從一起案件談物業(yè)服務合同與小區(qū)車輛安全

1、從一起案件談物業(yè)服務合同與小區(qū)車輛安全從一起案件談物業(yè)服務合同與小區(qū)車輛安全楊美香張俊峰任愛娟[要點提示]除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同，一般情況下，二者之間應該是公共服務性質(zhì)的物業(yè)服務合同法律關系，物業(yè)公司負有法定的一般注意義務。如果業(yè)主的車輛在物業(yè)公司管理范圍內(nèi)被盜，物業(yè)公司只承擔因未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務而引起的車輛損失的相應法律責任。[案情]原告：王某，女，山東某監(jiān)理公司東營分公司副經(jīng)理。被告：東營某物業(yè)服務有

2、限責任公司。東營區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告為東營某住宅小區(qū)的業(yè)主，被告是該小區(qū)的物業(yè)服務公司。2007年7月21日晚23時40分許，原告發(fā)現(xiàn)其居住的小區(qū)68號樓室內(nèi)的一個電腦包被盜，包內(nèi)裝有魯EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機一部、小靈通一部、現(xiàn)金人民幣18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打110報警并通知被告，被告方張某及保安人員到場。22日0時30分許，警方人員進入原告住處，此時，魯EAE797奧迪車尚停在

3、原告樓下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監(jiān)控錄像顯示：22日2時19分左右，有一輛機動車外出。被告東門保安當班記錄載明：2時19分有一輛銀白色奧迪車外出，車號魯EAE797，經(jīng)查有出入證，按規(guī)定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的閻某、周某等人發(fā)現(xiàn)魯EAE797車被盜。10時10分閻某遂向東營市公安局東城分局報警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現(xiàn)場。該車至今下落不明。原告訴稱，作為物業(yè)公司，被告依法負有保護業(yè)主人身、財產(chǎn)

4、安全不受損害的義務，且在原告明確要求被告履行保護原告財產(chǎn)安全、被告承諾保護的情況下，原、被告已形成車輛保管合同關系，因被告重大過失，致使原告遭受重大財產(chǎn)損失，被告應當賠償原告的全部經(jīng)濟損失。除去保險公司賠償原告的373670元外，原告尚有179282.5元的損失，這部分損失應由被告賠償。被告辯稱，原告所稱的“被告依法負有保護原告人身、財產(chǎn)安全不受損害的義務”于法無據(jù)，被告對此不僅沒有法定義務，而且沒有約定義務。原告稱原、被告已形成車輛保

5、管合同關系的主張不能成立。假使原告車輛真的丟失，也是刑事犯罪和原告自身過錯造成的，被告沒有過錯。保險公司賠償原告373670元是對原告車輛被盜損失的全部賠償。保險賠付與購置車輛之間費用的差價是原告自己選擇了放棄。原告對自己已放棄的權利無權再行向被告主張，不應得到支持。[審判]東營區(qū)人民法院認為，關于原、被告之間法律關系的問題，原告作為被告的業(yè)主，已向被告交納物業(yè)管理費，被告作為物業(yè)管理公司應按規(guī)定提供相應的物業(yè)管理服務，原、被告形成物業(yè)

6、管理服務合同關系。原告提供的業(yè)主使用手冊明確載明物業(yè)公司只負責小區(qū)內(nèi)的車輛管理，不負責車輛的保管保險責任，故原告主張原告交納的物業(yè)費包含安防費用，原、被告形成保管關系，理由不當，法院不予采信。原告主張其車鑰匙丟失后，被告承諾不讓車輛離開小區(qū)，其提供的錄音資料不能證明被告承諾為其保管車輛。性質(zhì)的物業(yè)服務合同法律關系，物業(yè)公司負有法定的一般注意義務。《物業(yè)管理條例》第四十七條將這一注意義務表述為“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全

7、防范工作”。除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同，否則物業(yè)公司只承擔因未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務而引起的車輛損失的相應法律責任?！跋鄳笔侵高^錯在造成損失的原因力中所占的比例份額?？梢姡@兩種觀點的區(qū)別直接導致了賠償責任的大小與賠償金額的多少。如果業(yè)主與物業(yè)公司之間成立保管合同，那么，根據(jù)保管合同的規(guī)定，物業(yè)公司就要承擔車輛被盜的大部分甚至是全部損失如果業(yè)主與物業(yè)公司只是成立服務合同的話，物業(yè)公司則承擔管理不到位的責任，即使賠

8、償也只占實際被盜車輛的很小金額。筆者贊同“服務合同說”，主要原因如下：第一，保管合同的實質(zhì)構成要件，要求托管人實際轉移保管物的占有，并且在領取保管物之前事先通知保管人。從物業(yè)服務合同的形式來看，業(yè)主通過向物業(yè)公司每月繳納一定數(shù)額的管理費用，將車停在小區(qū)的指定位置。表面上看起來，物業(yè)公司好像已經(jīng)實際管理車輛。但事實上，車輛管理權還是由車主本人掌握，并沒有實際轉移車輛的占有，車主還可以隨時使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司。上述特征與保管合

9、同的構成要件大相徑庭。第二，從物業(yè)公司設立的目的來看，小區(qū)全體業(yè)主為了能夠獲得一個良好的居住環(huán)境，委托物業(yè)公司對其小區(qū)進行管理，提供服務。物業(yè)公司履行職能是基于小區(qū)全體業(yè)主的委托，履行職能的目的也就是為了維護好全體業(yè)主(或大多數(shù)業(yè)主)的共同利益，如小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全等。維護好小區(qū)居民的財產(chǎn)安全也就是物業(yè)公司的一項重要職責。但是物業(yè)公司是否就負有絕對的安全和保管義務呢這無疑是不現(xiàn)實的，事實上物業(yè)公司也不可能做到。正如世界上不可能有一勞永逸

10、的安全手段一樣，物業(yè)公司也不能承擔起小區(qū)的所有安全任務。物業(yè)公司對小區(qū)只能盡到基本的安全義務，如安排保安對小區(qū)進行連續(xù)巡邏，安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置，實行門衛(wèi)登記制度等。除此之外，除非物業(yè)合同中有特別規(guī)定或者是物業(yè)公司的重大過失和故意，否則，物業(yè)公司不再承擔責任。第三，從權利義務相一致的原則分析，等價有償是民事活動的一般準則。物業(yè)公司作為盈利性的機構，自身要追求一定的經(jīng)濟利益。此時，經(jīng)濟利益的獲取，表現(xiàn)為物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)、良好的物

11、業(yè)服務，來贏得大多數(shù)業(yè)主的認可，從而獲取一定數(shù)額的物業(yè)管理費用。反過來，一定數(shù)額的物業(yè)管理費用也就在很大程度上決定了物業(yè)公司的服務手段和服務質(zhì)量。現(xiàn)實中，從小區(qū)停車費繳納的數(shù)額來看，通常是車主每月繳納數(shù)十到數(shù)百元不等的費用，該費用相對于車輛的價值而言，自然微不足道。當物業(yè)公司在已經(jīng)盡到管理義務的情況下，再就車輛的價值進行賠償，顯然有失公平。另外，就停車費的性質(zhì)而言，小區(qū)的資源歸全體業(yè)主所有，車輛地面固定停放位置屬小區(qū)全體業(yè)主所有，除對停

12、車費有特別約定以外，停車費須納入物業(yè)維修基金，歸全體業(yè)主所有，以用于公共設施的維修、更新，也就是說業(yè)主的停車費仍然是歸業(yè)主所有，停車費并非保管費。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主的代理人，小區(qū)車位的劃定與使用實際上是為了全體業(yè)主的利益，保障小區(qū)內(nèi)空間的合理使用。需要指出的是，上文所談到的物業(yè)公司對于小區(qū)車輛的被盜不承擔保管責任，并非否定物業(yè)公司不承擔任何責任。因為物業(yè)公司的管理職責本身就意味著其應當擔負起維護小區(qū)安全的責任。若物業(yè)公司對被盜事件存在