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文檔簡介
1、1商業(yè)地產管理運營模式商業(yè)地產管理運營模式一、商業(yè)地產成功的因素及要求一、商業(yè)地產成功的因素及要求1、功能:功能:最一般的功能是作為商品流通的基礎設施,承擔商品的流通展示功能,對人而言就是滿足人們的購物需求。同時商業(yè)地產還可以承載餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等其他功能;2、地段:地段:商業(yè)地產對地段的要求更高。3、客戶:客戶:商業(yè)地產的客戶包括經營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。商業(yè)地產的客戶群復雜性要遠甚于住宅的。4、
2、資金要求:資金要求:大型商業(yè)地產項目需要一次性投資建成才能形成濃厚的商業(yè)氣氛,沉淀資金較多,并且大多采用只租不售模式,持有商業(yè)物業(yè)經營必須有長線的充足的資金支持。5、物業(yè)要求:物業(yè)要求:商業(yè)地產而言,對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求,任何一點的差池都有可能影響商業(yè)地產項目的生存。6、銷售模式:銷售模式:商業(yè)地產的客戶則包項目多以投資回報率、回報周期為營銷重點商業(yè)的銷售則形式多樣,一般而言分為四種模式,直接銷售模式、帶租約
3、模式、返租式銷售、整體銷售模式。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細分,復雜程度更高。7、專業(yè)性:專業(yè)性:商業(yè)地產除了要遵循住宅地產所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外,還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范;商業(yè)專業(yè)性的要求極高;商業(yè)地產的銷售只是經營的開始,還需要招商、開業(yè)和經營管理。8、投資回報形式:投資回報形式:銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題,而經營收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產投資回報的最主要形式。二、商業(yè)地產的價值鏈二、商業(yè)地
4、產的價值鏈五方主體五方主體(生物鏈)(生物鏈)受益來源受益來源(價值鏈)(價值鏈)影響因素影響因素(價值支撐)(價值支撐)備注備注投資者投資者物業(yè)投資回報物業(yè)投資回報商業(yè)增值能力商業(yè)增值能力物業(yè)升值能力物業(yè)升值能力(增值力)(增值力)大小業(yè)主大小業(yè)主開發(fā)商開發(fā)商房地產開發(fā)利潤房地產開發(fā)利潤物業(yè)質素物業(yè)質素營銷推廣營銷推廣售價水平售價水平(產品力(產品力銷售力)銷售力)3模式二:只租不售模式二:只租不售特點描述特點描述:這種模式由開發(fā)商自
5、己進行市場培育,營造商業(yè)氛圍,并承擔經營風險,通過持續(xù)有效的經營管理提升商業(yè)價值。在具體的操作方式上,租賃模式又可分為整體出租、分層或分片出租、零散出租等形式。優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析:如果經營得好的話,有利于打造項目的品牌價值,提升項目的競爭力,使整個物業(yè)能長期穩(wěn)定地成為一個品牌,開發(fā)商由此享受物業(yè)升值所帶來的持續(xù)穩(wěn)定租金收益。劣勢分析劣勢分析:只租不售的開發(fā)模式對于發(fā)展商的資金實力要求非常高,資金壓力較大,同時面臨經營風險;缺乏商業(yè)經營能力
6、的發(fā)展商采取只租不售模式,往往會遇到兩難的境況:如果將物業(yè)大宗租賃給大商家,雖然經營收益穩(wěn)定,經營風險降低,但是隨著商戰(zhàn)的升級,大商家所支付的租金回報較低;如果采取散租模式,雖然能提高預期的租金收益,但由于自身經營能力弱,往往導致商場經營失敗。匹配項目匹配項目:目前的商業(yè)地產只租不售的模式更多地體現在購物中心的開發(fā)上,在購物中心遭遇“一賣就死”的黑色定律之后,越來越多的開發(fā)商不得不面臨購物中心運營的現實。模式三:不售不租模式三:不售不租
7、特點描述特點描述:一些商業(yè)地產開發(fā)商對旗下的商業(yè)物業(yè)不售不租,采取自主經營模式,介入百貨、超市、家居等零售行業(yè)。優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析:開發(fā)商自主經營,既是所有者,同時也是經營者,在商業(yè)經營中應具有一定的優(yōu)勢;另一個動因是出于融資考慮,一些房地產開發(fā)商看中了零售超市百貨的流動資金。劣勢分析劣勢分析:由于房地產開發(fā)與商業(yè)經營隔行如隔山,導致很多商業(yè)地產開發(fā)商在嘗試商業(yè)運營中嗆水,一些商業(yè)地產開發(fā)商在運營零售商業(yè)時,一般都是從現有的百貨商場挖幾個
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