如何看待當(dāng)前買(mǎi)房難買(mǎi)房貴問(wèn)題

1、多管齊下抑房?jī)r(jià)如何看待當(dāng)前買(mǎi)房難買(mǎi)房貴問(wèn)題如何看待當(dāng)前買(mǎi)房難買(mǎi)房貴問(wèn)題近幾年，全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，為此國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。不少人包括一些專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲應(yīng)該會(huì)受到遏制。然而，從去年下半年到今年上半年，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)依舊強(qiáng)勁。當(dāng)前的房?jī)r(jià)到底高不高？房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)一直漲？如何保障廣大中低收入者的住房問(wèn)題？對(duì)這些問(wèn)題，處在不同位置的人明顯有不同的看法。打開(kāi)電視，翻開(kāi)報(bào)紙，往往會(huì)看見(jiàn)一些針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)，似乎讓人無(wú)所適從。正確

2、認(rèn)識(shí)這些問(wèn)題，更有針對(duì)性地加強(qiáng)調(diào)控，對(duì)癥下藥、加大力度，遏制房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭，這既是廣大群眾的強(qiáng)烈呼聲，也是關(guān)乎國(guó)民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重大問(wèn)題。當(dāng)前的房?jī)r(jià)到底高不高？當(dāng)前的房?jī)r(jià)到底高不高？據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年7月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比（與2006年同月相比）上漲7.5%，繼6月份創(chuàng)下自2005年7月對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施月度統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最高水平后，7月份再創(chuàng)新高。新房售價(jià)漲幅最大的城市依次為：北海18.6%、

3、深圳16.1%、南寧和烏魯木齊12.0%、北京11.6%。另?yè)?jù)新華社報(bào)道，2007年一季度北京市最貴樓盤(pán)成交單價(jià)高達(dá)49215元／平方米，五環(huán)以內(nèi)住宅期房均價(jià)沒(méi)有低于10000元平方米的。深圳全市商品房成交均價(jià)已達(dá)15487元平方米。目前的房?jī)r(jià)到底高不高呢？一方面，社會(huì)上關(guān)于房?jī)r(jià)高的議論比比皆是；另一方面，也有人講與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)房?jī)r(jià)還不算高，中小城市與大城市比，仍有“正常上升的空間”；還有的說(shuō)目前房?jī)r(jià)上漲幅度尚屬合理。那么，房?jī)r(jià)高

4、或不高，到底誰(shuí)說(shuō)了算？住房作為一種商品，其價(jià)格高低有沒(méi)有一個(gè)公認(rèn)的客觀標(biāo)準(zhǔn)？按國(guó)際上通行的衡量標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)的高低主要是相對(duì)于住房購(gòu)買(mǎi)力而言。購(gòu)買(mǎi)力也有大小之分，但最有代表性與說(shuō)服力的應(yīng)該是普通居民的購(gòu)買(mǎi)力，超出普通居民購(gòu)買(mǎi)力水平的房?jī)r(jià)就是過(guò)高。最常用的衡量購(gòu)買(mǎi)力的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，發(fā)達(dá)國(guó)家一般為3—4倍，即一個(gè)中等收入的家庭用三四年的全部收入可以購(gòu)買(mǎi)一套中等檔次的住房。美國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比為3倍多，日本的房?jī)r(jià)收入比為5—6倍。通常認(rèn)為這一

5、比值在3—6倍之間都是合理的，超過(guò)6倍即說(shuō)明房?jī)r(jià)偏高。1998年國(guó)務(wù)院在有關(guān)房改的文件中明確提出，房?jī)r(jià)收入比超過(guò)4倍的，應(yīng)當(dāng)獲得住房補(bǔ)貼，這說(shuō)明我們也是基本認(rèn)可這一指標(biāo)的。僅僅在幾年前，我國(guó)大部分城市的房?jī)r(jià)收入比還是處于合理范圍之內(nèi)的，但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，目前全國(guó)城鎮(zhèn)平均的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)到8倍左右。如統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳2004年和2005年的房?jī)r(jià)收入比分別是6.52倍和9.83倍，而2006年則飆升至15.76倍。上海、北京、廣州等城

6、市的房?jī)r(jià)收入比都已達(dá)到兩位數(shù)。對(duì)于中小城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和大城市比可能還不算高，但房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用袷杖氡葎t可能并不低。此外，也可以通過(guò)同世界發(fā)達(dá)國(guó)家的大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比，來(lái)分析我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)。目前，美國(guó)是發(fā)達(dá)國(guó)家中房?jī)r(jià)上漲較快的，但紐約的房?jī)r(jià)在猛漲1.5倍后，其別墅價(jià)格才達(dá)到60萬(wàn)—70萬(wàn)美元。如果以250平方米的面積計(jì)算，每平方米價(jià)格大約折合人民幣25000元。再拿具有可比性的上海內(nèi)環(huán)線平均房?jī)r(jià)與紐約曼哈頓公寓平均房?jī)r(jià)相比，前者約為1

7、8000元／平方米，后者折合人民幣約為49500元／平方米，乍一看，曼哈頓房?jī)r(jià)是上海內(nèi)環(huán)線的2.75倍，的確是高，但是從人均收入來(lái)看，2006年上海市人均年收入約為3萬(wàn)元，而2003年紐約市人均年收入就已達(dá)到4.8萬(wàn)美元，是上海的12.6倍。判斷房?jī)r(jià)高不高，還可以從房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率來(lái)看，在成本不變的情況下，房?jī)r(jià)越高，則利潤(rùn)率越高。迄今為止，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都拒絕公開(kāi)房?jī)r(jià)成本。但從一些典型案例以及政府部門(mén)、媒體、研究者和開(kāi)發(fā)商自己提供的數(shù)

8、據(jù)入手，仍不難看出房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2003年以來(lái)國(guó)家開(kāi)始采取各種經(jīng)濟(jì)、行政政策和措施。2006年更是出臺(tái)了一系列調(diào)控政策和措施，是多年來(lái)出臺(tái)政策最多、最密集、最全面的一次。這次調(diào)控不僅涉及利率、銀行準(zhǔn)備金、提高首付比例等金融政策，也有提高土地使用費(fèi)、所得稅等涉及財(cái)政稅收的制度，還有擴(kuò)大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結(jié)構(gòu)的多項(xiàng)政策。各地區(qū)、各部門(mén)認(rèn)真貫徹中央的要求和部署，做了大量工作。但是，全國(guó)大中城市

9、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)目前仍未得到有效遏制，部分城市房?jī)r(jià)的漲幅還不斷加大。那么，是不是像某些人所說(shuō)，“房?jī)r(jià)上漲就是宏觀調(diào)控惹的禍”？首先應(yīng)該看到，宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮有一個(gè)過(guò)程。俗話說(shuō)，“一口吃不出個(gè)胖子”。宏觀調(diào)控政策效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的。比如，“套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”這一政策，要真正發(fā)揮成效，還需要相當(dāng)一段時(shí)間。此外，當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，主要通過(guò)相關(guān)的市場(chǎng)

10、手段，間接地影響、引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房?jī)r(jià)變動(dòng)，從政策的出臺(tái)到發(fā)揮實(shí)際效果，往往存在一個(gè)“時(shí)間差”，在短期內(nèi)往往會(huì)“立竿不見(jiàn)影”，其預(yù)期成效往往會(huì)“延遲”到來(lái)。我們不能奢望宏觀調(diào)控政策一出臺(tái)，房?jī)r(jià)就立即掉頭向下。同時(shí)要看到，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲有著復(fù)雜深刻的成因，不是某一種因素決定的，也不是一朝一夕形成的。房?jī)r(jià)上漲，主要仍然是供需之間的矛盾。一方面，住房消費(fèi)需求持續(xù)強(qiáng)勁；同時(shí)，由于投資渠道單一，加上對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，住房投資性、投機(jī)性需求也

11、很大。另一方面，住房供給結(jié)構(gòu)存在失衡問(wèn)題。由于大戶型、高價(jià)商品房的利潤(rùn)高于中小戶型、中低價(jià)位商品房，因此開(kāi)發(fā)商出于趨利性更愿意開(kāi)發(fā)大戶型、高價(jià)商品房。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上大戶型、高價(jià)商品房居多，而中小戶型、中低價(jià)位商品房供應(yīng)量少，所占比重不斷下降。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)沒(méi)有得到應(yīng)有的重視，供應(yīng)量也嚴(yán)重不足。正是這種失衡的供給結(jié)構(gòu)，難以滿足各種需求的不斷增長(zhǎng)，加速了房?jī)r(jià)的上漲。房?jī)r(jià)上漲，還與有些地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策不力有關(guān)。房

12、價(jià)上漲，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也會(huì)增加，并會(huì)推動(dòng)地價(jià)上漲，增加土地轉(zhuǎn)讓收益。因此從某種意義上講，一些地方政府特別是城市政府是房?jī)r(jià)上漲的直接受益者，他們對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行是缺乏內(nèi)在動(dòng)力的，這就導(dǎo)致中央的調(diào)控政策在實(shí)踐中往往得不到充分落實(shí)。比如，對(duì)于保障性住房建設(shè)，有的城市政府沒(méi)有真正將其作為自己的職責(zé)，而是當(dāng)做負(fù)擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年來(lái)，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的投資增長(zhǎng)率一直是負(fù)增長(zhǎng)，而廉租房保障資金也遠(yuǎn)未充分利用。房?jī)r(jià)上漲，與房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化程度

13、不高、市場(chǎng)秩序比較混亂有關(guān)。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不太完善，不同行業(yè)的市場(chǎng)化程度不一，房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著許多權(quán)利不對(duì)等、信息不對(duì)稱、競(jìng)爭(zhēng)不充分的因素，消費(fèi)者處于弱勢(shì)地位，知情權(quán)、選擇權(quán)嚴(yán)重缺失，而幾個(gè)大的房地產(chǎn)商往往很容易操控、哄抬房?jī)r(jià)。同時(shí)，地方政府既是市場(chǎng)中土地的所有者和出賣(mài)人，又要承擔(dān)市場(chǎng)監(jiān)控人和仲裁者的角色，導(dǎo)致在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及土地招拍掛中容易出現(xiàn)違反公平競(jìng)爭(zhēng)的權(quán)錢(qián)交易、暗箱操作。此外，某些房地產(chǎn)商無(wú)視市場(chǎng)法律法規(guī)，假按揭、

14、騙錢(qián)、騙貸行為層出不窮；通過(guò)虛報(bào)銷售量、瞞報(bào)供應(yīng)量，誤導(dǎo)市場(chǎng)；通過(guò)捂盤(pán)惜售、囤積居奇，操縱實(shí)際供應(yīng)量；通過(guò)投入巨額廣告費(fèi)用操縱媒體，經(jīng)常發(fā)布一些不實(shí)的判斷、預(yù)測(cè)，以期讓買(mǎi)房者產(chǎn)生恐慌心理，如“地荒論”、“供不應(yīng)求論”、“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)都上漲論”等。如何切實(shí)解決買(mǎi)房難買(mǎi)房貴問(wèn)題？如何切實(shí)解決買(mǎi)房難買(mǎi)房貴問(wèn)題？2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》要求進(jìn)一步建立健全城鎮(zhèn)廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用