[學習]房地產項目前期策劃

1、房地產項目前期策劃,內容提要房地產項目構思房地產項目市場調查房地產項目的目標策劃房地產項目可行性研究房地產開發(fā)項目的風險管理,2.1 房地產項目構思,（一）項目構思的概念和來源 房地產項目構思——是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。 起源：項目上層系統(tǒng)通過市場研究發(fā)現(xiàn)的新的投資機會和投資領域為了實現(xiàn)上層系統(tǒng)的發(fā)展戰(zhàn)略上層系統(tǒng)運行過程中存在一定的困

2、難和問題,（二） 房地產項目項目構思的特征,地域性前瞻性 市場性 創(chuàng)新性 可操作性 多樣性,（三）房地產項目構思的環(huán)境影響,2.2 房地產項目市場調查,,是房地產項目策劃人捕捉新的市場機會的源泉是房地產項目構思和策劃人感知市場，了解消費者行為的主要手段是房地產項目構思和策劃人應付競爭，把握房地產市場供應的主要方法是項目投資決策分析、項目區(qū)位選擇、市場定位、消費者行為分析、 規(guī)劃設計、市場營銷策劃制定直至物業(yè)管理等一系

3、列活動的基礎等,1.房地產項目市場調查的作用,2．房地產市場調查的內容,3.房地產市場調查的類型,探測性調查 描述性調查 因果性調查 預測性調查,4.房地產市場調查的方法,訪問法 觀察法 實驗法,4.房地產市場調查的步驟,,確定市場調查的內容和目的擬定詳細、周密的調查計劃選擇專業(yè)調查人員,收集相關的信息資料設計調查問卷現(xiàn)場實地調查,編輯整理信息資料 撰寫市場調查報告 歸檔存儲,5.調查問卷的設計,問卷一般由開頭、正

4、文和結尾三個部分組成。,6.調查問卷設計的原則,一致性原則 完整性原則 準確性原則 可行性原則 效率原則 模塊化原則,2.3 房地產項目目標策劃,1.房地產項目目標策劃的特征,創(chuàng)造性程序性 系統(tǒng)性 科學性藝術性,2.房地產項目目標策劃的原則,符合產業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃 符合市場需求 符合環(huán)境條件 符合技術先進性、經濟的合理性,4.房地產項目目標策劃的內容,房地產項目用地的獲取與選址 房地產市場調查 房地產項目投資

5、策劃 房地產項目的市場定位房地產項目規(guī)劃設計 房地產項目營銷策劃 房地產經營策劃,4.房地產項目目標策劃模式,2.4 房地產項目可行性研究,1.可行性研究的概念和作用,可行性研究——就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。,作用：,是投資決策的重要依據(jù) 是項目審批的依據(jù) 是項

6、目資金籌措的依據(jù) 是編制設計任務書的依據(jù) 是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據(jù),2．可行性研究的步驟,組織準備 現(xiàn)場調查與資料收集 開發(fā)方案的設計、評價和選擇 詳細研究 編寫研究報告書,2．可行性研究的內容,項目概況 市場分析和需求預測 規(guī)劃方案的優(yōu)選 開發(fā)進度安排 項目投資估算 資金的籌集方案和籌資成本估算 財務評價 風險分析 國民經濟評價 結論,3.房地產項目開發(fā)方案的操作程序,市場調研 開發(fā)方案的設

7、計 技術經濟指標的計算 技術經濟指標的比較、評價 最優(yōu)開發(fā)方案的選擇,4.居住區(qū)開發(fā)方案技術經濟指標的選擇與確定,,5.開發(fā)方案的綜合評價定,目前對項目開發(fā)評價的方法很多，包括評分綜合評價法、層次分析法、灰色綜合評價法、模糊數(shù)學綜合評價法等。,評分綜合評價法——就是對方案的各項指標規(guī)定一個滿足程度，根據(jù)指標的重要性賦予指標一個權重，根據(jù)計算模型計算各個方案的綜合單指標評分值，得出總綜合分值，并依此選擇最優(yōu)方案的方法。,5. 項目方

8、案評價成本費用數(shù)據(jù)及其估算方法,土地費用估算 前期工程費估算 房屋開發(fā)費估算 管理費估算 銷售費用估算 財務費用估算 其他費用估算 不可預見費估算 稅費估算,2.5 不確定性分析,2.5 不確定性分析,2.6 房地產開發(fā)項目的風險管理,房地產開發(fā)風險——是指房地產開發(fā)項目在設計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風險，可將其定義為：在工程項目目標規(guī)定的條件下，該目標不能實現(xiàn)的可能性。,1.房地產開發(fā)風險的概念,房地產開

9、發(fā)項目風險可分為項目外風險和項目內風險。,2. 房地產開發(fā)風險的分類,2.6 房地產開發(fā)項目的風險管理,房地產開發(fā)風險——是指房地產開發(fā)項目在設計、施工和竣工驗收等各個階段可能遭到的風險，可將其定義為：在工程項目目標規(guī)定的條件下，該目標不能實現(xiàn)的可能性。,3.房地產開發(fā)風險的概念,房地產開發(fā)項目風險可分為項目外風險和項目內風險。,2. 房地產開發(fā)風險的分類,2.6 房地產開發(fā)項目的風險管理,項目決策風險項目組織實施風險,3.開發(fā)商

10、的主要風險,政府或主管部門對工程項目的過多干預；建設體制或建設法規(guī)不合理；合同條件的缺陷；承包商缺乏合作誠意；材料、設備供應商履約不力或違約；監(jiān)理工程師失職；設計缺陷等。,2.6 房地產開發(fā)項目的風險管理,4.風險管理的內容,風險識別 風險分析風險評估 風險應對 風險監(jiān)控,5.風險管理的重要環(huán)節(jié),可行性研究階段項目評估階段設計階段 招標投標階段 招標后 實施期間,6.項目合同及其風險分配,(1)合同類型與

11、風險分配,(2)施工合同中的風險分配,開發(fā)商承擔的風險 在工程項目施工合同中，一般要求開發(fā)商承擔下列風險： ①不可抗力的社會或自然因素造成的損失和損壞； ②不可預見的施工現(xiàn)場條件的變化而引起的損失或損壞。指施工過程中出現(xiàn)了招標文件中未提及的不利的現(xiàn)場條件，或招標文件中雖提及，但與實際出現(xiàn)的情況差別很大，且這些情況在招、投標時又是很難預見到的，由此而造成的損失或損壞； ③工程量變化而導致的價格變化的風險；

12、 ④設計文件有缺陷而造成的損失或成本增加，由承包人負責的設計除外； ⑤國家或地方的法規(guī)變化導致的損失或成本增加，承包人延誤履行合同后發(fā)生的除外。,(2)施工合同中的風險分配,承包人承擔的風險①投標文件的缺陷，指由于對招標文件的錯誤理解，或者勘察現(xiàn)場時的疏忽，或者投標中的漏項等造成投標文件有缺陷而引起的損失或成本增加； ②對開發(fā)商提供的水文、氣象、地質等原始資料分析或運用不當而造成的損失和損壞； ③由于施工措施失誤

13、、技術不當、管理不善、控制不嚴等造成施工中的一切損失和損壞； ④分包人工作失誤造成的損失和損壞。,4.風險識別的方法,,,風險識別,核對表法,頭腦風暴法,,德爾菲法,項目風險分析,收集數(shù)據(jù) 建立風險模型 風險發(fā)生的概率和后果的分析 項目風險評價,項目風險分析——是對項目各個階段的風險事件發(fā)生可能性的大小、可能出現(xiàn)的后果、可能發(fā)險生的時間和影響范圍的大小等的估計。,1.項目風險分析的過程,項目風險分析,風險事件發(fā)生可能性的分析

14、風險事件后果嚴重程度的分析 風險事件影響范圍的分析 風險事件發(fā)生時間的分析,2.項目風險分析的內容,3.風險事件發(fā)生概率的分析方法,利用已有數(shù)據(jù)資料分析風險因素或風險事件的概率分布利用理論概率分布確定風險因素或風險事件的概率 用主觀概率分析風險事件發(fā)生的概率綜合推斷法,項目風險分析,（1）進度(工期)損失的分析（2）費用損失的分析,4.風險損失分析,經濟因素而增加費用的估算工程進度而增加費用的估計處理質量事故而增加

15、費用的估算 處理安全事故而增加費用的估算,風險事件對工程局部進度影響的分析風險事件對整個工程工期影響的分析,2.6 風險防范,風險回避 風險轉移(風險分配),①意外傷害險②建筑工程一切險及安裝工程一切險設計階段 ③職業(yè)責任招標后 ④信用保險,其中，風險轉移(風險分配)的常用方法通常有保險、擔保、合同等方式。,項目建設保險,,1. 如何理解房地產項目構思的含義？項目構思是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主

16、要因素和大體輪廓的設想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性的探索過程，是項目策劃的基礎和首要步驟，其實質在于挖掘企業(yè)可能捕捉到的市場機會。項目構思的好壞，不僅直接影響到整個項目策劃的成敗，而且關系到項目策劃過程的繁簡、工作量的大小等。2．影響房地產項目構思的環(huán)境條件有哪些方面？環(huán)境條件對項目構思的影響可分為宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境兩大因素： 宏觀環(huán)境因素的影響：宏觀環(huán)境對房地產項目構思的影響具有全域性，是非常重要的影響因素。在具體的房地產項

17、目實施過程中，宏觀環(huán)境因素的影響表現(xiàn)在：,（1）政治法律環(huán)境的影響 （2）經濟環(huán)境的影響 （3）社會文化環(huán)境的影響 （4）技術環(huán)境的影響 微觀環(huán)境因素的影響：包括五個方面的因素，（1）地區(qū)經濟發(fā)展水平 （2）產業(yè)結構變化的影響 （3）地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 （4）人口因素 （5）環(huán)境因素 3．簡述房地產市場調查的內容。宏觀環(huán)境的主要調查內容有：①政治法律，包括國家政策法律法規(guī)的健全、完善程度；國家政局的穩(wěn)定程度等，如WTO的

18、加入，必然對我國房地產項目的實施產生影響，這是房地產開發(fā)商應該考慮的；②經濟科技，主要掌握國家經濟發(fā)展趨勢，科學技術的發(fā)展與應用狀況等，其中，經濟發(fā)展趨勢對房地產項目影響很大。③文化、風俗等。中觀環(huán)境：主要調查房地產項目所在城市的建設與規(guī)劃、房地產企業(yè)情況、房地產總供應量與總需求量等情況。（1）城市發(fā)展規(guī)劃（2）城市房地產企業(yè)情況（3）城市房地產的供需狀況，（4）專業(yè)機構與中介機構情況。微觀環(huán)境：微觀環(huán)境主要調查房地產狀況，以

19、及微觀區(qū)域的消費者需求狀況，主要調查的內容有:(1) 競爭對手的情況調查 (2) 消費者需求狀況，,4．何謂可行性研究？其主要內容包括哪些方面？（1）可行性研究就是指在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行、經濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法?？尚行匝芯康哪康氖鞘箾Q策科學化、程序化，保證決策的可靠性，為項目的實施和控制提供依據(jù)或參考。

20、（2）房地產可行性研究的內容按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可劃分為投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價，其具體內容如下：1）項目概況。2）市場分析和需求預測。3）規(guī)劃方案的優(yōu)選。4）開發(fā)進度安排。5）項目投資估算。6）資金的

21、籌集方案和籌資成本估算。7）財務評價。8）風險分析。9）國民經濟評價。10）結論。,5．簡述房地產開發(fā)項目成本費用的構成。房地產開發(fā)項目成本費用由直接費和間接費兩部分組成，具體構成如下。（1）直接費。1）土地費用。包括土地出讓金或征地費、城市建設配套費、拆遷安置補償費等。2）前期工程費。包括規(guī)劃勘測設計費、可行性研究費、“三通一平 ”開發(fā)費等。3）房屋開發(fā)費。包括建安工程費、附屬工程費、室外工程費、其他費用。（2）間接費。包

22、括管理費、銷售費用、財務費用、其他費用、不可預見費、稅費。,6．何謂敏感性分析？盈虧平衡分析？（1）敏感性分析的概念。敏感性分析（又叫敏感度分析），就是通過測定一個或多個不確定性因素的變化所引起項目經濟效果評價指標的變化幅度，計算項目預期目標受各個不確定性因素變化的影響程度，分析不確定性因素對于項目預期目標的敏感程度，并根據(jù)因素的敏感程度大小制定相應的對策，使項目達到預期目標。（2）盈虧平衡分析，又叫量本利分析，是通過分析項目的產銷

23、量和成本、收入之間的函數(shù)關系，從而找出產銷量、價格的項目盈虧平衡點的一種分析方法。,7．房地產開發(fā)項目的業(yè)主風險有哪些？開發(fā)商除了會遇到工程項目外部的政治、經濟和自然風險外，通常還會遇到項目決策和項目組織實施方面的風險。 (1) 項目決策風險 開發(fā)商在實施工程項目過程中，需要進行各類項目決策，包括：工程項目方案的選擇；工程設計人、監(jiān)理人和施工承包人的選擇；工程材料和設備供貨離擇；工程實施中各種問題處理方案的選擇等。這些

24、項目決策問題均不同程度的風險。,(2) 項目組織實施風險 這類風險可能起因于下列諸多方面： 1）政府或主管部門對工程項目的過多干預； 2）建設體制或建設法規(guī)不合理； 3）合同條件的缺陷； 4）承包商缺乏合作誠意； 5）材料、設備供應商履約不力或違約； 6）監(jiān)理工程師失職； 7）設計缺陷等。,8．如何防范項目風險？有哪些方法？（1）風險回避： 風險回避就是通過回避項目的風險

25、因素而回避風險。對于較大的風險，通常采用這種處理辦法，常用于否定一個項目或項目的某種開發(fā)建設方案。 風險回避對策經常作為一種規(guī)定出現(xiàn)，如禁止使用對人體有害的建筑材料等。因此，為了實施風險回避對策，項目風險管理人員在明確有可能產生風險的所有活動后，有可能制訂一些禁止性的規(guī)章制度。（2）風險轉移(風險分配)： 項目風險轉移就是將項目風險通過合法的途徑在項目參與者之間進行分配，這些項目參與者包括投資商、業(yè)主、承建商、供應商等。