土地拓展工作資深人士的告白

1、一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白一多年從事土地拓展工作的資深人士的告白這篇文是我近年來(lái)從事土地拓展工作，一些經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。我希望可以盡量做到用數(shù)據(jù)說(shuō)話。由于我長(zhǎng)期在珠三角混，所有本文中所總結(jié)出來(lái)的城市特征，基本上都是珠三角那種典型的多中心城鎮(zhèn)型發(fā)展特征。希望不會(huì)對(duì)居住在攤大餅的城市的同學(xué)，產(chǎn)生誤導(dǎo)。本人從事的土地拓展工作，也就是拿地之前的地價(jià)測(cè)算工作。這份工作說(shuō)起來(lái)可以很簡(jiǎn)單，對(duì)照一下周邊樓盤(pán)的售價(jià)，扣除掉開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和預(yù)計(jì)利潤(rùn)，剩

2、下的就是地價(jià)。（地價(jià)=預(yù)計(jì)售價(jià)開(kāi)發(fā)成本預(yù)計(jì)利潤(rùn)）然而，由于土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的血腥和慘烈，單純的以目前周邊樓盤(pán)的售價(jià)做簡(jiǎn)單對(duì)照，來(lái)確定預(yù)計(jì)售價(jià)，一定沒(méi)法競(jìng)得土地。我們必須要相對(duì)準(zhǔn)確的判斷出，2到3年后的樓價(jià)漲幅，并以此來(lái)計(jì)算預(yù)計(jì)售價(jià)。對(duì)未來(lái)的漲幅判斷得越準(zhǔn)確，理?yè)?jù)越充分，在土地市場(chǎng)上的競(jìng)價(jià)能力就越強(qiáng)。因此，這就逼迫著地產(chǎn)投資人，去尋找隱藏在房?jī)r(jià)上升背后的，客觀規(guī)律。我必須要說(shuō)的是，任何地產(chǎn)投資人做出的預(yù)測(cè)，都會(huì)在極快的時(shí)間內(nèi)得到市場(chǎng)檢驗(yàn)。從獲

3、取土地，到開(kāi)售，（中間需要設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工至預(yù)售進(jìn)度）業(yè)內(nèi)品牌地產(chǎn)商的平均所需時(shí)間，大致是20個(gè)月的時(shí)間，也就是1年零8個(gè)月。投資人做出的預(yù)計(jì)售價(jià)建議，在這個(gè)時(shí)間就要得到檢驗(yàn)。如果檢驗(yàn)結(jié)果正確，那么這個(gè)投資人將得到重視；而如果檢驗(yàn)結(jié)果錯(cuò)誤，他必然會(huì)失業(yè)，而且也極可能會(huì)面臨不得不改行的厄運(yùn)，因?yàn)樗呢?zé)任無(wú)可推脫，他造成的損失無(wú)可彌補(bǔ)，業(yè)內(nèi)也將很快知道他廣州大致是介于投資性需求與改善型需求之間。而深圳，介于投資與投機(jī)之間。中山和惠州是兩個(gè)非

4、常特殊的城市。中山是純粹由鄉(xiāng)鎮(zhèn)合并而成的一個(gè)怪胎，沒(méi)有市區(qū)，它的需求大致介于首次置業(yè)型和改善型之間。而惠州，是一個(gè)投機(jī)盛行的城市，它受深圳的投機(jī)之風(fēng)影響太深。當(dāng)然，這只是我對(duì)珠三角幾個(gè)城市的需求特征做出的簡(jiǎn)單總結(jié)，在一個(gè)城市的內(nèi)部不同區(qū)域，又體現(xiàn)出不同的特征。譬如，以廣州為例，天河中心區(qū)是投資性需求旺盛，而番禺區(qū)目前表現(xiàn)出的是改善型需求為主，花都區(qū)，就正在從首次置業(yè)階段，向改善型需求階段過(guò)渡。不同的需求，所表現(xiàn)出的樓市外部特征，差異非常

5、明顯。這個(gè)我可以做詳細(xì)的說(shuō)明。首次置業(yè)型需求對(duì)產(chǎn)品的要求不高，1梯4戶、6戶、8戶都非常常見(jiàn)，客戶對(duì)通風(fēng)采光之類沒(méi)有特別的需求，對(duì)房屋朝向的要求也不高，最大的關(guān)注點(diǎn)，是價(jià)格。凡是以首次置業(yè)型需求為主的城市，其樓價(jià)漲幅都很低，樓市會(huì)長(zhǎng)期維持在一個(gè)穩(wěn)定的水平線上。產(chǎn)品以小高層或多層為主，以樓梯房最常見(jiàn)，即使有電梯，也只需要一部電梯。客戶在心理上會(huì)對(duì)兩部電梯存在反感，因?yàn)檫@會(huì)導(dǎo)致他們的分?jǐn)偮试黾佣梅柯式档?。毛坯交房最為常?jiàn)，裝修交房受到極大