城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場研究——以重慶市為例.pdf

1、2008年10月12日中國共產(chǎn)黨第十七屆中央委員會第三次全體會議通過的《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》明確指出要逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，并對此做出了一系列相關(guān)規(guī)定。這是中國土地管理制度改革的一個重大舉措，是中國今后農(nóng)村土地改革的一個重大方向，它為我國農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場和建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供了契機并指明了方向。建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場必將成為我國今后一段時期土地制度領(lǐng)域的熱點和重點。鑒于此，本研

2、究以重慶市為例，闡述了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場這一問題，并取得了如下成果：
　　 (1)城鄉(xiāng)建設(shè)用地利用效率不高，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場分割，城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地缺乏互動盤活的機制或平臺。以重慶市為例，重慶市單位城鎮(zhèn)建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)增加值不高，單位城鎮(zhèn)建設(shè)用地利用效率不高；農(nóng)村人均建設(shè)用地總體偏高，農(nóng)村中一些外遷戶或者外出戶還保留著原來的宅基地，造成宅基地的閑置，農(nóng)村“空心村”現(xiàn)象嚴重，從而導(dǎo)致大量土地浪費。更為重要的是，長期的城鄉(xiāng)二元土

3、地市場的存在，使得農(nóng)村土地必須先經(jīng)過國家低價征用，再在城市土地市場上高價出讓，其結(jié)果是，農(nóng)村建設(shè)用地與城鎮(zhèn)建設(shè)用地之間是不能自由轉(zhuǎn)化，城鄉(xiāng)存量建設(shè)用地缺乏互動盤活的機制或平臺。
　　 (2)構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場，不僅有著堅實的理論依據(jù)，還有良好的政策背景。建設(shè)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一市場是建設(shè)現(xiàn)代市場體系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是現(xiàn)代市場體系的本質(zhì)要求。土地產(chǎn)權(quán)市場制度在本質(zhì)上是統(tǒng)一的，土地使用權(quán)能在性質(zhì)上是一致的，相同的利用方式下其土地經(jīng)濟屬性和

4、政策應(yīng)該是一致的，從而對于土地市場的建立，土地價格內(nèi)涵的確定應(yīng)該在同類型的用地中達到一致，這是城鄉(xiāng)土地市場統(tǒng)一的關(guān)鍵。另外，黨的十六大所提出的-重要發(fā)展理念與戰(zhàn)略就是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，調(diào)整國民收入分配格局，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的體制和機制；而且十七屆三中全會已明確指出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場。因此，城鄉(xiāng)土地制度改革既順應(yīng)了這種發(fā)展大勢，又對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展起到重要支撐作用。
　　 (3)構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場進程中，將面臨著一些

5、障礙因素。這些障礙因素既有法規(guī)及土地管理體制問題，以及農(nóng)民生活安全保障制度的缺失，又有農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)不明確的因素，還有廣大農(nóng)民與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的“以土為本”的戀土情結(jié)而不肯輕易讓渡土地的原因；另外，參與城鄉(xiāng)建設(shè)用地收益(尤其是農(nóng)村建設(shè)用地收益)分配的主體涉及到中央政府、地方政府、土地使用者、集體組織和農(nóng)民，在這些利益主體之間能否圍繞土地收益而形成一個利益均衡，將影響該市場的發(fā)育及其進程。
　　 (4)在確定城鄉(xiāng)建設(shè)用地

6、統(tǒng)一市場的實現(xiàn)路徑基礎(chǔ)上，要明確其功能定位。打破政府對土地市場的行政壟斷，以城鄉(xiāng)土地使用權(quán)權(quán)能一致性為基礎(chǔ)，以農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市為突破口或路徑，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場制度，實現(xiàn)兩種產(chǎn)權(quán)、一個統(tǒng)一的土地市場。這樣，具有生聲要素屬性的城鄉(xiāng)建設(shè)用地，一旦進入城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場上進行公開交易，則該市場就要承擔對其配置、價值發(fā)現(xiàn)、調(diào)節(jié)經(jīng)濟的功能，同時，為交易的順利進行而提供一些便利功能。
　　 (5)城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場的有效運行