員監(jiān)督是投資者實施財務(wù)監(jiān)督的重要形式。投資者的財務(wù)監(jiān)督內(nèi)容，可以涵蓋資金籌集、資產(chǎn)營運、成本控制、收益分配、重組清算、信息管理等所有財務(wù)活動。但需要強調(diào)的是，投資者行使監(jiān)督權(quán)力應(yīng)當符合企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的要求，并通過特定的機構(gòu)（如監(jiān)事會）或者內(nèi)部程序履行相關(guān)職責。經(jīng)營經(jīng)營者監(jiān)者監(jiān)督及督及其內(nèi)其內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理或者實際負責經(jīng)營管理的其他領(lǐng)導成員，統(tǒng)稱為經(jīng)營者。他們對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營承擔直接的責任，通過內(nèi)部財務(wù)控制、會計核算、內(nèi)部審計、預算執(zhí)行考核等方式、方法，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行進行全方位、全過程監(jiān)督，確保完成經(jīng)營計劃和財務(wù)目標。在內(nèi)部財務(wù)監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照法律規(guī)范或者根據(jù)其自身情況，設(shè)置內(nèi)郎機構(gòu)或人員，例如職工代表大會、內(nèi)部審計委員會、財務(wù)總監(jiān)等，并相應(yīng)賦予其一定的財務(wù)監(jiān)督權(quán)。四、財務(wù)監(jiān)督的手段和方法四、財務(wù)監(jiān)督的手段和方法房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動具有多樣性、復雜性的特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)督的手段和方法也呈現(xiàn)多樣化，不同的監(jiān)督主體所采用的手段和方法也不盡相同。（一）行政機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實施監(jiān)督的手段和方法（一）行政機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實施監(jiān)督的手段和方法

簡介：時代地產(chǎn)佛岡項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,謹呈佛岡時代地產(chǎn)開發(fā)有限公司,2006GWSZ65,2,佛岡縣位于珠三角邊緣，廣州1小時都市圈范圍內(nèi)，行政隸屬清遠市，緊鄰廣州從化市,位置佛岡縣屬清遠市所轄的八縣之一，縣城面積約97平方公里，人口約104萬人佛岡縣比鄰從化市京珠高速貫穿全境，在佛岡縣有三個出入口距離佛岡縣距離廣州76公里，距離花都國際機場45公里屬于珠三角1小時都市圈范圍內(nèi),項目概況1,3,經(jīng)濟比較薄弱，目前承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移2005年全縣GDP約30億元本地基本無產(chǎn)業(yè)支撐，農(nóng)業(yè)在佛岡縣占據(jù)著十分重要的地位，工業(yè)以金屬加工和機械制造為主。目前投資項目多在啟動階段，比如澳門羊角山旅游度假區(qū)，恒大項目等旅游資源比較豐富溫泉比較豐富，但宣傳力度不大，名氣不大。其他旅游項目有羊角山漂流等黃花屬于佛岡縣比較有名的樹種，一年四季，花開十月房地產(chǎn)市場處于較低水平佛岡縣城內(nèi)較大開發(fā)商開發(fā)項目不多。,佛岡縣基本無產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟實力較弱，旅游資源比較豐富，無污染,佛岡縣由石角鎮(zhèn)、龍山、湯塘、水頭、徑頭和高崗鎮(zhèn)等六鎮(zhèn)組成,縣政府位于石角鎮(zhèn),項目概況2,4,項目位于京珠高速佛岡出口處，項目用地范圍已經(jīng)納入佛岡縣總體規(guī)劃，規(guī)劃為居住用地,地塊位置位于京珠高速佛岡入口處，京珠高速南側(cè)。位于縣城老城區(qū)南側(cè)從廣州出發(fā)，不經(jīng)過任何縣城和村鎮(zhèn)，直接達到本地塊地塊現(xiàn)狀目前地塊內(nèi)有少量村莊以及森林用地地塊周邊存在兩個規(guī)模比較小的村莊地塊規(guī)劃目前地塊規(guī)劃為城市建設(shè)用地和森林公園,佛岡縣總體規(guī)劃,項目概況3,5,但佛岡縣總體規(guī)劃尚未審批，正在調(diào)整，項目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃，土地性質(zhì)全部為集體土地,佛岡總體規(guī)劃情況佛岡總體規(guī)劃目前正在調(diào)整整個縣城規(guī)劃面積擴大現(xiàn)106國道調(diào)整為城市市政道路，原106國道分為環(huán)繞縣城的兩個方向與縣政府簽訂的建設(shè)框架協(xié)議，規(guī)定文明路口2008年上半年修通等本項目研究的規(guī)劃基礎(chǔ)本項目的研究基礎(chǔ)為現(xiàn)狀規(guī)劃，但地塊內(nèi)全部按照建設(shè)用地考慮,,,,京珠高速,,文明路口,縣城現(xiàn)狀,縣城規(guī)劃,106國道,規(guī)劃106國道,106國道,,,項目概況4,6,項目周邊及本身自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，可利用和再造的資源較多,地塊資源說明資源比較豐富，環(huán)境優(yōu)美地塊內(nèi)含有多個面積不等的小水庫，面積最大的約100畝地塊被小路環(huán)繞地塊內(nèi)有大片的果園，種植有桔子、楊桃、荔枝還有成片的茶園,羊角山,果園,環(huán)繞地塊的道路,山間小水庫,山間小平原,田地,項目概況5,7,項目目前正處于取地階段，在征土地約3000畝，但尚未取得土地使用權(quán),征地協(xié)議,與石角鎮(zhèn)簽訂征地協(xié)議，與佛岡縣政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，協(xié)議規(guī)定土地增值收益分成為時代佛岡91,出讓指標,佛岡縣每年出讓指標為800畝/年，協(xié)議保證本項目每年600畝的額度,征地成本,取地費用總約6萬元/畝，征地補償每畝4萬元,總體規(guī)劃,佛岡縣總體規(guī)劃正在修編，本項目規(guī)劃尚未完全納入土地利用總體規(guī)劃,土地性質(zhì),項目用地需要轉(zhuǎn)性，轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?項目概況6,8,佛岡時代對項目研究的需求和要求,,,,,1、實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略布局2、區(qū)別于郊區(qū)別墅盤，實現(xiàn)較高強度的開發(fā)3、項目開發(fā)周期在1015年4、項目首期啟動資金基本無限制,1、在經(jīng)營性土地指標被嚴格控制的情況下，順利完成明年征得6000畝土地的計劃2、如何控制土地的問題,1、說服合作伙伴、股東和海外基金2、如何規(guī)避和降低政策對項目的影響,,9,根據(jù)項目的難點和需求，將本報告分為兩部分,我們要解決的問題城市大盤發(fā)展研究“新城”模式研究發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,我們要解決的問題風險分析案例借鑒策略建議,取地風險分析與策略建議,說明本項目的研究，是以符合當前國家政策的前提下進行的,10,20061018,20061130,佛岡項目啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議,本項目顧問工作分三階段完成，本報告是第一階段項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位的研究,,工作內(nèi)容,佛岡項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,模塊1發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位研究,模塊2啟動模式研究,,,,第一階段工作,項目屬性界定類似國內(nèi)外案例研究發(fā)展模式研究城市發(fā)展研究項目優(yōu)劣勢分析和競爭分析項目發(fā)展模式選擇項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項目規(guī)劃建議,類似案例啟動模式研究分析項目啟動區(qū)選擇項目啟動產(chǎn)品和配套建議,主要工作,最終成果,項目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位項目規(guī)劃建議,項目啟動模式研究,,,佛岡項目營銷,11,在項目過程中，我們從城市發(fā)展的高度以及項目和城市聯(lián)系解讀佛岡項目，對項目的發(fā)展方向、定位、啟動以及取地和控地策略進行了廣泛的調(diào)查和有針對性的研究,實地調(diào)研與踏勘,深度訪談,國內(nèi)外案例分析,專題研究,調(diào)研內(nèi)容城市發(fā)展現(xiàn)狀城市總體規(guī)劃廣州房地產(chǎn)市場狀況自然人文資源分布與利用城市旅游景點調(diào)研項目地塊勘查調(diào)研區(qū)域佛岡石角鎮(zhèn)佛岡湯塘鎮(zhèn)廣州花都區(qū)廣州從化廣州廣園東板塊華南板塊南沙板塊,政府官員佛岡縣規(guī)劃局吳主任佛岡縣國土局宋局長佛岡縣旅游局楊局長專業(yè)人士與消費者南航碧花園李經(jīng)理雅寶新城曠經(jīng)理東方夏灣拿陳總世聯(lián)廣州公司陳總世聯(lián)廣州公司陶經(jīng)理,參考性案例天津京津新城北京萬年花城上海綠地21城北京孔雀城碧桂園假日半島祈福新村雅居樂鳳凰城金碧御水山莊東方夏灣拿萬科東麗湖斯蒂文乃奇（英國）密爾頓凱恩斯（英國）爾灣（美國）筑波科學城（日本）里斯頓新城（美國）哥倫比亞新城（美國）,現(xiàn)狀研究佛岡房地產(chǎn)市場項目本體條件分析廣州房地產(chǎn)市場廣州客戶市場城市規(guī)劃研究針對性問題研究拿地、控地方面的研究郊區(qū)大盤啟動模式的研究城市發(fā)展研究類似項目開發(fā)模式研究新城發(fā)展模式的研究TOD專項研究,12,第一部分,取地風險分析與策略建議,13,在進行風險分析之前，首先明確當前國家農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的程序,項目可行性研究報告,立項、規(guī)劃、環(huán)保許可手續(xù),項目用地正式申請,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用補充耕地征地/供地方案,補償安置協(xié)議，辦理征地手續(xù),建設(shè)用地批準書,簽訂國有土地有償使用合同,取得土地使用權(quán),開發(fā)建設(shè),轉(zhuǎn)讓,選定用地范圍,土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定,編制建設(shè)項目可行性論證提交用地申請,選址意見書,國土局,建設(shè)項目用地預審報告書,建設(shè)規(guī)劃環(huán)保,規(guī)劃局建設(shè)局國土局,建設(shè)局,補償完成,國土局,國土局,規(guī)劃,,用地單位執(zhí)行,,政府部門執(zhí)行,農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地程序,土地利用總體規(guī)劃城市建設(shè)總體規(guī)劃土地利用年度計劃,國務(wù)院批準基本農(nóng)田耕地35公頃其他70公頃,14,時代目前輔助政府征收本項目用地，前期投入用于沖抵地價,擬定土地征收方案,,審查報批和公告,制定補償和安置方案,支付征地補償費,,,土地儲備中心,,,,政府征地,,時代支付征地資金,,,,政府出讓,招標、拍賣和掛牌,,15,我們認為本項目在取地過程中，風險也是項目的難點主要集中在以下三個環(huán)節(jié),,,規(guī)劃與土地控制,,用地指標,土地增值收益流轉(zhuǎn),,,,16,項目規(guī)劃目前未完全納入到土地利用總體規(guī)劃,,,,,城市總體規(guī)劃基本確定，但因為本項目需要對城市總規(guī)進行修編項目規(guī)劃尚未納入到土地總體規(guī)劃范圍內(nèi),,土地性質(zhì)為集體土地征地剛剛開始,規(guī)劃與土地控制,17,項目用地不能納入到城市建設(shè)用地供應(yīng)體系內(nèi)，時代無法取得用地指標,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用必須符合以下條件,納入總體規(guī)劃是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和項目立項的首要條件土地出讓指標必須納入土地年度出讓計劃,18,納入總體規(guī)劃之后，經(jīng)營性用地必須招拍掛，后期土地控制存在風險,地價評估,,集體會審,,擬定土地供應(yīng)方案,,報批和公告,,接受咨詢和報名,,,,,,招標,拍賣,掛牌,,同一平臺競爭，存在后期土地控制的風險,,,,經(jīng)營性國有土地出讓程序,招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定第四條商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。,19,世聯(lián)關(guān)于后期土地成功控制的案例,案例一組織保證,項目位置河北省╳╳縣規(guī)模３０平方公里概況發(fā)展商參與土地的一級開發(fā)，賺取土地增值利潤，控制部分土地用于二級開發(fā)操作手法與縣政府成立管理委員會，縣長為主任，發(fā)展商一管理層為副主任，主要管理實權(quán)比如資金、審批和招商等歸副主任所有,案例二公建換土地,項目位置江西省南昌市規(guī)模１平方公里概況發(fā)展商進行本區(qū)域的市政建設(shè)操作手法公建成本沖抵地價或控制后期土地,案例三設(shè)置障礙,項目位置江蘇省╳╳市規(guī)模１平方公里概況發(fā)展商代政府建設(shè)體育館操作手法將土地和體育館打包出讓，設(shè)置出讓障礙,20,建議1參照以往成功的模式，以建設(shè)“佛岡新城”的名義，成立建設(shè)管理委員會,主任,,副主任,委員,佛岡縣縣長,,時代,,佛岡縣國土局規(guī)劃局建設(shè)局土地儲備中心,,佛岡新城建設(shè)管理委員會,,,,管理本項目用地的一切事宜,政府與時代捆綁，對本項目進行管理和開發(fā),屏蔽,21,建議2在本項目用地范圍內(nèi)建設(shè)符合本項目的部分公建，促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展,,,,政府,開發(fā)商,地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展財政收益社會效益政治成就,經(jīng)濟回報品牌增值,,區(qū)域開發(fā)土地增值土地控制,建設(shè)區(qū)域配套成本，沖抵后期土地地價,成功的案例表明開發(fā)商可以在前期主動承擔城市配套設(shè)施建設(shè)，比如污水處理廠、學校、圖書館等，可以承擔部分城市功能并獲得政府信任，并換取后期土地的優(yōu)先使用權(quán)。,區(qū)域配套建設(shè)成本≤土地優(yōu)惠的價格,22,建議３在項目用地范圍內(nèi)建設(shè)公建，與后期土地捆綁出讓，設(shè)置障礙,圖書館,污水處理廠,公建,捆綁,后期土地,23,與縣政簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證項目每年600畝的土地出讓指標，不能滿足項目要求,,,,土地出讓指標,,征用土地,獲取指標,轉(zhuǎn)為國有,取得土地,開發(fā)建設(shè),物業(yè)銷售,,政策規(guī)定，2007年征地指標不能超過上年指標，按今年指標800畝作為2007年能獲得的征地指標；以后按能獲得廣東省審批上限800畝的征地權(quán)限,,嚴格按照協(xié)議和國家政策取地，每年600畝，至2015年才取地5400畝，與項目開發(fā)計劃不符，取地周期長，項目存在較大的風險,24,從去年以來政策控制逐漸上升到土地利用的源頭，大大增加土地征用的不確定性,,結(jié)構(gòu)性控制,,,加大對征地（土地利用源頭）的控制,25,隨著征地政策限制和要求越來越嚴，征地成本越來越高，按照指標取地項目成本與風險增加,位于╳╳市豫龍鎮(zhèn)、總投資40億元計劃占地5000畝的中原國際小商品城一期工程，曾被業(yè)界譽為中國最大的小商品城的項目，由浙商投資和經(jīng)營。但是，據(jù)消息人士透露，目前，就連其開工建設(shè)奠基儀式占用的120余畝土地，也尚未獲得相關(guān)政府部門的批準（網(wǎng)上消息）。“中原小商品城涉及到基本農(nóng)田的土地一點都沒有征”╳╳市市國土局,╳╳市中原小商品城的用地困境,國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知,被征地農(nóng)民的社會保障費用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補償安置費用，不足部分由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。社會保障費用不落實的不得批準征地。新增建設(shè)用地土地有償使用費標準提高一倍2006年11月20日財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知,,,26,在未取得足夠的土地使用權(quán)之前，加快征地進度，則前期投入資金多，風險大,,,征地,獲得指標,獲得土地,由于將集體土地征為國有土地，其土地價值會發(fā)生提升，根據(jù)所獲得的征地指標，或根據(jù)預期所能獲得的土地指標，判斷其市值，然后投入不大于該值的資金，進行征地，這樣將能保障投入資金的安全性。,,征地成本為5萬元/畝，由獲得的征地指標和土地市值可推算出來，能夠保證投資安全的征地規(guī)模為4000畝。,預期能夠獲得1000畝征地指標，估計其市值為20萬╳1000畝2億元。,,,,嚴格按指標取得1000畝土地。,,征地資金投入≤取得土地的市場價值,舉例,,27,建議盡早尋求省里指標調(diào)配或與能取得土地指標的公司聯(lián)合取地與開發(fā),,,時代,╳╳公司,28,與縣政府簽訂協(xié)議，規(guī)定土地增值收益比為時代佛岡縣政府91,,,,土地增值收益流轉(zhuǎn),協(xié)議對土地出讓金分成不合法，不受法律保護以世聯(lián)經(jīng)驗，到目前為止，還沒有一個與政府土地增值收益分成的成功案例,農(nóng)用地,,生地,,熟地,征地、拆遷,,基礎(chǔ)設(shè)施,,出讓,,,一級開發(fā)費用合法主體政府授權(quán)一級開發(fā)公司或土地儲備中心所有費用全部采取財政撥款,土地出讓金土地市場國家壟斷，土地出讓金納入國庫，收支兩條線,,,直接分成渠道不暢,29,世聯(lián)關(guān)于發(fā)展商與政府簽訂協(xié)議，保障失敗的案例,案例一簽訂補充協(xié)議，補交地價５９００萬元,項目位置江西省南昌市規(guī)模１平方公里概況與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，低價取地結(jié)果待土地開發(fā)時，區(qū)域升值，政府強硬簽訂補充協(xié)議，補交地價５９００萬元,案例二政府協(xié)議取地１萬畝，后僅取得３０００畝,項目位置山東省青島市規(guī)模１萬畝概況發(fā)展商與政府簽訂建設(shè)框架協(xié)議，保證１萬畝用地結(jié)果發(fā)展商前期投入巨資進行區(qū)域運營，待區(qū)域成熟，政府以防止國有資產(chǎn)流失為由，拍賣后期土地，該發(fā)展商僅取得３０００畝的土地使用權(quán),30,在與政府分成土地收益之前，首先明確國家關(guān)于土地出讓金的政策,土地出讓金收支管理辦法,收支兩條線資金收繳與支出使用分渠道運作，其收支活動處于財政部門直接，全面的監(jiān)督之下,土地出讓金全額上交國庫,費用按預算核撥,國庫或財政專戶,土地出讓金,,,相關(guān)費用,征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費用、招拍掛費用、貸款利息等,,,財政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知從二00七年一月一日起，地方新增建設(shè)用地土地有償使用費全額繳入省級國庫,通知對新增建設(shè)用地土地有償使用費征管、收繳程序、清欠、監(jiān)督檢查等也作出了規(guī)定。,31,建議1在“收”線，設(shè)置公司保證９０％的土地增值收益,佛岡新城開發(fā)有限公司,,股東A,,股東B,,股東C,,大股東,時代控股90,,,,股東D,,股東,A、B、C、D等時代背景的股東所占的股份都不超過政府所占的股份，保證公司的國有控股性質(zhì)，但他們的股份之和超過政府股份。,關(guān)于股份公司中政府股份來源的設(shè)想,政府可能沒有資金入股，可以考慮讓政府通過土地入股。如，政府可以以舊城改造項目、新區(qū)開發(fā)項目土地入股。,,,,,,董事長,,,,,,董事A,董事B,董事C,董事D,董事會,,,總經(jīng)理,,時代地產(chǎn)擔任,,90流轉(zhuǎn)到時代,10流轉(zhuǎn)到政府,政府控股10,保證時代對佛岡新城開發(fā)股份公司的控制權(quán)保證該公司的政府背景和進行一級開發(fā)的權(quán)利,32,建議2在“支”線，簽訂配套協(xié)議保證90％的土地增值收益,與政府簽訂一系列的配套協(xié)議，比如協(xié)議規(guī)定公建或基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)利潤等,國庫或財政專戶,土地出讓金,,,相關(guān)費用,征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施費用、招拍掛費用、貸款利息等,,,33,第二部分,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,34,研究思路,,,定位之前的思考11項目屬性界定12核心問題聚焦,1、定位之前的思考,2、發(fā)展方向研判,4、發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位,3、發(fā)展模式研究,,5、分區(qū)與啟動,,,發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位41發(fā)展戰(zhàn)略42整體定位43形象定位,,分區(qū)與啟動51項目規(guī)劃設(shè)計原則52資源利用與再造53項目分區(qū)54項目開發(fā)模式55啟動策略,,發(fā)展方向研判21區(qū)域價值研究22發(fā)展模式反思,,發(fā)展模式研究31國外城市發(fā)展規(guī)律研究32案例分析與研究33成功關(guān)鍵因素34發(fā)展模式分析,,35,定位之前的思考,11項目屬性界定12核心問題聚焦,,第一部分,36,廣州為珠三角城市群中心城市，城市經(jīng)濟實力強，輻射范圍廣,廣州城市地位珠三角為中國三大都市群之一，廣州為珠三角區(qū)域中心廣州輻射力珠三角的輻射中心，連接珠三角腹地廣州經(jīng)濟發(fā)展廣州城市發(fā)展迅猛，經(jīng)濟發(fā)展極具潛力2005年城市GDP5000多億大事件亞運會，廣州在2010年亞運會之前，城市基礎(chǔ)設(shè)施投入2000億一年兩屆的廣交會，中國第一展,37,廣州目前處于從單中心到多中心過渡的發(fā)展階段,中心城,單中心大都市區(qū),多中心大都市圈,大都市連綿帶,城市化發(fā)展過程,廣州所處階段,城市病開始出現(xiàn)，城市存在郊區(qū)化趨勢,38,項目所在地佛岡位于廣州1小時輻射圈范圍內(nèi)，與廣州通過京珠高速相連，環(huán)境優(yōu)美，旅游資源豐富,從化市,,,廣州,,,,,,,,半小時半徑,1小時半徑,北部現(xiàn)狀珠三角的邊緣地區(qū)，經(jīng)濟比較落后具有旅游資源特色優(yōu)勢目前，溫泉已經(jīng)形成板塊較多香港和廣州消費者到湯塘溫泉度假區(qū)休閑度假北部發(fā)展趨勢廣州總體規(guī)劃，北部發(fā)展采取“北優(yōu)”發(fā)展戰(zhàn)略北部為珠三角的森林水源涵養(yǎng)地，環(huán)境重點保護區(qū)域，限制污染型企業(yè)的發(fā)展，優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè),39,初步考慮案例萬科城香港愉景灣鳳凰城孔雀城佛羅里達州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市萬科東麗湖京津新城21新城斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國，倫敦）爾灣（美國，加州）筑波科學城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）,項目依托大城市輻射的項目所在區(qū)域類似的項目規(guī)模有借鑒意義的發(fā)展模式可參考的,重點參考案例斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國，倫敦）爾灣（美國，加州）筑波科學城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）,我們研究了與本項目具有類似特征的多個案例,40,根據(jù)國內(nèi)外成功的案例，對項目進行屬性界定，確定項目的研究重心和研究范圍,項目屬性界定,依附城市處于向郊區(qū)化過渡的發(fā)展階段,通過快捷交通與城市相聯(lián)系,大規(guī)模區(qū)域運營項目,,48KM,,24KM,高速公路網(wǎng),哥倫比亞新城,密爾頓凱恩斯,參考案例斯蒂文乃奇（英國，倫敦）密爾頓凱恩斯（英國，倫敦）爾灣（美國，加州）筑波科學城（日本，筑波）里斯頓新城（美國，華盛頓）哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州）奧潤柯（美國，波特蘭）多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）東京臨海副中心新城（日本，東京）堪培拉（澳大利亞）佛羅里達州濱海鎮(zhèn)加州西拉古納市,項目位于大都市邊緣,41,定位之前的思考,11項目屬性界定12核心問題聚焦,,第一部分,42,廣州大盤最早發(fā)展于華南板塊，華南板塊的開發(fā)創(chuàng)造了廣州大盤開發(fā)熱潮,第一部分定位之前的思考,項目屬性界定,核心問題聚焦,,,,43,廣州大盤目前已經(jīng)形成了番禺、花都和廣園東三大板塊的布局，項目處于三大板塊之外,華南板塊廣州雅居樂廣地花園星河灣錦繡香江華南碧桂園南國奧園華南新城南沙濱海祈福新村廣園東鳳凰城翡翠綠洲山前大道假日半島南航碧花園金碧御水山莊雅寶新城從化夏灣拿逸泉山莊,,,,Q1如何確保本項目10～15年開發(fā)周期的順利運作的同時，實現(xiàn)企業(yè)的成功戰(zhàn)略布局,44,廣州正在形成“一主三副兩片”的多中心格局，三大板塊位于城市發(fā)展方向,,汽車城累計落戶汽車城的企業(yè)共１１９家，投資額為１４７．４１億元人民幣，預計到２０１０年將形成８０萬輛的汽車產(chǎn)能南沙廣州港南沙港區(qū)一期工程4個5萬噸級多功能泊位建成投產(chǎn)，南沙港區(qū)投產(chǎn)一年就實現(xiàn)集裝箱吞吐量突破100萬標箱，地鐵地鐵二、三號線首通段和大學城專線試驗段開通運營，四號線、五號線建設(shè)穩(wěn)步推進基礎(chǔ)設(shè)施南沙港快速路、新機場高速三元里至新市段、廣佛放射線等一大批高（快）速路先后建成居住板塊形成了華南、廣園東、琶洲、黃埔、花都、科學城、南沙、大學城等居住板塊,,,,,,,45,廣州購房置業(yè)郊區(qū)化趨勢明顯，2006上半年郊區(qū)消化量約占38,廣州房地產(chǎn)市場狀況廣州年消化量平均在1000萬平方米2006年上半年消化50616萬平方米城市住房價格呈上漲趨勢，2006年十區(qū)均價為6067元/平方米房地產(chǎn)總的局面為“價量齊升”,,,,2006年上半年各區(qū)消化量和均價,,郊區(qū)占廣州市消化量的38,,年消化量約1000萬平方米價量齊升,資料來源廣州市國土房管局,46,2006年土地計劃出讓850萬平方米，遠郊土地約占79，達558萬平方米，郊區(qū)用地增多,,,,,南沙,增城,從化,蘿崗,,,,,郊區(qū)住宅用地比重79,21,,79,蘿崗,南沙,增城,從化,2006年土地出讓計劃850萬平方米,其中住宅用地面積為7076萬平方米，占總出讓面積的832,遠郊地區(qū)住宅用地面積為558萬平方米，占總住宅用地的79,2006年土地出讓計劃,47,花都、從化正在開發(fā)的項目存量土地約2萬畝，正在立項或計劃建設(shè)的項目用地近2萬畝,48,本項目相對于廣州目前正在開發(fā)的大盤，特別是三大板塊實際距離和心理距離較遠,從化市,,,廣州,,,,,,,,半小時半徑,1小時半徑,廣園東廣州,番禺廣州,,,花都廣州,夏灣拿廣州,本項目廣州,,30分鐘,30分鐘,40分鐘,40分鐘,心理距離和實際距離比較遠行政上不屬于廣州范圍佛岡位于珠三角邊緣，經(jīng)濟薄弱，區(qū)域比較陌生,Q2不是城市的發(fā)展方向，如何沖破各區(qū)域的競爭藩籬，未來的項目市場地位該如何定義,50分鐘,49,大盤多強調(diào)住宅而非社區(qū)，缺乏多樣性的公共空間和多元化的社區(qū)生活，形成功能單一的臥城,,臥城,,1,,5,,4,,3,,2,,1缺乏多元化的交通服務(wù)體系,2缺乏多元化的配套,3缺乏多元化的社區(qū)文化,4缺乏多樣性的功能,5缺乏多樣性的公共空間,50,多倚重私人交通，內(nèi)部道路功能單一，社區(qū)活動集中到配套中心，缺乏街區(qū)活動和社區(qū)活力,道路功能私人汽車交通通道街區(qū)功能社會交往；兒童玩耍；步行和自行車交通提供服務(wù)，街景豐富，具有吸引力，氣氛活躍,街區(qū)VS道路,網(wǎng)絡(luò)狀道路結(jié)構(gòu),線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu),線性或曲線不規(guī)則結(jié)構(gòu)容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往網(wǎng)絡(luò)道路結(jié)構(gòu)更符合多功能社區(qū)要求，給居住人出行多樣性的選擇，方便步行和交往,VS,51,配套較封閉集中，居住人生活不便利,將大盤的配套全部集中在一起社區(qū)規(guī)模太大，配套集中造成居民生活極大的不便利配套集中造成社區(qū)內(nèi)部缺乏活力易造成交通堵塞,集中,配套,未形成系統(tǒng),封閉,不與外部形成良好的銜接新陳代謝能力不強發(fā)展商過多的承擔政府的角色，壓力和風險較大不能有效利用城市配套,點式配套，未形成系統(tǒng)功能單一，即使能“安居”也不能“樂業(yè)”,52,廣州大盤發(fā)展至今，形成標準化、一致化的開發(fā)模式，缺乏特色,假日半島,鳳凰城,雅寶新城,逸泉山莊,夏灣拿,祈福酒店,假日半島,金碧御水山莊,南航碧花園,配套,建筑與園林,歐美建筑的“翻版”，缺乏特色,53,別墅價格低過豪華洋房，市場日趨平民化消費,,,,,,1800020000,﹤18000,城區(qū)別墅與豪華洋房價格對比,,金海灣、凱旋會洋房,珠江新城別墅,,,,,,800010000,﹤8000,郊區(qū)別墅與豪華洋房價格對比,,雅居樂天域（22層）星河灣星座,綠茵島別墅南沙濱?；▓@等,,廣州的大盤別墅前期基本都是當大白菜賣碧桂園研發(fā)中心陶先生目前廣州郊區(qū)多數(shù)別墅置業(yè)者基本上看重的是低價格，很多都是小老板與城市白領(lǐng)，對別墅的認知度和理解不深珠江地產(chǎn)陳副總經(jīng)理,“白領(lǐng)也可住別墅”,“你的一生因70萬而改變”,“平過自己起屋”,54,廣州不缺別墅，不缺大盤，缺乏的是文化與品味,,,,廣州人,省外,海外人士,70,17,,上海人,省外,海外人士,港澳臺,港澳臺,11,2,38,27,26,9,廣州別墅消費者構(gòu)成,上海別墅消費者構(gòu)成,經(jīng)過訪談與市調(diào)，港澳臺與外籍人士對廣州別墅明顯的表現(xiàn)出“不屑”，別墅平民化導致徒有外形的“表”，少了內(nèi)在的“魂”,港澳人士“舍近取遠”，北上上海、北京置業(yè),55,難道廣州人能夠體驗的生活僅限于此嗎真正的郊區(qū)休閑度假和居住的人應(yīng)該是,受西方商業(yè)文明和民主思想熏陶,有國外留學和學習考察背景,自由,經(jīng)常穿梭于世界各地,,創(chuàng)業(yè)成功人士,3856歲之間,大公司主要負責人,娛樂界知名人士,他們已脫離“5＋2”模式的束縛，郊區(qū)大盤置業(yè)追求日常生活遠離都市喧囂的休閑，又要求市區(qū)生活的便利,Q3未來的廣州人向往的新生活如何通過項目的運作樹立“新廣州人生活觀”,,90,10,,廣州別墅約90的消費者為中產(chǎn)階級，真正富人購買的不到10,56,佛岡處于韶關(guān)、清遠、從化黃金旅游三角的中心，區(qū)位優(yōu)勢明顯，理想的居住地,,旅游價值廣州北部旅游資源豐富，其中較為成熟的有清遠、從化和韶關(guān)。佛岡處于三大旅游區(qū)域的中心近年來旅游開發(fā)日漸成熟，已經(jīng)形成多個旅游度假項目,57,項目周邊旅游資源豐富，無工業(yè)污染，空氣清新,,觀音山,,,湯塘溫泉鎮(zhèn),從化溫泉鎮(zhèn),項目資源背靠羊角山，生態(tài)環(huán)境比較好水面比較小旅游資源從化溫泉觀音山旅游區(qū)湯塘溫泉度假區(qū),聚龍灣溫泉度假村,觀音山,澳門羊角山度假區(qū),,,羊角山,58,環(huán)境優(yōu)美，但區(qū)域陌生，區(qū)域形象市場尚未認知,Q4如何發(fā)揮項目規(guī)模，區(qū)位利好，將資源系統(tǒng)整合，在區(qū)域增值的條件下實現(xiàn)價值最大化,59,,,,,,Q1如何確保10～15年開發(fā)

簡介：龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制,周世艾2010年10月,,講師背景介紹高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事。,關(guān)鍵詞成本管理，成本控制。,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,以項目為管理對象項目的完全直接成本間接成本分攤,龍湖成本管理的范圍,龍湖成本責任部門,WWWCG35CN房市金碟,龍湖成本管理的職能,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,龍湖目標成本測算和分解,WWWCG35CN房市金碟,為什么要進行目標成本管理利潤售價成本,WWWCG35CN房市金碟,準確預測編制目標成本的作用,提前鎖定投資合理確定銷售價格預測投資效益,WWWCG35CN房市金碟,特別在房屋預售階段，準確測算成本，預售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現(xiàn)。,WWWCG35CN房市金碟,目標成本管理的階段,土地投資論證階段,目標成本土地版,,項目啟動階段,目標成本啟動版,,方案設(shè)計階段,目標成本方案版,,初步設(shè)計階段,目標成本執(zhí)行版,,工程實施階段,目標成本調(diào)整版,,竣工階段,項目竣工成本,,WWWCG35CN房市金碟,土地投資論證階段,責任部門,工作成果,發(fā)展部,項目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)總經(jīng)理,研發(fā)部,造價采購部,主持、確定,項目預案,,,目標成本測算,通過,滿足拿地成本要求,,,未通過,總經(jīng)理重新給定成本限值,審定,存檔,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,項目啟動階段,項目團隊,確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度,,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件和市場定位進行預案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標準）,,造價采購部,項目目標成本測算,,計劃財務(wù)部,根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務(wù)指標計算,,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計階段,研發(fā)部,提供方案設(shè)計圖提供方案技術(shù)指標提供產(chǎn)品建造標準,,造價采購部,目標成本測算提出方案優(yōu)化建議,,互動,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標計算,,,WWWCG35CN房市金碟,初步設(shè)計階段,工程部,提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比,,提供初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標準基礎(chǔ)方案對比,,造價采購部,目標成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標計算,,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,合約規(guī)劃的目的,將各費項成本分解成未來可執(zhí)行的合同隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同,WWWCG35CN房市金碟,工程實施階段,工程部,現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進度的管控、編制進度計劃,,提供施工圖設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化,,造價采購部,簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標的動態(tài)跟進資金計劃審核,,互動,,,WWWCG35CN房市金碟,動態(tài)成本的組成,動態(tài)成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本非合同性成本待發(fā)生成本,動態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費用,未簽約合同估價,已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整含簽證變更,合同金額,預估結(jié)算調(diào)整含預估簽證變更,WWWCG35CN房市金碟,工程竣工階段,工程部,審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進行評估對供應(yīng)商進行相關(guān)履約評估,,設(shè)計總結(jié),,造價采購部,與供應(yīng)商進行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標本（執(zhí)行版）比較,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)決算核算最終的財務(wù)指標,,WWWCG35CN房市金碟,龍湖景觀裝飾工程成本管理,景觀工程成本管理,景觀工程成本構(gòu)成,場地整治費苗木栽植費苗木?；铕B(yǎng)護管理費景觀效果調(diào)整增加費苗木價,,,龍湖景觀綠化指標參考,景觀工程成本管理措施,景觀工程分不同設(shè)計階段成本控制喬木或貴重苗木部分由甲供景觀效果過程控制控制移栽等造成的損失建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源嚴格管理現(xiàn)場收方結(jié)算,龍湖控制景觀的方法喬木、灌木種在那里,,,,,,樓宇,行道樹,道路,,灌木,,喬木,,公共部分裝飾工程成本管理,公共裝飾工程成本管理措施,裝飾工程分不同設(shè)計階段成本控制主要裝飾面層材料部分由甲供裝飾工程效果過程控制避免返工等造成損失嚴格管理現(xiàn)場收方結(jié)算,材料設(shè)備采購管理原則,甲方供應(yīng)材料設(shè)備的目的,集約方式規(guī)模采購有利于市場競爭降低材料設(shè)備的造價和采購成本可以有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量,龍湖體驗區(qū)樣板房成本管理,樣板房的成本范圍樣板房成本包括樣板房建造費、樣板房裝飾工程費、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè),,,影響樣板房成本的主要因素1）、樣板房裝飾風格定位2）、樣板房裝飾材料標準3）、樣板房風格影響樣板房家具小品風格和造價,控制樣板房成本的措施1）、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣板房裝飾風格以控制裝飾成本和家具小品成本3）、控制主要裝飾材料標準，好材料用在關(guān)鍵部位4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用,龍湖體驗區(qū)樣板景觀成本管理,樣板區(qū)景觀成本的范圍樣板區(qū)景觀成本包括樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護欄等，同時還包括配套的休息用家具。,影響樣板區(qū)景觀成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設(shè)計定位2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達到效果和成本的統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹木定位高名貴樹種多于常規(guī)配置4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設(shè)置，高于項目配置平均標準5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設(shè)置，高于項目配置平均標準,控制樣板區(qū)景觀成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成本原則應(yīng)該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi)2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果3）、樣板區(qū)景觀突破目標成本要有補救措施，如控制項目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,房地產(chǎn)主要成本費項構(gòu)成,項目制成本管理組織形式,營銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計研發(fā)部,計劃財務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項目負責人,項目研發(fā)經(jīng)理,項目工程經(jīng)理,項目成本經(jīng)理,項目營銷經(jīng)理,項目財務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營銷顧問,財務(wù)專員,,,,,,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制,竣工驗收試運行,采購施工,設(shè)計勘察,可行性研究項目建議書,房地產(chǎn)建設(shè)投資階段劃分,建設(shè)工程項目的階段,啟動階段,規(guī)劃階段,實施階段,收尾階段,房地產(chǎn)投資比例階段劃分,,,,,,,,建設(shè)安裝完成,,投使入用,投資,可行性研究,投資,合發(fā)同包,決立策項,100,勘察設(shè)計,施工采購,竣工驗收,房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制要點,投資測算過程的控制分為投資論證階段測算設(shè)計階段測算執(zhí)行過程的控制主要是施工控制,投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制,WWWCG35CN房市金碟,土地投資論證根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證項目投資可行性參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算,投資論證階段,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計（概念設(shè)計）初步設(shè)計（擴初設(shè)計）施工圖設(shè)計,工程設(shè)計階段,WWWCG35CN房市金碟,投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75～80，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果約為15～20施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高,設(shè)計階段投資控制效果,WWWCG35CN房市金碟,,,,,,概念,設(shè)計,施工/安裝,使用,,,,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制價值區(qū),WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計控制要點,在容積率指標控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計控制要點,對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。,WWWCG35CN房市金碟,對各方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進行土地成本、配置標準和建造成本的造價比較，對各方案的建設(shè)工期、銷售速度、銷售價格和資金成本的比較，編制投資估算。,方案設(shè)計控制要點,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,限額設(shè)計確定限額設(shè)計控制指標限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。,WWWCG35CN房市金碟,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,根據(jù)地貌標高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標高，合理確定平場土石方標高，達到平基土石方的挖填運最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標準的影響。,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,確定產(chǎn)品配置系統(tǒng)、內(nèi)容、標準開閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定；給水、消防分區(qū)是否合理,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,控制建筑設(shè)計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標準，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。,景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,綜合管網(wǎng)方案，包括道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對投資進行控制。,施工圖設(shè)計控制要點,比較不同形式基礎(chǔ)工程造價，確定合理基礎(chǔ)形式；比較不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價的影響，確定合理結(jié)構(gòu)體系，認真計算合理選擇安全系數(shù)；把握細部設(shè)計、作法和材料選用由此可見設(shè)計階段投資控制的重點又在方案設(shè)計和初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段。,運用價值工程控制投資,投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,功能F成本C,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高,如何有效提高產(chǎn)品的價值,表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,所以上表也表示為功能（或效用）價值；成本（或費用）F用數(shù)學公式表示VC,,,工程實施階段控制要點,確定合理的工期，為了及時達到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。,施工方案的比較和造價控制包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置，基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運方案比較，有（增加）費用的非常規(guī)施工方案多方案比較等（如止水帶、剛性套管、防水拉桿）,工程實施階段控制要點,工程實施階段控制要點,施工材料設(shè)備采購，對材料要比值比價；對設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費用；,投資控制（目標成本管理）,編制目標成本或計劃成本分階段對目標成本或計劃成本進行檢查、修正對目標成本或計劃成本與實際成本進行比較對項目進行后評估,目標成本編制的方法,投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫）設(shè)計概算,歷史成本數(shù)據(jù)庫,包括成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表單位工程建安指標,,,成本測算基礎(chǔ)資料搜集各房地產(chǎn)項目工程（歷史）的各項規(guī)劃指標，已建項目概況指標以及已建項目各單位工程指標的實際記錄新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標,開發(fā)項目成本匯總表是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。,單位工程建安指標按項目的單位工程編制，共分為五大部分1）、工程概況。2）、特征指數(shù)。3）、建設(shè)標準。4）、經(jīng)濟指標、5）、技術(shù)指標。,1）、工程概況主要包括工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標主要包括窗墻比外墻門窗/外墻面積（標準層外墻周長總高）窗地比外墻的窗面積/建筑面積體型系數(shù)外表面積（標準層周長高度標準層面積）/建筑面積（標準層建筑面積、高度）,面積系數(shù)規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟指標和技術(shù)指標是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)經(jīng)濟指標和技術(shù)指標與面積系數(shù)的關(guān)系（系數(shù)大于1成本指標乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標除以系數(shù)）,3）、建筑標準分別按單位工程基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進行描述。,4）、經(jīng)濟指標包括單位工程人費和單位面積人工費指標各分部工程造價和單位面積造價指標各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標,找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當前市場情況對主要材料、人工費、規(guī)費按市場價格進行調(diào)整。,謝謝聆聽歡迎指正,

簡介：龍湖成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制,周世艾2010年10月,,講師背景介紹高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事。,關(guān)鍵詞成本管理，成本控制。,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,以項目為管理對象項目的完全直接成本間接成本分攤,龍湖成本管理的范圍,龍湖成本責任部門,WWWCG35CN房市金碟,龍湖成本管理的職能,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,龍湖目標成本測算和分解,WWWCG35CN房市金碟,為什么要進行目標成本管理利潤售價成本,WWWCG35CN房市金碟,準確預測編制目標成本的作用,提前鎖定投資合理確定銷售價格預測投資效益,WWWCG35CN房市金碟,特別在房屋預售階段，準確測算成本，預售價格確定以后，控制好成本才能保證利潤的實現(xiàn)。,WWWCG35CN房市金碟,目標成本管理的階段,土地投資論證階段,目標成本土地版,,項目啟動階段,目標成本啟動版,,方案設(shè)計階段,目標成本方案版,,初步設(shè)計階段,目標成本執(zhí)行版,,工程實施階段,目標成本調(diào)整版,,竣工階段,項目竣工成本,,WWWCG35CN房市金碟,土地投資論證階段,責任部門,工作成果,發(fā)展部,項目定位,提供周邊配套,提供土地信息,地區(qū)總經(jīng)理,研發(fā)部,造價采購部,主持、確定,項目預案,,,目標成本測算,通過,滿足拿地成本要求,,,未通過,總經(jīng)理重新給定成本限值,審定,存檔,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,項目啟動階段,項目團隊,確定產(chǎn)品定位和銷售價格、銷售進度,,研發(fā)部,根據(jù)規(guī)劃條件和市場定位進行預案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標準）,,造價采購部,項目目標成本測算,,計劃財務(wù)部,根據(jù)售價、銷售進度、成本測算、進行財務(wù)指標計算,,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計階段,研發(fā)部,提供方案設(shè)計圖提供方案技術(shù)指標提供產(chǎn)品建造標準,,造價采購部,目標成本測算提出方案優(yōu)化建議,,互動,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標計算,,,WWWCG35CN房市金碟,初步設(shè)計階段,工程部,提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比,,提供初步設(shè)計圖提供產(chǎn)品建造標準基礎(chǔ)方案對比,,造價采購部,目標成本分解進行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標計算,,WWWCG35CN房市金碟,WWWCG35CN房市金碟,合約規(guī)劃的目的,將各費項成本分解成未來可執(zhí)行的合同隨項目進展，合約規(guī)劃逐步變成真實的合同,WWWCG35CN房市金碟,工程實施階段,工程部,現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進度的管控、編制進度計劃,,提供施工圖設(shè)計變更的控制、專項工程的優(yōu)化,,造價采購部,簽證變更的費用審核、專項工程的成本分析、動態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)指標的動態(tài)跟進資金計劃審核,,互動,,,WWWCG35CN房市金碟,動態(tài)成本的組成,動態(tài)成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本非合同性成本待發(fā)生成本,動態(tài)成本,待發(fā)生成本,待發(fā)生費用,未簽約合同估價,已發(fā)生成本,非合同性成本,合同性成本,已結(jié)算合同成本,未結(jié)算合同成本,合同金額,結(jié)算調(diào)整含簽證變更,合同金額,預估結(jié)算調(diào)整含預估簽證變更,WWWCG35CN房市金碟,工程竣工階段,工程部,審核工程竣工資料對合同相關(guān)條款進行評估對供應(yīng)商進行相關(guān)履約評估,,設(shè)計總結(jié),,造價采購部,與供應(yīng)商進行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標本（執(zhí)行版）比較,,研發(fā)部,計劃財務(wù)部,財務(wù)決算核算最終的財務(wù)指標,,WWWCG35CN房市金碟,龍湖景觀裝飾工程成本管理,景觀工程成本管理,景觀工程成本構(gòu)成,場地整治費苗木栽植費苗木?；铕B(yǎng)護管理費景觀效果調(diào)整增加費苗木價,,,龍湖景觀綠化指標參考,景觀工程成本管理措施,景觀工程分不同設(shè)計階段成本控制喬木或貴重苗木部分由甲供景觀效果過程控制控制移栽等造成的損失建立苗木基地或自己的苗圃積累苗木資源嚴格管理現(xiàn)場收方結(jié)算,龍湖控制景觀的方法喬木、灌木種在那里,,,,,,樓宇,行道樹,道路,,灌木,,喬木,,公共部分裝飾工程成本管理,公共裝飾工程成本管理措施,裝飾工程分不同設(shè)計階段成本控制主要裝飾面層材料部分由甲供裝飾工程效果過程控制避免返工等造成損失嚴格管理現(xiàn)場收方結(jié)算,材料設(shè)備采購管理原則,甲方供應(yīng)材料設(shè)備的目的,集約方式規(guī)模采購有利于市場競爭降低材料設(shè)備的造價和采購成本可以有效控制主要材料設(shè)備的質(zhì)量,龍湖體驗區(qū)樣板房成本管理,樣板房的成本范圍樣板房成本包括樣板房建造費、樣板房裝飾工程費、樣板房家具及樣板房小品擺設(shè),,,影響樣板房成本的主要因素1）、樣板房裝飾風格定位2）、樣板房裝飾材料標準3）、樣板房風格影響樣板房家具小品風格和造價,控制樣板房成本的措施1）、樣板房裝飾成本原則應(yīng)該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi)2）、確定合適的樣板房裝飾風格以控制裝飾成本和家具小品成本3）、控制主要裝飾材料標準，好材料用在關(guān)鍵部位4）、耐用品回收和周轉(zhuǎn)使用,龍湖體驗區(qū)樣板景觀成本管理,樣板區(qū)景觀成本的范圍樣板區(qū)景觀成本包括樣板景觀喬木、灌木、草坪、小品、水體、便道、擋墻、護欄等，同時還包括配套的休息用家具。,影響樣板區(qū)景觀成本的因素1）、樣板區(qū)景觀設(shè)計定位2）、樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例不按常規(guī)比例，如何達到效果和成本的統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景觀樹木定位高名貴樹種多于常規(guī)配置4）、樣板區(qū)景觀水體不按常規(guī)設(shè)置，高于項目配置平均標準5）、樣板區(qū)景觀小品不按常規(guī)設(shè)置，高于項目配置平均標準,控制樣板區(qū)景觀成本的措施1）、樣板區(qū)景觀成本原則應(yīng)該控制在目標成本執(zhí)行版的分解測算控制范圍內(nèi)2）、合理搭配樣板區(qū)景觀喬木、灌木、草坪的比例和效果，控制名貴苗木的數(shù)量和效果3）、樣板區(qū)景觀突破目標成本要有補救措施，如控制項目總體景觀成本，樣板區(qū)景觀苗木移栽等,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制,,內(nèi)容,龍湖的成本管理,,房地產(chǎn)主要成本費項構(gòu)成,項目制成本管理組織形式,營銷部,成本管理部,工程管理部,設(shè)計研發(fā)部,計劃財務(wù)部,公司總經(jīng)理,研發(fā)專員,項目負責人,項目研發(fā)經(jīng)理,項目工程經(jīng)理,項目成本經(jīng)理,項目營銷經(jīng)理,項目財務(wù)經(jīng)理,專業(yè)工程師,成本專員,營銷顧問,財務(wù)專員,,,,,,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制,竣工驗收試運行,采購施工,設(shè)計勘察,可行性研究項目建議書,房地產(chǎn)建設(shè)投資階段劃分,建設(shè)工程項目的階段,啟動階段,規(guī)劃階段,實施階段,收尾階段,房地產(chǎn)投資比例階段劃分,,,,,,,,建設(shè)安裝完成,,投使入用,投資,可行性研究,投資,合發(fā)同包,決立策項,100,勘察設(shè)計,施工采購,竣工驗收,房地產(chǎn)開發(fā)的投資控制要點,投資測算過程的控制分為投資論證階段測算設(shè)計階段測算執(zhí)行過程的控制主要是施工控制,投資控制包括投資測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制,WWWCG35CN房市金碟,土地投資論證根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理配置結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項目售價、市場需求等情況論證項目投資可行性參考類似業(yè)態(tài)工程項目歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)編制投資估算,投資論證階段,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計（概念設(shè)計）初步設(shè)計（擴初設(shè)計）施工圖設(shè)計,工程設(shè)計階段,WWWCG35CN房市金碟,投資決策至初步設(shè)計階段，通過對設(shè)計方案的比較，本階段投資控制的效果約為75～80，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低深化設(shè)計至施工圖設(shè)計階段，通過對建筑標準的比較，本階段投資控制的效果約為15～20施工圖設(shè)計結(jié)束至施工階段（實施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5以內(nèi)，控制投資阻力較大，控制成本較高,設(shè)計階段投資控制效果,WWWCG35CN房市金碟,,,,,,概念,設(shè)計,施工/安裝,使用,,,,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制價值區(qū),WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計控制要點,在容積率指標控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。,WWWCG35CN房市金碟,方案設(shè)計控制要點,對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積。,WWWCG35CN房市金碟,對各方案合理搭配主要建筑和配套設(shè)施、車庫、景觀綠化面積，景觀綠化面積、區(qū)內(nèi)配套道路管網(wǎng)等，并進行土地成本、配置標準和建造成本的造價比較，對各方案的建設(shè)工期、銷售速度、銷售價格和資金成本的比較，編制投資估算。,方案設(shè)計控制要點,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,限額設(shè)計確定限額設(shè)計控制指標限額設(shè)計是按照批準的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標準、工程數(shù)量和預算指標等各方面的控制，凡是能進行定量綜合的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。,WWWCG35CN房市金碟,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,根據(jù)地貌標高，比較總體平面布置，以確定建筑物和總平面標高，合理確定平場土石方標高，達到平基土石方的挖填運最合理方案，減少擋墻工程量，減少基礎(chǔ)深度增加地下利用面積的方案比較。,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)窗墻比、窗地比指標、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計標準的影響。,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,確定產(chǎn)品配置系統(tǒng)、內(nèi)容、標準開閉所（如果有）、高配室、低配室的區(qū)域位置的選定；給水、消防分區(qū)是否合理,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,控制建筑設(shè)計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標準，在滿足必要使用功能的同時成本最合理。,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,根據(jù)初步設(shè)計圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進行計算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。,景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。,初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段控制要點,綜合管網(wǎng)方案，包括道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進行造價分析比較，使布置、走向、作法更合理，挖溝的土石方量最小。編制概算，對投資進行控制。,施工圖設(shè)計控制要點,比較不同形式基礎(chǔ)工程造價，確定合理基礎(chǔ)形式；比較不同結(jié)構(gòu)體系對工程造價的影響，確定合理結(jié)構(gòu)體系，認真計算合理選擇安全系數(shù)；把握細部設(shè)計、作法和材料選用由此可見設(shè)計階段投資控制的重點又在方案設(shè)計和初步設(shè)計（擴初設(shè)計）階段。,運用價值工程控制投資,投資測算過程包括投資論證階段測算和設(shè)計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。價值工程是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來的管理技術(shù)，通過對產(chǎn)品的功能分析，達到產(chǎn)品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,功能F成本C,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1、功能不變，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不變，功能提高,如何有效提高產(chǎn)品的價值,表中的價值不是從價值構(gòu)成的角度來理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價值的，表現(xiàn)為功能與成本之比；成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高產(chǎn)品的價值,所以上表也表示為功能（或效用）價值；成本（或費用）F用數(shù)學公式表示VC,,,工程實施階段控制要點,確定合理的工期，為了及時達到投資效益，搶工期可能會增加成本，但搶工期獲得的效益是否與增加的成本等值。,施工方案的比較和造價控制包括施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置，基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運方案比較，有（增加）費用的非常規(guī)施工方案多方案比較等（如止水帶、剛性套管、防水拉桿）,工程實施階段控制要點,工程實施階段控制要點,施工材料設(shè)備采購，對材料要比值比價；對設(shè)備除了滿足功能外，要比較質(zhì)量、價格、運輸及運行成本和使用壽命，還要考慮備品配件價格和維修的費用；,投資控制（目標成本管理）,編制目標成本或計劃成本分階段對目標成本或計劃成本進行檢查、修正對目標成本或計劃成本與實際成本進行比較對項目進行后評估,目標成本編制的方法,投資估算（歷史成本數(shù)據(jù)庫）設(shè)計概算,歷史成本數(shù)據(jù)庫,包括成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表單位工程建安指標,,,成本測算基礎(chǔ)資料搜集各房地產(chǎn)項目工程（歷史）的各項規(guī)劃指標，已建項目概況指標以及已建項目各單位工程指標的實際記錄新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設(shè)計條件，擬建項目概況指標,開發(fā)項目成本匯總表是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。,單位工程建安指標按項目的單位工程編制，共分為五大部分1）、工程概況。2）、特征指數(shù)。3）、建設(shè)標準。4）、經(jīng)濟指標、5）、技術(shù)指標。,1）、工程概況主要包括工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標主要包括窗墻比外墻門窗/外墻面積（標準層外墻周長總高）窗地比外墻的窗面積/建筑面積體型系數(shù)外表面積（標準層周長高度標準層面積）/建筑面積（標準層建筑面積、高度）,面積系數(shù)規(guī)劃建筑面積/造價計算建筑面積（規(guī)劃面積/建筑面積）造價面積與規(guī)劃面積由于計算規(guī)則不一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟指標和技術(shù)指標是以造價建筑面積分析計算的，造價面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù)經(jīng)濟指標和技術(shù)指標與面積系數(shù)的關(guān)系（系數(shù)大于1成本指標乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標除以系數(shù)）,3）、建筑標準分別按單位工程基礎(chǔ)；結(jié)構(gòu)及粗裝修；主體設(shè)備安裝工程；公共部位精裝修；戶內(nèi)精裝修；等的主要材料做法進行描述。,4）、經(jīng)濟指標包括單位工程人費和單位面積人工費指標各分部工程造價和單位面積造價指標各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標,找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當前市場情況對主要材料、人工費、規(guī)費按市場價格進行調(diào)整。,謝謝聆聽歡迎指正,

簡介：,,,,,龍湖項目運營分享,XXXX,缺乏有效的“分級計劃管控”體系；計劃調(diào)整的隨意性；經(jīng)常在為項目的交付而搶工期；無法對項目經(jīng)理進行量化的績效考核；跨項目、跨專業(yè)協(xié)調(diào)較困難，缺乏有效組織保障；會議多、會議時間長、會議效率不高；人員流動性比較大，為什么做六、七年的房產(chǎn)好像和做三四年的房產(chǎn)公司沒太大區(qū)別；,行業(yè)項目運營現(xiàn)狀,怎么辦,行業(yè)現(xiàn)狀分析,建設(shè)高效的運營管理體系,,固本培元“工程經(jīng)理制”夯實本地發(fā)展基礎(chǔ),龍湖早期在本地發(fā)展的組織架構(gòu),房地產(chǎn)公司,開發(fā)管理部,設(shè)計管理部,成本控制部,總經(jīng)辦,財務(wù)部,A項目工程部,B項目工程部,C項目工程部,土建組,安裝組,園建組,后勤組,人力資源部,營銷部,招投標管理部,工程經(jīng)理,,全國布局，三級管控運籌帷幄（集團、公司、項目）,龍湖在全國發(fā)展的項目運營管理組織架構(gòu),龍湖PMO體系集團和項目公司的在運營管理方面職能定位,管理部門機構(gòu),職能,集團總部,項目公司,,運營中心,項目公司PMO,制度制定知識管理和資源共享集團關(guān)鍵節(jié)點管控一級進度計劃管控階段性成果管控,項目預案的審核與控制項目進度計劃的審核與控制項目目標成本的審核與控制項目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對,PMOPROJECTMANAGEMENTOFFICE項目管理辦公室PMO定位分公司項目運營決策機構(gòu)PMO架構(gòu)PMO最高負責人分公司運營專員業(yè)務(wù)職能負責人PMO運作形式PMO會議,項目運營管理體系,,,目的保障和提高項目運營效率,,,目的保障和提高項目運營效果、運營質(zhì)量,,,目的保障和提高項目運營的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風險,,,目的知識積累、知識共享在項目運營中知累知識在項目運營中應(yīng)用知識,項目運營管理體系,,精細化＝項目計劃越細越好計劃,計劃過細的弊端難以進行合理分權(quán)違背抓重點的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復雜、效率下降、難以管控（推卸責任的借口）無法實現(xiàn)重要時間節(jié)點推延對資金流的影響,,,龍湖項目進度計劃管理體系項目進度計劃的分級,,,項目計劃新項目取得土地中標通知書后714個工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項目啟動會方式編制完成集團關(guān)鍵點計劃及項目一、二級計劃，形成“項目計劃”。,分級計劃管理體系,集團關(guān)鍵節(jié)點計劃,定義集團層面（管理層）對各個項目的管控計劃，通常指的是由集團統(tǒng)一定義，需要在集團層面重點關(guān)注的里程碑事件。目的實現(xiàn)集團與區(qū)域公司對計劃的分層級管理明確進度計劃管理和控制的重點在集團內(nèi)統(tǒng)一計劃達成情況的評判標準,龍湖集團關(guān)鍵節(jié)點,,14個關(guān)鍵節(jié)點取得國土使用權(quán)證交地、完成方案設(shè)計完成初步設(shè)計完成施工圖設(shè)計取得施工許可證項目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預售許可證開盤景觀施工進場竣工備案交房交房完成率95％,管控規(guī)則不影響集團管控的14個關(guān)鍵節(jié)點，地區(qū)公司可自行調(diào)整計劃，只需將結(jié)果抄送集團運營中心影響上述14個節(jié)點中紅色的5個節(jié)點，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進行書面解釋，并經(jīng)集團總裁審批，以引起關(guān)注剩余9個關(guān)鍵點的變化由集團運營中心審批集團只考核項目關(guān)鍵節(jié)點的按時達成率。,碧桂園關(guān)鍵節(jié)點進度導向,獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證獲取國有土地使用證獲取建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得立項核準獲取建筑工程施工許可證發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)達到預售條件辦理預售許可證開盤獲取竣工驗收備案表業(yè)主收樓,,項目運營管理PMO管控流程,實現(xiàn)跨區(qū)域多項目管理復制,分級計劃管理體系,,項目主項計劃,定義區(qū)域公司層面對各項目的管控計劃一般由集團統(tǒng)一定義指導性模板要點項目全生命周期的計劃（從立項到交房）項目經(jīng)理負責制基于關(guān)鍵路徑，控制項目總工期強調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同,,,分級計劃管理體系,,項目專項計劃,定義各職能部門在項目主計劃的指引下，進一步細化本專業(yè)線的工作計劃，形成項目的專項計劃；一般由地區(qū)公司自定義指導性模板并報集團備案。要點對項目專項計劃細化安排，例如報建計劃、設(shè)計計劃、工程計劃、營銷計劃；職能經(jīng)理負責,,,營銷計劃（全生命周期）,,,工程專項計劃（分區(qū)/標段計劃、不到樓棟）,,設(shè)計專項計劃,,,,,,,分級計劃管理體系,,樓棟施工計劃,定義現(xiàn)場工程師在工程專項計劃的指引下，細化形成每棟單體樓的工程施工計劃。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理,,,,,,,,,,計劃執(zhí)行,量化的達成比率,,項目運營管理體系,,,,,,項目運營管理體系,,,,,,運營決策－－運營會議體系,,運營會議體系,運營決策－－非運營會議體系,,非運營會議體系,項目運營管理體系,,知識分類項目維度集團、公司、項目、開發(fā)階段專業(yè)維度專業(yè)部門知識沉淀在業(yè)務(wù)執(zhí)行的過程中產(chǎn)生與沉淀知識共享通過系統(tǒng)全文搜索，共享企業(yè)成果文檔知識應(yīng)用與創(chuàng)新管理的快速復制模板、指引、案例庫、,知識管理,為工作項的責任人做好工作指引,項目管理知識庫,,項目運營管理體系,,謝謝聆聽,

簡介：,工法樣板房策劃籌備草案,1工法樣板房的價值和意義,至善建筑，至美生活,2收集資料匯總,3計劃安排及執(zhí)行狀況,4會議討論階段,1工法樣板間的價值和意義,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,傳承香港樓盤展示方法的重要手段之一,存在暗暗放大空間尺寸而有“水份”,裝修的視覺效果會混淆視線轉(zhuǎn)移注意力,送給購買期房的畫餅,精裝樣板房,樓盤展示的“標準配置”,交房標準,溫柔圈套,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,真實的交樓品質(zhì)的展示,真實地將樓盤采用的各種材料、設(shè)備，工藝、工序展示出來,工法樣板房,坦然向消費者展示工法樣板房的樓盤也不多見,品質(zhì)保障,已經(jīng)成為一線發(fā)展商（中海，萬科）的標準配置,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,尋求國信品牌新的支撐點,促進銷售，將質(zhì)量賣給顧客,工法樣板房對國信的重要意義,強者順應(yīng)時勢的選擇,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,顧客視角而非工程師視角的樣板,長三角工法樣板房中的樣板,我們的工法樣板房定位,刺激購買欲望的樣板,切實體現(xiàn)品質(zhì)提升決心的樣板,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,將質(zhì)量賣給業(yè)主,騎龍山莊,觀山水MINI,500,品牌溢價,,,X300,,X800,物有所值,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,2資料收集階段,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,收集資料,萬科東海岸泓景花園,網(wǎng)上搜集資料,采盤資料,藍湖郡資料,內(nèi)部工法資料資料,金科廊橋水岸俊逸藍山,工法點評,土建安裝水工,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,萬科東海岸,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,工法樣板間,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,鋁合金型材及配件，室外給水管材，室內(nèi)給水管材，排水管材,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,管道壓力試驗,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,熱水管、冷水管管線預埋地面標識,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,鋁合金窗安裝構(gòu)造做法,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,鋁合金窗安裝構(gòu)造做法,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,鋁合金欄桿構(gòu)造做法,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,上人平屋面構(gòu)造做法,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,衛(wèi)生間地面做法,萬科東海岸,至善建筑，至美生活,熱水管、冷水管管線預埋地面標識,萬科東海岸,至善建筑，至美生活,電器管材、線盒，開關(guān)、插座，電線、電纜,萬科東海岸,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,樓宇對講系統(tǒng)與居家防盜系統(tǒng),萬科東海岸,至善建筑，至美生活,廳房墻面構(gòu)造做法,萬科東海岸,至善建筑，至美生活,廳房墻面構(gòu)造做法,萬科東海岸,至善建筑，至美生活,木質(zhì)入戶門構(gòu)造做法,萬科東海岸,至善建筑，至美生活,廣州天地泓景花園,廣州天地泓景花園露臺做法內(nèi)墻做法下沉式衛(wèi)生間樓面做法鋁合金門窗配件樣品給排水材料等等,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,1、蜂窩狀節(jié)能隔熱磚。2、20厚12水泥砂漿保護層。3、高聚物改性瀝青卷材防水層4厚。4、20厚125水泥砂漿找平層壓光，刷基層處理劑一遍。5、18水泥陶粒找坡，最薄處30厚（I＝2％）。6、鋼筋砼現(xiàn)澆屋面板,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,1、乳膠漆第1遍。2、乳膠漆第2遍。3、膩子二遍。4、砂漿面層。5、連接處掛鋼絲網(wǎng)片。6、加氣混凝土砌塊墻體。,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,具有良好的隔熱、隔音、保暖、防結(jié)露、降低冷輻射和安全節(jié)能性能。,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,1、面鋪高級復合實木地板配復合木腳線。2、鋪貼防潮膜一道。3、作20厚15水泥砂漿找平層。4、用素水泥漿結(jié)合層一道。5、在現(xiàn)澆鋼筋砼樓板上,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,1、面層防滑地磚。2、聚合物水泥砂漿。3、聚合物水泥基防水涂膜。4、混凝土找平層。5、陶粒填充層。6、水泥基滲透結(jié)晶防水涂層。,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,強、弱電回路分設(shè)配電箱、照明、插座及電話、電視、可視對講等回路均按回路分別設(shè)獨立暗敷導管。,廣州天地泓景花園,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,外墻展示,樓板構(gòu)造展示,陽臺防水展示,廚房防水、煙道展示,窗安裝構(gòu)造展示,欄桿、呼叫系統(tǒng)、鋁合金斷橋展示,內(nèi)墻構(gòu)造墻展示,衛(wèi)生間展示,給排水管道材料展示,,,,,,,,,,強弱電箱展示,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,,,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,俊逸藍山,龍湖藍湖郡,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,龍湖藍湖郡,入口門洞,衛(wèi)生間防水展示區(qū),總體介紹展板,廚房煙道展示區(qū),地面展示區(qū),砌體展示區(qū),材料樣品展示區(qū),,,,外墻保溫展示區(qū),窗體展示區(qū),,,,,,,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,龍湖藍湖郡,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,龍湖藍湖郡,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,龍湖藍湖郡,中海國際社區(qū)（沈陽）,中海國際社區(qū)（沈陽）,中海國際社區(qū)（沈陽）,中海國際社區(qū)（沈陽）,中海國際社區(qū)（沈陽）,中海國際社區(qū)（沈陽）,中海國際社區(qū)（沈陽）,3計劃安排及執(zhí)行狀況,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,籌劃計劃安排,網(wǎng)上資料收集,其他樓盤工法資料收集,內(nèi)部工法資料收集,藍湖郡工法資料收集,第一輪討論會議（在哪里做，做什么，怎么做，誰去做）（項目、營銷參與）,提交深化成果并討論,分頭實施階段,合成最終成果及點評,開放展示,,,,,09月1日,08月29日,08月30日,08月25日,10月2日,10月10日,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,總結(jié)后總部推廣,短期工作進度,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,短期工作進度,4會議討論階段,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,會議討論,在哪里做工法展示,備選地點,確認地點棟層C26,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,展出什么內(nèi)容選擇哪些種工法進行展示,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,會議討論,每種工法展示制作要求標準（細部繪圖）月號各負責工程師完成,在我的工作中體現(xiàn)他人的價值在他人的工作中體現(xiàn)我的價值,會議討論,