房地產行業(yè)稅收籌劃不能少

1、房地產行業(yè)：稅收籌劃不能少【08152002信息】２００２年國家稅務總局把房地產企業(yè)列為本年度納稅檢查工作的重點。從今年上半年全國房地產納稅專項檢查來看，很多房地產企業(yè)往往只對部分稅種的基本規(guī)定有所掌握，對稅收上的特殊規(guī)定，如：對預收房款、以房抵工程款、以房抵債、以地換房、按揭貸款、代收款項等特殊的稅收政策規(guī)定掌握不夠，致使企業(yè)沒有足額繳納稅款。這種現象不僅造成了國家稅款大量流失，同時也給房地產企業(yè)帶來巨大的納稅風險。為了幫助房地產企業(yè)

2、規(guī)避納稅風險，全面了解和領會房地產企業(yè)納稅籌劃思路，中國稅收籌劃網、大連智通稅收籌劃研究所、中國房地產資訊網等單位于７月２３日在大連召開了全國首屆房地產企業(yè)納稅籌劃與會計核算技巧高層論壇。中國稅收籌劃網首席執(zhí)行官李記有告訴記者，房地產企業(yè)相比其他企業(yè)在納稅上有許多特殊的規(guī)定，另外，房地產企業(yè)的納稅額度比較大，相應的納稅風險也比較大，因此也就更需要稅收籌劃。正是因為這些原因，他們成立了一個課題組專門研究與房地產行業(yè)相關的稅收政策以及實際操

3、作中應該注意的問題。目的就是希望幫助房地產企業(yè)減少納稅風險，找到不違反稅法的籌劃空間。據了解，房地產企業(yè)在進行投資建房的時候把稅收當做一個重要問題予以關注的還不多。但是，這個問題已經越來越被公司老總們重視起來。要建房先籌劃的趨勢已經在形成。就拿代建房屋來說，房地產開發(fā)企業(yè)受托承辦國家機關、企事業(yè)等單位的房屋建設，即委托建房單位提供了自有土地使用權證書或以自己名義辦理土地征用手續(xù)，還取得了相關的建設項目批準手續(xù)和基建計劃，房地產開發(fā)企業(yè)不

4、墊付資金，建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位，施工結束由房地產開發(fā)企業(yè)將該發(fā)票轉交給委托建房單位。房地產開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實行全額結算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費。這時，房地產開發(fā)企業(yè)取得“代建房”行為的代建手續(xù)費收入按“服務業(yè)代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅。如果不符合上述條件之一，不論房地產開發(fā)企業(yè)與委托建房單位如何簽訂協議，也不論房地產開發(fā)企業(yè)的財務和會計賬務如何處理，房地產開發(fā)企業(yè)都要以全額結算收入按“銷售不動產”稅目繳

5、納營業(yè)稅。簡單地說，如果整個結算收入是１０００萬元，代建手續(xù)費是２００萬元，房地產開發(fā)企業(yè)不能滿足“代建房”的要求，就要以１０００萬元為基數繳營業(yè)稅；如果符合“代建房”的要求，它只需要以２００萬元為基數繳營業(yè)稅。房地產開發(fā)企業(yè)涉及較多的另一個稅種是土地增值稅。我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額５０％的部分，稅率是３０％；增值額超過扣除項目金額５０％、未超過１００％的部分，適用稅率４０％

6、；增值額超過１００％、未超過２００％的部分，適用稅率５０％；增值額超過２００％的部分稅率為６０％。《土地增值稅暫行條例》還規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額２０％的免征土地增值稅。以上這兩項規(guī)定就為房地產開發(fā)企業(yè)帶來了籌劃點。比如一家房地產開發(fā)企業(yè)有可供銷售的１００００平方米同檔次的商品房兩棟：甲房每平方米售價是１０００元，轉讓收入是１０００萬元，它的扣除項目金額為８３５萬元，增值額是１６５萬元。乙房每平方米售價

7、是１０７０元，轉讓收入是１０７０萬元，它的扣除項目金額是８３８萬元，增值額是２３２萬元。根據以上數據我們可以計算出甲房的增值率是１９７６％，按照稅法規(guī)定，甲房的增值額沒有超過扣除項目金額２０％，不繳土地增值稅，企業(yè)獲得的利潤為１６５萬元。乙房的增值率是２７６８％，要繳納土地增值稅６９６萬元，企業(yè)獲得利潤是１６２４萬元。從上面的例子可以看出，因甲房售價比乙房售價每平方米低７０元，而且可依法享受免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，所得利潤反而高于乙房

8、的利潤２６萬元。由于價格上的優(yōu)勢，甲房的市場競爭力將強于乙房。所以企業(yè)應該考慮以后多采取甲房的銷售方式進行銷售。如今，一些高級住宅逐漸增多。房地產商一般要對它進行裝修。那么這部分裝修費怎樣處理更合適呢？這就又需要籌劃了。現在，房地產商為了促銷，有的在與客戶簽訂的購房合同中寫明房款后還注明為了優(yōu)惠客戶贈送客戶裝修費。比如一套高級住宅１平方米１萬元，一共是１００平方米共１００萬元，房地產商在與客戶簽訂的合同中規(guī)定有１０萬元是贈送給客戶的，那

9、么這１０萬元要進入業(yè)務宣傳費，如果其在該企業(yè)全部銷售收入０５％的范圍內，則當年可以在企業(yè)所得稅前列支。如果合同中規(guī)定這套住宅是向客戶交付已經裝修完畢的住宅，合同中沒有強調指出有１０萬元裝修費用，這時，１０萬元的裝修費就可以計入成本，并允許稅前扣除。從全國來看，房地產今后發(fā)展的重點將轉向中西部。但是不管怎樣發(fā)展房地產企業(yè)對稅收籌劃將會越來越重視。因為現在已經不是房地產企業(yè)謀取暴利的年代了。據估算，現在房地產企業(yè)投資的利潤率平均是１０％～２