中國房地產市場調控手段及其績效研究——基于產業(yè)健康發(fā)展的視角.pdf

1、房地產業(yè)的發(fā)展事關國計民生。自1998年住房制度改革以來,中國房地產業(yè)經歷了連續(xù)多年的高速增長。在此期間,為了緩解房價過快上漲所造成的經濟、社會矛盾,從2003開始,國家先后出臺了一系列房地產調控政策。在2008～2009年的國際金融危機期間,中國房地產市場經歷了有限的調整,之后再次出現量價齊升的局面。房價是反映房地產市場運行狀況的最重要指標,房價問題是房地產業(yè)多種矛盾的集中體現,也是當前房地產市場諸多問題的焦點。因此,房價調控是房地產

2、調控的關鍵。本文從產業(yè)健康發(fā)展的視角研究房地產調控問題,對上一輪房地產調控做出客觀評價,對各種調控手段及其績效進行全面分析,以期為改進房地產市場調控提供決策支持。
　　本文的創(chuàng)新性研究工作主要體現在以下幾方面:
　　(1)研究了房地產業(yè)健康發(fā)展形態(tài)。在剖析中國房地產市場七大特征的基礎上，從三方面研究了房地產業(yè)健康發(fā)展形態(tài):一是運用產業(yè)生態(tài)學理論分析了房地產市場主體種群及其相互關系,主張構筑良性循環(huán)的產業(yè)利益鏈,在市場主體種群

3、之間建立和諧共生的利益關系。產業(yè)生態(tài)系統(tǒng)中的種群能夠隨著環(huán)境的變化協(xié)同進化,因此政府可通過改進房地產市場的制度環(huán)境和改善購房者種群的地位促進房地產生態(tài)系統(tǒng)健康發(fā)展。二是提出了住房保障的適度原則,計算了西安市保障性住房的合理覆蓋率及其需求量。西安市保障性住房的合理覆蓋率應為
　　15.5％～40%,可根據經濟發(fā)展水平和財政支付能力選擇實施。三是運用概率統(tǒng)計中的3σ理論研究房價波動的合理范圍,分類計算了一、二線城市房價的合理上漲率,為

4、房價調控設定了可操作的目標。結果表明,應將一線城市房價年均上漲率控制在[-10.84%,10.56%],二線城市控制在[-5.13%,15.99%]。此外,還對中國房地產市場的可調控性因素進行了分析,以增強房地產調控的針對性。
　　(2)將數據包絡分析(DEA)應用于房地產調控績效研究,對2003～2009年的房地產調控績效進行量化分析,拓展了DEA理論的應用范圍。在建立DEA評價模型時,以每半年作為一個調控單元,將房地產投資額在

5、GDP中所占比重、商品房新開工面積增長率、商品房銷售面積增長率、商品房價格指數等指標輸入DEAP軟件,計算出了每個調控單元的相對有效性。主要結論:在相當長時期內,商品房價格上漲是一種常態(tài);與調控政策相比,經濟基本面對房地產市場的影響更大;在抑制購房需求和房地產投資過快增長的緊縮性調控中,上調土地稅費、加征商品房交易營業(yè)稅、提高房地產開發(fā)資本金比例等調控手段對房地產市場影響甚微;改變土地供給量能夠迅速影響商品房市場的供求關系,嚴格控制二套

6、房貸能夠對商品房市場產生顯著的影響,而改變存款準備金率和貸款利率對房地產市場的影響極小。
　　(3)利用系統(tǒng)動力學理論建立了房地產調控系統(tǒng)模型,對貨幣政策、產業(yè)政策、財政政策、土地政策和包括物業(yè)稅在內的各種具體調控手段的績效做了模擬和比較。在緊縮性調控中,貨幣政策的調控效果最大,其次是產業(yè)政策和財政政策,它們的調控效果基本相同,而土地政策的調控效果最小;在擴張性調控中,土地政策的調控效果最大,其次是貨幣政策,再次是產業(yè)政策和財政政

7、策。提高房貸首付比例在短期內能夠抑制購房需求和減少交易量,但被抑制的需求后期會逐漸釋放并推高房價,因此其調控效果只是暫時的。從短期來看,開征房產稅能夠迅速減少商品房交易量,尤其是減少投機性購房需求,進而遏制房價過快上漲。但從長期來看,如果房地產市場供求失衡的狀況依然存在,房產稅對房價的調控效果將十分有限。但如果房地產供應充足,且實行累進的房產稅,其調控效果將較為顯著。
　　在對策建議部分,本文從制度創(chuàng)新的角度論述了實現中國房地產業(yè)