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文檔簡介
1、從一起案件談物業(yè)服務合同與小區(qū)車輛安全從一起案件談物業(yè)服務合同與小區(qū)車輛安全楊美香張俊峰任愛娟[要點提示]除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同,一般情況下,二者之間應該是公共服務性質(zhì)的物業(yè)服務合同法律關系,物業(yè)公司負有法定的一般注意義務。如果業(yè)主的車輛在物業(yè)公司管理范圍內(nèi)被盜,物業(yè)公司只承擔因未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務而引起的車輛損失的相應法律責任。[案情]原告:王某,女,山東某監(jiān)理公司東營分公司副經(jīng)理。被告:東營某物業(yè)服務有
2、限責任公司。東營區(qū)人民法院經(jīng)審理查明:原告為東營某住宅小區(qū)的業(yè)主,被告是該小區(qū)的物業(yè)服務公司。2007年7月21日晚23時40分許,原告發(fā)現(xiàn)其居住的小區(qū)68號樓室內(nèi)的一個電腦包被盜,包內(nèi)裝有魯EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機一部、小靈通一部、現(xiàn)金人民幣18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打110報警并通知被告,被告方張某及保安人員到場。22日0時30分許,警方人員進入原告住處,此時,魯EAE797奧迪車尚停在
3、原告樓下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監(jiān)控錄像顯示:22日2時19分左右,有一輛機動車外出。被告東門保安當班記錄載明:2時19分有一輛銀白色奧迪車外出,車號魯EAE797,經(jīng)查有出入證,按規(guī)定放行。7月22日上午,原告及在原告家中居住的閻某、周某等人發(fā)現(xiàn)魯EAE797車被盜。10時10分閻某遂向東營市公安局東城分局報警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現(xiàn)場。該車至今下落不明。原告訴稱,作為物業(yè)公司,被告依法負有保護業(yè)主人身、財產(chǎn)
4、安全不受損害的義務,且在原告明確要求被告履行保護原告財產(chǎn)安全、被告承諾保護的情況下,原、被告已形成車輛保管合同關系,因被告重大過失,致使原告遭受重大財產(chǎn)損失,被告應當賠償原告的全部經(jīng)濟損失。除去保險公司賠償原告的373670元外,原告尚有179282.5元的損失,這部分損失應由被告賠償。被告辯稱,原告所稱的“被告依法負有保護原告人身、財產(chǎn)安全不受損害的義務”于法無據(jù),被告對此不僅沒有法定義務,而且沒有約定義務。原告稱原、被告已形成車輛保
5、管合同關系的主張不能成立。假使原告車輛真的丟失,也是刑事犯罪和原告自身過錯造成的,被告沒有過錯。保險公司賠償原告373670元是對原告車輛被盜損失的全部賠償。保險賠付與購置車輛之間費用的差價是原告自己選擇了放棄。原告對自己已放棄的權利無權再行向被告主張,不應得到支持。[審判]東營區(qū)人民法院認為,關于原、被告之間法律關系的問題,原告作為被告的業(yè)主,已向被告交納物業(yè)管理費,被告作為物業(yè)管理公司應按規(guī)定提供相應的物業(yè)管理服務,原、被告形成物業(yè)
6、管理服務合同關系。原告提供的業(yè)主使用手冊明確載明物業(yè)公司只負責小區(qū)內(nèi)的車輛管理,不負責車輛的保管保險責任,故原告主張原告交納的物業(yè)費包含安防費用,原、被告形成保管關系,理由不當,法院不予采信。原告主張其車鑰匙丟失后,被告承諾不讓車輛離開小區(qū),其提供的錄音資料不能證明被告承諾為其保管車輛。性質(zhì)的物業(yè)服務合同法律關系,物業(yè)公司負有法定的一般注意義務。《物業(yè)管理條例》第四十七條將這一注意義務表述為“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全
7、防范工作”。除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同,否則物業(yè)公司只承擔因未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務而引起的車輛損失的相應法律責任?!跋鄳笔侵高^錯在造成損失的原因力中所占的比例份額??梢姡@兩種觀點的區(qū)別直接導致了賠償責任的大小與賠償金額的多少。如果業(yè)主與物業(yè)公司之間成立保管合同,那么,根據(jù)保管合同的規(guī)定,物業(yè)公司就要承擔車輛被盜的大部分甚至是全部損失如果業(yè)主與物業(yè)公司只是成立服務合同的話,物業(yè)公司則承擔管理不到位的責任,即使賠
8、償也只占實際被盜車輛的很小金額。筆者贊同“服務合同說”,主要原因如下:第一,保管合同的實質(zhì)構成要件,要求托管人實際轉移保管物的占有,并且在領取保管物之前事先通知保管人。從物業(yè)服務合同的形式來看,業(yè)主通過向物業(yè)公司每月繳納一定數(shù)額的管理費用,將車停在小區(qū)的指定位置。表面上看起來,物業(yè)公司好像已經(jīng)實際管理車輛。但事實上,車輛管理權還是由車主本人掌握,并沒有實際轉移車輛的占有,車主還可以隨時使用車輛,并不需要事先通知物業(yè)公司。上述特征與保管合
9、同的構成要件大相徑庭。第二,從物業(yè)公司設立的目的來看,小區(qū)全體業(yè)主為了能夠獲得一個良好的居住環(huán)境,委托物業(yè)公司對其小區(qū)進行管理,提供服務。物業(yè)公司履行職能是基于小區(qū)全體業(yè)主的委托,履行職能的目的也就是為了維護好全體業(yè)主(或大多數(shù)業(yè)主)的共同利益,如小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全等。維護好小區(qū)居民的財產(chǎn)安全也就是物業(yè)公司的一項重要職責。但是物業(yè)公司是否就負有絕對的安全和保管義務呢這無疑是不現(xiàn)實的,事實上物業(yè)公司也不可能做到。正如世界上不可能有一勞永逸
10、的安全手段一樣,物業(yè)公司也不能承擔起小區(qū)的所有安全任務。物業(yè)公司對小區(qū)只能盡到基本的安全義務,如安排保安對小區(qū)進行連續(xù)巡邏,安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置,實行門衛(wèi)登記制度等。除此之外,除非物業(yè)合同中有特別規(guī)定或者是物業(yè)公司的重大過失和故意,否則,物業(yè)公司不再承擔責任。第三,從權利義務相一致的原則分析,等價有償是民事活動的一般準則。物業(yè)公司作為盈利性的機構,自身要追求一定的經(jīng)濟利益。此時,經(jīng)濟利益的獲取,表現(xiàn)為物業(yè)公司通過提供優(yōu)質(zhì)、良好的物
11、業(yè)服務,來贏得大多數(shù)業(yè)主的認可,從而獲取一定數(shù)額的物業(yè)管理費用。反過來,一定數(shù)額的物業(yè)管理費用也就在很大程度上決定了物業(yè)公司的服務手段和服務質(zhì)量。現(xiàn)實中,從小區(qū)停車費繳納的數(shù)額來看,通常是車主每月繳納數(shù)十到數(shù)百元不等的費用,該費用相對于車輛的價值而言,自然微不足道。當物業(yè)公司在已經(jīng)盡到管理義務的情況下,再就車輛的價值進行賠償,顯然有失公平。另外,就停車費的性質(zhì)而言,小區(qū)的資源歸全體業(yè)主所有,車輛地面固定停放位置屬小區(qū)全體業(yè)主所有,除對停
12、車費有特別約定以外,停車費須納入物業(yè)維修基金,歸全體業(yè)主所有,以用于公共設施的維修、更新,也就是說業(yè)主的停車費仍然是歸業(yè)主所有,停車費并非保管費。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主的代理人,小區(qū)車位的劃定與使用實際上是為了全體業(yè)主的利益,保障小區(qū)內(nèi)空間的合理使用。需要指出的是,上文所談到的物業(yè)公司對于小區(qū)車輛的被盜不承擔保管責任,并非否定物業(yè)公司不承擔任何責任。因為物業(yè)公司的管理職責本身就意味著其應當擔負起維護小區(qū)安全的責任。若物業(yè)公司對被盜事件存在
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