北京星河灣詳細桉例解讀ppt

1、解讀北京星河灣,開發(fā)商簡介,廣東宏宇集團公司成立于1994年7月，主要從事商貿(mào)活動、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)。創(chuàng)辦以來，宏宇集團一直以“舍得的氣度、用心的執(zhí)著和創(chuàng)新的精神”，在各領(lǐng)域快速而穩(wěn)健發(fā)展。集團連續(xù)9年被評為廣州市“納稅大戶”，連續(xù)八年被授予“重合同、守信用”單位光榮稱號。 在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，宏宇集團為其開發(fā)的項目制定了"市場認同，對手認同，業(yè)主認同，專家認同，自己認同，不斷創(chuàng)新"等六大標準。

2、堅持走精細化品質(zhì)地產(chǎn)的道路。,廣州星河灣簡介,廣州星河灣位于廣州番禺，總占地約80萬平方米，已建設(shè)區(qū)域近50萬平方米，建筑面積約達70萬平方米，銷售套數(shù)為4000余套。星河灣以其建筑、環(huán)境、配套、服務等各方面綜合優(yōu)越品質(zhì)，在行業(yè)中樹立了榜樣。超越了產(chǎn)品的質(zhì)量層面，全面提升居住品質(zhì)、生活品質(zhì)及城市景觀品質(zhì)，成為品質(zhì)地產(chǎn)的領(lǐng)航者。接受全國各地的參觀考察團體數(shù)百個上萬人次，獲得國內(nèi)外各種榮譽獎項四十多個。通過自己的成功開發(fā)，星河灣有力地推動了

3、所在區(qū)域的崛起和發(fā)展，有力地推動了行業(yè)標準進步，打造了城市風景線。,廣州星河灣簡介,星河灣開發(fā)至今，一直采取強強聯(lián)手、整體超越的開發(fā)理念，與享譽中外的專業(yè)公司聯(lián)手，構(gòu)筑一個中西合璧、博采眾長的星河灣。星河灣從一期到三期，選材到設(shè)計都無所不用其極，每一處細節(jié)都是看得見、摸得著的扎實的好品質(zhì)，所以一直享有極高的聲譽，不斷創(chuàng)新了許多地產(chǎn)界的行業(yè)標準，成為了業(yè)界長期追隨的典范。蘊含其中的正是宏宇集團一貫堅持的品質(zhì)地產(chǎn)理念。,北京星河灣簡介,20

4、01年宏宇集團揮師北上，在京傾心打造位于朝陽區(qū)朝陽北路的北京星河灣。該項目用地面積520畝，總建面約60萬平米。項目在開盤前投入15億，以打造現(xiàn)樓實景的開發(fā)模式運作四年。2005年6月，北京星河灣第一期暢園20多萬平方米的產(chǎn)品首次公開亮相，社區(qū)立體化園林、高品質(zhì)室內(nèi)裝修，重點小學、雙語幼兒園、四季會、酒店式公寓等同期形成，再一次震動北京樓市，被媒體稱為“品質(zhì)地產(chǎn)代表”、“全成品豪宅”領(lǐng)軍者。,星河灣人用忘我的投入，精益求精的態(tài)度，超乎常

5、人的堅韌，優(yōu)秀的工作水準，塑造了項目優(yōu)秀的品質(zhì)、完美的細節(jié)、令人驚嘆的園林景觀、有特色的規(guī)劃設(shè)計等，非常值得我們學習。,北京星河灣,北京星河灣地塊周邊原狀,星河灣品牌特點:一、獨特而恰當?shù)钠髽I(yè)精神。二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計。三、精致而舍得的環(huán)境營造。四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修。五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理。六、實用而靈活的材料采購及成本控制。七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌。,一、獨特而恰當?shù)钠髽I(yè)精神,企業(yè)文化是企業(yè)

6、的靈魂，它的精神會貫徹并最終物化為產(chǎn)品形態(tài)。如何以“品質(zhì)地產(chǎn)”為目標，以“舍得、用心、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，去創(chuàng)造星河灣這樣的優(yōu)秀產(chǎn)品，值得我們探討、思考。,1、“舍得”的氣度和決心 要做中國地產(chǎn)的“勞斯萊斯”，必須具備一定精神氣度和物質(zhì)平臺，這就是 “舍得”?！裆岬脮r間、成本和精力去學習、研究●舍得為了創(chuàng)造出有韻律的天際線主動調(diào)整一部分建筑的層高而減少5萬平方米建筑面積●舍得可以為質(zhì)量的瑕疵敲掉幾十萬的觀景玻璃，可以為設(shè)計的

7、高要求重鋪100多萬的瓦片●舍得跑十幾萬公里去找理想的苗木●為了大環(huán)境，舍得修城市的路，造地區(qū)的園，幫鄰居改墻，為鄰里種樹。一切都是兢兢業(yè)業(yè)，認認真真，追求完美。,2、“用心”的做事方式和理想境界 用心在何處，用到多深，用到多細，直接決定產(chǎn)品的最終品質(zhì)。●星河灣人敬畏并珍愛這片土地●立下“以用心的態(tài)度追求完美”的目標，不允許一寸土地成為建筑垃圾的溫床●注重“細節(jié)觀”和“過程觀”，可以說是無處沒有設(shè)計，無處不在用心打造,

8、,●比如造園，為了選樹不辭辛勞行萬里路，為了運樹不怕麻煩帶著完整的樹冠和大土坨，為了育樹建苗圃暖棚，進行斷根假植，種樹時更是精心進行座標定位，現(xiàn)場調(diào)整●其它如建筑戶型、室內(nèi)設(shè)計、建筑材料、花草種植、小品布置、山石堆放、園路鋪砌、水景實施、園區(qū)圍墻、土壤改良、管線敷設(shè)、井蓋改進……無一不是精雕細琢。,3、“創(chuàng)新”是產(chǎn)品品質(zhì)領(lǐng)先的法寶之一 創(chuàng)新是對自我成果的揚棄，是對事業(yè)高峰的不斷探討、追索。星河灣人不墨守成規(guī)，敢于思考、敢于創(chuàng)新

9、、敢于實踐。北京星河灣實現(xiàn)了兩大原創(chuàng)性工程： ●一是“北溫帶園林環(huán)境再造工程”，從植物品種多樣性、移植的距離和難度、景觀多層次、維護管理難度等方面進行了艱苦而有益的探索，并獲得成功，達到國家級水準.●二是“品質(zhì)住宅全成品建設(shè)工程”，這項工程最重要的創(chuàng)造性在于，從設(shè)計管理、采購管理、施工管理、質(zhì)量管理到成本管理五個方面，進行整體專業(yè)協(xié)調(diào)，進行整體性的流程再造，最后形成這個品質(zhì)住宅全成品的產(chǎn)品系統(tǒng)——住宅可住、環(huán)境可賞、配套可用、

10、服務可享，為了這個目標， 星河灣人付出了艱苦的努力,五把尺子,在廣州星河灣，他們曾經(jīng)提出一個業(yè)界著名的“五把尺子”來要求規(guī)范自己：第一把尺子：市場認不認同？第二把尺子：對手認不認同？第三把尺子：專家認不認同？第四把尺子：業(yè)主認不認同？第五把尺子：自己認不認同？ 隨著星河灣在北京的開發(fā)建設(shè)，星河灣再次提出了一個新的五把尺子來進一步提升自己：第一把尺子，是業(yè)主需要有70年滿意的生活和不斷增值的物業(yè)；第二把尺子，是星河

11、灣的景觀要做到50年不落后；第三把尺子，是企業(yè)要有全國性甚至國際性的品牌；第四把尺子，是星河灣每一個員工，要有對得起自己職業(yè)生涯的業(yè)績；第五把尺子，是星河灣在這個行業(yè)里要有長遠的生命力和別人無法替代的核心競爭力。,全成品開發(fā),星河灣全成品的理念貫穿與整個開發(fā)過程中，土建裝修一體化使所有業(yè)主自入住的當天，即可不受任何影響的享受星河灣式的優(yōu)質(zhì)生活。全冠移植使得業(yè)主一入住就享受成熟的園林環(huán)境。會所、學校、體育館和幼兒園等在業(yè)主入住時同時

12、開始投入 使用，這樣一種第一次開盤交樓就帶給業(yè)主完全成品的居住氛圍在北京的房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)中是史無前例的創(chuàng)舉，星河灣開創(chuàng)了北京全成品居住的新時代。,精細開發(fā),星河灣一直崇尚精細開發(fā)的理念，對地塊的開發(fā)利用是很多發(fā)展商難以想象的，在單位面積的地塊上同類型的產(chǎn)品很少有能夠創(chuàng)造出像星河灣這樣高的產(chǎn)值。在廣州一些和星河灣同時間開盤的不少樓盤，地比星河灣多，但在星河灣才開發(fā)一半的時候，他們已經(jīng)開發(fā)完畢了，但創(chuàng)造的產(chǎn)值卻遠遠低于星河灣。,以人為本,星

13、河灣無論是整體規(guī)劃、園林建設(shè)還是住宅設(shè)計都突出了以人為本的理念，強調(diào)使人們居住舒適，生活便利。所有星河灣有了全成品開發(fā)，有了紅線外的多管閑事，一改再改的設(shè)計，一調(diào)再調(diào)的園林建設(shè)，這一切都是圍繞著以人為本的核心理念。,精益求精,在星河灣，沒有一寸地方是未經(jīng)過裝飾的，宏宇地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)首先把室內(nèi)精裝修的概念引入到了外部環(huán)境的打造中，宏宇正是用這種態(tài)度，才奉獻出了星河灣這一中國房地產(chǎn)的品牌。無論是室內(nèi)設(shè)計還是園林建設(shè)，星河灣的建設(shè)者都不斷的在追

14、求更加美和好的效果。各種各樣設(shè)計稿都是改了又改，園林中間的各種樹木更是調(diào)了又調(diào)，這些心思都只是為了給業(yè)主帶來一個更加美好的生活環(huán)境，給社會創(chuàng)造一個經(jīng)典住宅小區(qū)。 比如北京星河灣的地板摒棄了傳統(tǒng)的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，這種方式對施工工藝有著更高的要求，也更費板材，提高了成本，但它產(chǎn)生的效果要比傳統(tǒng)方式好得多，只要這條就夠了，我們就采用。,注重細節(jié),星河灣對細節(jié)的追求是其品質(zhì)地產(chǎn)中間重要的組成部分： 北京星

15、河灣的路牙石之間的接縫不是用水泥填補的，而是手工打磨好后直接拼裝上的，這樣的細節(jié)處理在北京星河灣比比皆是。 室內(nèi)大廳的扶手——這樣一個小的細部設(shè)計也是一改再改，扶手簡單的一個曲線使得格調(diào)就進一步得到提升。,二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計,1、人性化的規(guī)劃 從廣州星河灣到北京星河灣，規(guī)劃的形態(tài)從圍合式、戶戶見江到北京的大圍合，保留了星河灣的靈動、韻律、節(jié)奏。規(guī)劃突出了整體性、向心性、均好性，以高層板式為主的住宅建筑順應地形、

16、變化有序，使多數(shù)住戶南北朝向，避免了南北行列式的呆板和單調(diào)。,二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計,●強調(diào)以人為本的設(shè)計原則●營造舒適宜人的人文環(huán)境，良好的人居環(huán)境。（促進人與自然的親和關(guān)系，自然開放的社區(qū)文化，親切的組團休閑空間，構(gòu)建出親密和睦的鄰里關(guān)系）●強調(diào)居住的均好性●采用人車分流設(shè)計。（以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入地下車庫，社區(qū)成為步行區(qū)）,二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計,●完善的配套公建。（幼兒園、小學、會所、便

17、民商業(yè)街，以外向型布局，既服務本區(qū)又向社區(qū)開放）●與建筑交融的綠化體系。（連綿不斷的綠化體系和流動的景觀空間，以花園圍繞建筑，建筑坐落在花園中）●主動創(chuàng)造場地高差。（庭院空間的高低錯落，形成豐富的庭院空間，室內(nèi)外空間互相滲透，而又不失私密性。下沉式花園結(jié)合地下車庫。下沉的園區(qū)泳池結(jié)合地下室。）●注重園區(qū)周邊環(huán)境的改造。（星河灣對小區(qū)周邊環(huán)境的改造，不局限于小區(qū)本身）。,二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計,2、優(yōu)雅細膩的建筑設(shè)計 建

18、筑以清雅的格調(diào)，質(zhì)樸的材質(zhì)，柔和的色彩，親切的尺度及豐富的細部錯落掩映于園林中。●住宅首層抬高。（住宅首層抬高1.5米，可使地下車庫直接采光通風。1.5米的高差形成坡地的立體綠化，自然延伸到樓墻窗前，首層推窗觸綠又可避免了視線干擾）●立面設(shè)計細節(jié)豐富、美觀●檐口富于變化,二、有特色和突破的規(guī)劃設(shè)計,●墻身虛實對比有度●無外露管線●窗套及窗戶的設(shè)計有較多細部（從廣州到北京有明顯的進化）●下部石材處理精雕細琢●入口部位的著重裝

19、飾●建筑符號的重復運用。（“八角亭”成為整個社區(qū)外立面的標志性符號，這種建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格）●建筑材料運用有所延續(xù)。（廣州、北京星河灣外墻均采用澳洲沙巖和加拿大佛漆）。,建筑符號的重復利用，形成星河灣獨有的風格廣州星河灣,廣州星河灣外立面細部處理檐口部分,廣州星河灣,北京星河灣,北京星河灣,北京星河灣,北京星河灣,墻身處理虛實對比有度、無外露管線,北京星河灣,北京星河灣,北京星河灣,廣州星河灣,北京星河灣,

20、,,北京星河灣,,,北京星河灣,廣州星河灣,廣州星河灣,北京星河灣,三、精致而舍得的環(huán)境營造,1、大手筆的周邊環(huán)境改造 將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植?！?對沿街建筑進行粉刷，種植了近百棵大葉法國梧桐樹● 把13公頃綠化代征地，先期投入形成北京星河灣生態(tài)公園● 完成青年溝改造● 完成四周圍墻、道路的改造和綠植,三、精致而舍得的環(huán)境營造,●通過豐富的高差變化及材

21、料、種植處理道路景觀。(在道路的斷面處理上，通過高差的變化，加上“面磚→各類大小灌木→喬木→圍墻”的層次變化使道路景觀十分豐富) ●街角處理創(chuàng)造豐富景觀層次。(幾條主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O個形態(tài)各異的景觀噴水池，形成怡人的環(huán)境和園區(qū)景觀的延伸),三、精致而舍得的環(huán)境營造,2、建筑與園林的完美結(jié)合 空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合，使整個景觀流暢圓滑，連綿不斷?！褡⒅刈≌ㄖc綠地的形式、布

22、局的結(jié)合。(大膽采用平坡結(jié)合、喬灌結(jié)合、花草結(jié)合的手法營造景觀，藉以營造豐富的、多彩的、流動的景觀空間) ●強調(diào)組團綠地的自然性和空間的親切感。(利用組團建筑的圍合，以及栽植與建筑的進退關(guān)系，使自然的活物與建筑和硬質(zhì)景觀相生相長，共同營造出屬于組團內(nèi)部的、令人感到親切的空間) 。,,三、精致而舍得的環(huán)境營造,3、主動營造高差 采用廣州星河灣獨特的立體式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36種高差的變化，形成自然的起伏?！裼行г?/p>

23、大綠化面積(斜角邊大于直角邊)●使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合●增強首層住戶的私密性，使其與環(huán)境形成有一定距離的親近感,主動營造高差,采用廣州星河灣獨特的立體平均式園林景觀，主動創(chuàng)造場地高差，通過36級高差的變化，形成自然的起伏。,北京,廣州,使園林景觀產(chǎn)生豐富的層次感，便于植被搭配，實現(xiàn)大小喬木、灌木、地被植物的結(jié)合,北京,廣州,三、精致而舍得的環(huán)境營造,4、重綠植輕硬地、重木輕草

24、 從實際出發(fā)壓縮組團內(nèi)部的道路和硬質(zhì)鋪裝面積，擴大綠化面積。園林景觀中軟綠化較多(水景、植物等)，硬綠化較少(廣場、鋪地等)，在植物的選配上采用樹多、花多、草少的方法?！裨趫@林綠化建設(shè)中強調(diào)以喬木為骨干的綠色植物作為主體，形成良好的生態(tài)效益。(草坪的維護浪費大量的水資源，且相對制造氧氣的能力較弱。相反，灌木及喬木不僅能遮陽、吸熱、減燥，亦能產(chǎn)生大量的氧氣) ●與其他景觀要素結(jié)合配置成景。（使得園區(qū)步移景異，處處花團錦簇，枝繁葉茂

25、）,三、精致而舍得的環(huán)境營造,5、 園林水系有機融匯 北京星河灣南北朝向，東西對流，通風向陽；整體可養(yǎng)殖水域約為12000立方(不含生態(tài)公園)，小區(qū)內(nèi)因地制宜的通過造園手法利用地勢營造自然落差，把小區(qū)的水域：生態(tài)公園----一期親水池塘----二期親水池塘----青年溝有機地融匯在一起，形成水體大循環(huán)。,三、精致而舍得的環(huán)境營造,●在循環(huán)過程中通過落差，充分讓其曝氣，增加養(yǎng)殖水體中的含氧量●利用生態(tài)公園自然、物理沉淀作用達到過

26、濾凈化作用●親水池塘與青年溝平均水深為600mm,水源主要由湖水與雨水組成，水質(zhì)較穩(wěn)定●水生植物配置豐富。(水生植物在配植時充分考慮了親水池塘周圍的陸地植物、建筑物、人工湖的駁岸曲線，以及整個人工湖想體現(xiàn)的主題和氣候特點。在配植構(gòu)圖上，也考慮了色彩的調(diào)和。清澈泛綠的水色是整個水景的底色，根據(jù)水生植物的生長特性和觀賞期，以及觀賞部位不同(如觀葉、觀花等)，錯落有致，深淺不一，綠色疊蕩，或紅或黃的花叢點綴，四季呈現(xiàn)色彩變化，充滿韻律感)

27、 。,三、精致而舍得的環(huán)境營造,6、細致周到的細節(jié)處理 ●應用異形井蓋完善細部處理。(行道樹和經(jīng)修剪成型的灌木種植在斜坡綠地上，其下敷設(shè)部分市政管線，并將管井和非金屬可在頂部綠化的異形井蓋隱蔽在灌木叢中，不僅擴大了綠化覆蓋面積，而且使路邊綠化更具立體層次感。道路采用隱形排水，其上井蓋經(jīng)過精心設(shè)計和處理，既防盜又平整。)●采用鐵藝圍墻實現(xiàn)“透綠”。(緊靠斜坡綠地是比例尺度合適、半虛半實的鐵藝圍墻和歐式盆栽，高低錯落、通透處理，使小區(qū)內(nèi)

28、外環(huán)境渾然一體。),三、精致而舍得的環(huán)境營造,●園林小品獨具匠心、造型獨特。（在園林小品的選材上，多選用石(黃蠟石，用于景觀營造；大理石用于地面鋪貼)、木(進口梢木)等天然材料。座椅、欄桿、燈具等造型獨巨匠心，與建筑統(tǒng)一和諧。）●夜景照明系統(tǒng)采用環(huán)保暖光源。(夜景照明系統(tǒng)如：路燈、地燈、臺階燈、樹燈、柱燈等均采用環(huán)保暖光源，光線柔和而不刺眼，既保護視力又美化環(huán)境，且節(jié)約能源。)●配以磨砂燈罩。(夜景照明系統(tǒng)帶有磨砂玻璃燈罩的燈具，將

29、不會對低層的住戶造成光污染) 。,三、精致而舍得的環(huán)境營造,7、創(chuàng)造性的“北溫帶園林再造工程” 以驚人的魄力，提出“北溫帶園林再造工程”的目標，即要推翻目前北京以北溫帶為氣候特征的造園慣例，將江南的豐富的植物搭配等南方手法進行實施?！裾J真分析當?shù)貤l件。(了解分析所在地的氣候、土壤與水源條件)●廣泛選擇植物種類。(提前一兩年則著手引種收集適用的大規(guī)格、高質(zhì)量苗木乃至成樹、大樹，其引種收集的范圍包括河南、河北、山東、陜西以及東北

30、各地，并從比利時進口了若干觀花、觀葉和地被植物品種。),三、精致而舍得的環(huán)境營造,●采取多種技術(shù)措施保障成活率●建立囤苗、假植的苗圃●應用落葉喬木帶冠移植技術(shù)、反季節(jié)栽植技術(shù)●對需保護越冬的個別植物品種，采取防寒、增溫措施●對全部栽培土采取了增加腐殖土等改良理化性質(zhì)的措施等,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,星河灣從廣州到北京始終都是做精裝修的成品房，在房子開始建筑設(shè)計之時就結(jié)合了精裝修的理念，從戶型設(shè)計，平面布局到水電等專業(yè)

31、設(shè)計始終都圍繞著土建裝修一體化的概念展開，在圖紙設(shè)計階段投入了大量的時間和人力，解決了大部分的系統(tǒng)綜合問題，從而確保了施工階段的順利進行。其本質(zhì)是以作五星級酒店的手法和理念來做住宅，利用多年來成熟的工藝做法和處理手段，創(chuàng)造出和普通樓盤不一樣的家居環(huán)境。,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,1、戶型和空間設(shè)計經(jīng)典周到 星河灣經(jīng)過廣州一到四期，再到北京對戶型的總結(jié)和變化已經(jīng)有了一個很成熟的總結(jié)和發(fā)展,不僅形式多樣能夠照顧各類人士的需

32、要，而且還根據(jù)南北環(huán)境和居住習慣的不同重新調(diào)整豐富了戶型結(jié)構(gòu)和比例。北京星河灣已建成的戶型有60余種，所有戶型均為大面寬小進深（最大面寬達14.2米，最小進深為9.9米）。,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,戶型多種多樣，布局、功能等均比較理想：●起居廳方正，層高高于其它廳室●餐廳相對獨立且與廚房用落地推拉玻璃門分隔，方便使用●大主臥都帶步入式衣帽間和功能完備的獨立衛(wèi)生間●次臥室和傭人房也都帶獨立衛(wèi)生間，方便使用●考慮北京寒

33、冷多風沙的氣候特點，適當減少了陽臺,方正的起居廳,主臥的步入式衣帽間和衛(wèi)生間,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,裝修標準高,主要用材和設(shè)備基本上以進口材料和品牌為主：●戶門：木飾面防火門，配防盜眼及意大利Salice taolo門鎖●房門：“樹熊牌”木飾面門，配德國“海福樂”門鎖●木地板及乳膠漆：采用加拿大“卡佛”乳膠漆，地面鋪“樹熊牌“木地板●地柜與吊柜：德國“菲林格爾”高級地柜及吊柜●廚房設(shè)備：德國“德格”牌煮食爐、洗碗

34、機、烤箱、微波爐，伊萊克斯電冰箱，德國漢斯格雅水龍頭,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,●衛(wèi)生潔具：德國“豪式”牌高級按摩浴缸，配當代牌洗浴水龍頭及花灑，日本（TOTO）牌豪華電腦控制坐廁（主臥衛(wèi)生間），TOTO牌雙洗面盆，杜拉維特豪華坐廁（客衛(wèi)）●空調(diào)采用日本“三菱”戶式熱泵中央空調(diào)含新風系統(tǒng)●電氣：配法國羅格朗開關(guān)面板及插座，客廳配置法國羅格朗樓宇可視對講機,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,室內(nèi)空間層次豐富，形式多樣：

35、●地面不同高度的落差設(shè)計（如餐廳、客廳和連接客廳的陽臺）●多級、多層次的天花造型設(shè)計●搭配圓形疊式天花的圓形餐廳設(shè)計●八角形的270度觀景主臥室。,2.7米奧的斯豪華電梯，內(nèi)飾極具奢華,多級、多層次的天花造型設(shè)計。,天花多設(shè)計有發(fā)光燈槽和多級吊頂增加空間的層次感。由于層高（層高基本上都在3.2米左右）和選擇了合適的空調(diào)通風系統(tǒng)，為多級吊頂?shù)膶崿F(xiàn)提供了很好的保障，分級落差較大，空間層次感效果更佳。,門廳的天花效果,客廳天花造型,餐

36、廳天花造型,走廊天花造型,臥室天花造型,衛(wèi)生間天花造型,客廳、餐廳的空調(diào)出風口巧妙地與疊式天花完美結(jié)合,八角形的270度觀景主臥室,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,2、舍得選用豐富的高檔材料 舍得在裝修材料的選擇和運用上花錢，對各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現(xiàn)了星河灣人的水準和裝修理想。,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,高檔進口石材的大量運用，幾乎每個房間都能看到石材運用的效果：●地面（地面拼花的種類就有幾十

37、種之多）●墻面和墻面造型●窗臺、門套、踢腳線等細節(jié)和收口●石材加工精細、紋路優(yōu)美●硬質(zhì)石材曲線形式加工,地面拼花式樣繁多 門廳,餐廳地面拼花,走廊地面拼花,衛(wèi)生間地面拼花,衛(wèi)生間地面拼花,交通過度空間地面拼花,廚房地面拼花,電梯地面拼花,踢角線,浴缸裙邊,樓梯踏步,石材在玄關(guān)的運用,石材在臺階的運用,窗臺,背景墻,酒柜臺面,石材在其他地方的運用,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,其它一些高檔裝修材料的綜合

38、運用：●高檔馬賽克●深木色為主的木裝修●能消除墻面感覺的鏡子●光芒四射的水晶吊燈●主臥室的淺色地毯等等。另，主要材料方面按照所用場所的主次，對材料材質(zhì)進行不同選擇。,材料綜合運用的效果,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室裝修,3、人性化和細節(jié)的考慮 星河灣在做產(chǎn)品的時候始終是秉承“人性化”原則，對于細節(jié)的考慮深入而全面，不放過任何一個微小的細節(jié)，讓業(yè)主時刻能夠感到設(shè)計建造者的用心精細。每一個轉(zhuǎn)角、每一處接口、每一處細微的差

39、別都體現(xiàn)出了對產(chǎn)品品質(zhì)不斷追求的努力。,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,●同樣材質(zhì)不同顏色的區(qū)分。（壁紙、乳膠漆等處于同一平面時）●天花交接處理。（同一房間內(nèi)不同區(qū)域、不同高度層次的天花交接處理）●不同種材質(zhì)和同材質(zhì)的相互之間精致、巧妙的交接處理●安全性的設(shè)計。（石材和其他硬質(zhì)材料陽角的圓滑處理等）●經(jīng)久耐用性的設(shè)計。（衛(wèi)生間木門框用石材墊高防潮等）,四、細致而周到的戶型設(shè)計及室內(nèi)裝修,●使用便捷的設(shè)計。（廚房洗涮區(qū)和烹飪區(qū)

40、臺面高差不同）●地面材料鋪貼方式的設(shè)計。（石材橫豎紋理、木地板“人”字形方式鋪裝等）●能消除墻面實體感增大空間感的銀鏡的運用（鞋柜門、墻面）●陽臺落水口的下凹處理●推拉門的導軌保護等,同樣紋路的壁紙，冷暖不同的顏色,不同顏色的乳膠漆,衛(wèi)生間不同區(qū)域、不同高度層次天花的交接處理,石材淋浴隔斷與天花交接之處的處理,石材不同高度區(qū)域的交接處理,石材、木套線踢腳處的交接處理,石材洗手臺的細節(jié),石材洗手臺踢腳與淋浴間地臺的交接處理,淋浴間

41、的細節(jié)處理（外側(cè)）,淋浴間的細節(jié)處理（內(nèi)側(cè)）,衛(wèi)生間木門框用石材墊高，有效防潮，保證門的經(jīng)久耐用,面盆與石壁間的角線均用石材鑲邊，邊角打磨后還精心雕飾出紋理,廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理（更方便操作）,躍式空間的臺階處理及木扶手兩端優(yōu)美的曲線造型,衛(wèi)生間洗手臺面便精心雕飾出紋理， 陰陽角的圓滑處理不僅柔美而且增加安全性的保證,臥室木地板“人”字形方式鋪裝與眾不同,銀鏡柜門的鞋柜增大了空間感,門，乃是點睛之作。

42、星座的黑胡桃子母門 比普通門加厚40％ 尺寸更寬更高。,未被發(fā)現(xiàn)的鞋柜，被當成是裝飾柜，在門背后點綴！,五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理,1、獨特的工程管理組織架構(gòu) 宏宇集團在工程營造方面既使用普遍的工程管理框架結(jié)構(gòu)，同時結(jié)合自身特色，創(chuàng)新的設(shè)立了一些特有的管理方式和團隊?！?設(shè)置主管景觀設(shè)計、施工管理的高層管理者● 景觀工程與土建結(jié)構(gòu)施工管理分開● 形成獨立的以效果、藝術(shù)感染為宗旨的管理團隊,五、系統(tǒng)而精益求精的施

43、工管理,2、嚴格的管理流程 北京星河灣以工程建設(shè)品質(zhì)為第一要務，在現(xiàn)場管理中采取簡潔的操作程序，工作效率和效果顯著。●簡潔的變更審批程序。（變更審批基本在現(xiàn)場確定，基層員工根據(jù)公司品質(zhì)的一貫要求，現(xiàn)場完成一般變更審批）●老板現(xiàn)場辦公進一步加快決策和實施●暢通、便捷的部門溝通和跨專業(yè)溝通。（部門經(jīng)理基本解決跨部門、跨專業(yè)的溝通，爭執(zhí)和誤解在公司中層管理者的工作中得以解決）,五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理,3、規(guī)范的工程施工管理

44、。 星河灣人為了實現(xiàn)品質(zhì)住宅全成品建設(shè)工程，用心的分析每一個工序、每一個工作細節(jié)，將品質(zhì)地產(chǎn)在工程建設(shè)階段推至極致。,五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理,●規(guī)范的整體工序。（對整體施工順序、單項施工順序、細部做法施工順序整體進行了規(guī)范）●安排有效控制建設(shè)周期。（如在外立面施工階段插入景觀大型喬木的移植、景觀施工，控制總體工期）●嚴格的施工時間控制。（北京星河灣將樹木移植時間全部安排在五一之前，確保全冠移植的實現(xiàn)，在景觀建成初期就完

45、整體現(xiàn)園區(qū)景觀特色）●景觀研究和營造創(chuàng)新。,五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理,4、精益求精的工程施工標準 對每個細部節(jié)點精益求精，細節(jié)處理在北京星河灣比比皆是。整個小區(qū)整體觀感近乎隨意，近乎自然，但每個節(jié)點又極其精致，無數(shù)精細節(jié)點組成了整體精品小區(qū)。,五、系統(tǒng)而精益求精的施工管理,●直接拼接的路牙石●室內(nèi)標準的室外木欄桿銅包件●精裝修細節(jié)●暗藏式的道路雨水收集系統(tǒng)●土壤改造●5000噸黃蠟石的堆砌等,工程施工細節(jié)——室內(nèi)

46、標準的室外木欄桿銅包件,工程施工細節(jié)——雙層井蓋,工程施工細節(jié)——5000噸黃蠟石的堆砌,實用而靈活的材料采購及成本控制,1、嚴格而靈活的成本控制 星河灣的成本控制在房產(chǎn)開發(fā)管理流程的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新，既確保了工程品質(zhì)，又縮短了審批時間，同時也合理控制了工程成本?！窆こ陶袠耍匝堥L期合作伙伴進行招標或議標●建安工程招標。（所有材料均由承包人采購）,實用而靈活的材料采購及成本控制,●室內(nèi)裝飾裝修工程議標。（所有石材等主要裝飾材

47、料均由業(yè)主采購，同時業(yè)主給出較高的人工、機械及輔材單價）●景觀工程議標。（提前選苗、采購、假植于苗圃）●工程款支付。（搶工階段采取半月一支付方式）●迅速、靈活的價格確認。（現(xiàn)場辦公解決品質(zhì)、成本等問題）●設(shè)計、施工、成本相互溝通，全面考慮各系統(tǒng)工程成本。（如室外管線施工前，先確定各系統(tǒng)間的總體布置，再明確排水坡度及雨污水的布置）,實用而靈活的材料采購及成本控,2、舍得投入，品質(zhì)第一的材料采購 一般房地產(chǎn)公司運作中材料采購

48、是為實現(xiàn)成本目標而服務的，北京星河灣的材料采購和成本控制沒有嚴格的相對制約關(guān)系，雖然舍得投入，但對整體投入又有總控指標?！癫少忂^程。（材料采購與設(shè)計人員同時參加）●價格審批。（設(shè)計人員確認后當時電話請示決定是否采購）●苗木采購。（景觀設(shè)計人員承擔第一責任）,●總控成本指標可溝通調(diào)整。（指導思想是品質(zhì)，然后是時間，最后才是價格）●價格審批以設(shè)計效果為主，品質(zhì)決定各階段成本●迅速有效的價格確認制度●公司領(lǐng)導每周不少于一次現(xiàn)場辦公

49、●積極保障施工單位權(quán)益●材料選用緊跟時代步伐●尊重設(shè)計師的設(shè)計成果●密切關(guān)注國際市場產(chǎn)品的更新,實用而靈活的材料采購及成本控,七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌,星河灣提出全成品開發(fā)是一種高難度開發(fā)，是對產(chǎn)品生產(chǎn)和管理模式的挑戰(zhàn)，因為生產(chǎn)管理必須做到合縱連橫。橫向理解，做到全成品開發(fā)，就要從產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、室內(nèi)裝修設(shè)計、物業(yè)管理服務設(shè)計等方面都環(huán)環(huán)相扣，不能割裂，交叉施工很普遍?？v向考察，產(chǎn)品設(shè)計線從規(guī)劃到施工到監(jiān)理必須對縫很準，

50、不能走樣。用星河灣設(shè)計總監(jiān)的話說：“設(shè)計公司給我們出一百張圖，我們拿過來后，吸收他們的設(shè)計精華，要出同樣多的一百張圖，這樣才能讓設(shè)計思路變成可執(zhí)行的方案，同時還能與環(huán)境或室內(nèi)裝修相銜接?！?七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌,1、最高領(lǐng)導對品質(zhì)的堅持與支持非常重要 宏宇集團的最高領(lǐng)導在廣州、北京星河灣建設(shè)過程中始終站在項目建設(shè)的最前線，是產(chǎn)品最終實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新突破的第一保證。2、成功依靠團隊的合作 星河灣項目在工程建設(shè)過程

51、中也不斷出現(xiàn)爭執(zhí)，但各級員工、各部門經(jīng)理、主管副總都能很好的溝通和解決。,七、合縱連橫的綜合管理及統(tǒng)籌,3、始終保持清晰的目標 星河灣建設(shè)目標是打造地產(chǎn)界的勞斯萊斯，在這樣的目標指引下，去確定各種配件的品質(zhì)，確定各階段的成本。4、和有共同理念的合作伙伴共同成長 以精裝修施工單位為例,和星河灣合作的單位最初有30多家，目前合作的僅剩5-6家，這些單位都是通過和星河灣的合作得到了市場和甲方的認可，實現(xiàn)企業(yè)的不斷壯大。材料供