中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關系研究——基于我國房地產(chǎn)發(fā)展“倒u曲線”時期

1、摘要改革開放以來，中國經(jīng)濟保持著持續(xù)快速發(fā)展，與此同時，中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也取得了巨大成就，房地產(chǎn)業(yè)己成為國民經(jīng)濟的基礎性、先導性和支柱性產(chǎn)業(yè)。中國的經(jīng)濟實力以及中國在國際上的地位明顯提高。中國經(jīng)濟在取得發(fā)展和進步的同時，國民經(jīng)濟運行和發(fā)展又面臨著新的情況和問題，主要表現(xiàn)在:①國民經(jīng)濟運行和發(fā)展更具復雜性②國民經(jīng)濟運行和發(fā)展更具艱巨性③國民經(jīng)濟運行和發(fā)展更具綜合性④國民經(jīng)濟運行和發(fā)展更具不確定性和風險性⑤國民經(jīng)濟運行和發(fā)展更具探索性和創(chuàng)新

2、性。能否保持和促進國民經(jīng)濟運行和發(fā)展朝著持續(xù)快速健康方向進行，就成為整個經(jīng)濟工作的核心.國民經(jīng)濟運行和發(fā)展涉及多個部門，其中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況和水平對國民經(jīng)濟運行和發(fā)展產(chǎn)生越來越大的影響，尤其自2002年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱問題已經(jīng)引起政府的高度關注。一個重要的事實是，自2003年下半年以來的“經(jīng)濟過熱”和“局部泡沫”與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快、結(jié)構(gòu)失衡有著直接的聯(lián)系。如何有效促進社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，又使得房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與

3、國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展相適應，并且做到良性互動，這是一個十分重要而迫切的問題。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展本質(zhì)上是一個均衡問題。均衡包括總量均衡和結(jié)構(gòu)均衡。本文以“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關系研究”為題，集中研究房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟在總量方面的關聯(lián)性，揭示它們在總量方面的規(guī)律，為我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論解釋和政策主張。本文在對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟一般關系進行分析的基礎上，首先討論了主導產(chǎn)業(yè)演進理論(包括經(jīng)濟成長階段論)和房地

4、產(chǎn)“倒U曲線”假說及其關系，論證了房地產(chǎn)“倒U曲線”所反映和描述的規(guī)律，就是特定時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關系的“長期趨勢”。論文重點研究了房地產(chǎn)“倒U曲線”計量模型，得出了有價值的結(jié)論，并以此為基礎，對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行了較為透徹的實證分析。根據(jù)實證結(jié)論和理論分析，論文給出了相應的政策建議。最后，對全文進行總結(jié)，并對今后的研究提出一些展望。在研究過程中，有兩個重要的思想貫穿于本文分析方法始終，一是“均衡”，6、城市建設用地總

5、量調(diào)整，一方面在于積極完善土地產(chǎn)權制度，另一方面取決于對既定合理土地政策實施監(jiān)管的效率和水平。本論文的創(chuàng)新之處有:、理論創(chuàng)新(1)本文首次系統(tǒng)探討、研究并揭示了“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關系”與“房地產(chǎn)倒U曲線”之間的聯(lián)系。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關系經(jīng)過“簡化’，、“抽象”，可以用房地產(chǎn)“倒U曲線”描述和反映:房地產(chǎn)“倒U曲線”總結(jié)和概括了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關系的“長期趨勢”。(2)首次系統(tǒng)論證了“羅斯托學說”

6、與房地產(chǎn)“倒U曲線”理論的關系，并將它們統(tǒng)一起來，為房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究提供重要、堅實的理論平臺。(3)首次證明房地產(chǎn)“倒U曲線”理論模型(或假說)成立，使房地產(chǎn)“倒U曲線”由原來的理論假說成為經(jīng)過經(jīng)驗檢驗的重要的理論分析工具。這對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展會起到積極作用。(4)首次運用房地產(chǎn)“倒U曲線”理論和美國房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線”經(jīng)驗數(shù)據(jù)，研究并構(gòu)建中國房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線”的布局和走勢，并輔之房地產(chǎn)資產(chǎn)價值量、房地產(chǎn)投資、城市建設

7、用地總量、房價收入比、空置率與國民經(jīng)濟總量關系指標，描述和推斷中國房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展演進過程中的總量特征。2、方法創(chuàng)新(1)首次運用計量經(jīng)濟模型方法證明美國房地產(chǎn)發(fā)展“倒U曲線”存在，使房地產(chǎn)“倒U曲線”研究從理論模型研究階段深化、發(fā)展為實證模型研究階段。此外，論文其他章節(jié)多處采用實證分析和定量分析方法，使本文對〔房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量)“量的特征和規(guī)律性”的研究和揭示在研究結(jié)論中有較充分的體現(xiàn)。(2)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的總量均衡關