2017年房地產(chǎn)估價師考試真題

1、2017年《房地產(chǎn)估價案例與分析房地產(chǎn)估價案例與分析》真題真題一、問答題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）（一）估價對象為一個已出租的商鋪，租賃期限自2010年10月18日起至2020年10月14日止。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受賣方委托，評估該商鋪于2017年9月15日帶租約轉(zhuǎn)讓的市場價值。注冊房地產(chǎn)估價師進行了實地查勘和市場調(diào)查，搜集了相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)該商鋪的合同租金明顯低于市場租金。請問：1.采用收益法估價時，

2、如何測算該商鋪的有效毛收入？2.采用比較法估價時，如何對可比實例成交價格進行租賃狀況調(diào)整？（二）甲制藥企業(yè)廠區(qū)內(nèi)有無菌制藥廠房、原料加工廠房、庫房和辦公樓等多幢建筑物，均分別辦理了房屋所多有權(quán)證；廠區(qū)共有一本國有土地使用證，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為工業(yè)。無菌制藥廠房內(nèi)安裝有一套耐用年限為20年的滅菌凈化設(shè)備?，F(xiàn)甲制藥企業(yè)擬以該無菌制藥廠房作為抵押物向銀行申請貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其抵押價值。請問：1.本次估價適宜選用哪種估價

3、方法？在估價測算過程中應(yīng)關(guān)注哪些特點？2.針對該估價對象特點，變現(xiàn)能力分析中重點分析說明哪些問題？（三）某市人民法院因司法拍賣需要，委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估一棟獨棟別墅的市場價值。采用比較法估價時，注冊房地產(chǎn)估價師在網(wǎng)上查詢到A別墅的相關(guān)信息及掛牌價格，搜集到B別墅網(wǎng)上司法拍賣的相關(guān)信息及拍賣成交價，兩棟別墅的區(qū)位狀況和實物狀況均與估價對象有良好的可比性，掛牌時間和拍賣成交時間與價值時點間隔均在半年以內(nèi)。請問：1.上述兩個案例能否作為可

4、比實例？為什么？2.選定可比實例后，為求得相應(yīng)比較價值，除應(yīng)進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整之外，還應(yīng)對可比實例成交價格進行哪些處理？二、單項選擇題二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案只有1個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）（一）甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其擁有的某市服裝城內(nèi)的一處商業(yè)房地產(chǎn)的抵押價值。注冊房地產(chǎn)估價師在實地查勘時發(fā)現(xiàn)委托人指向的房屋門牌號與估價委托書及房屋權(quán)屬證書記載的

5、房屋坐落不一致。據(jù)委托人介紹，公安部門對該服裝城內(nèi)的房屋門牌號進行過重新編號。1.針對上述情況，注冊房地產(chǎn)估價師正確的處理方式是（）。A.認可委托人介紹，確定實地查勘房屋即為估價對象并進行估價B.認可委托人介紹，在設(shè)定相應(yīng)估價假設(shè)條件的前提下進行估價C.不認可委托人介紹，因?qū)嵉夭榭睙o法找到估價委托書對應(yīng)的房屋，拒絕委托D.進行針對性調(diào)查，核實委托人介紹的情況是否屬實，再進一步考慮后續(xù)工作2.如委托人介紹的情況屬實，則估價報告中對估價對象

6、坐落表述應(yīng)為（）。A.估價委托書載明的房屋坐落地址B.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址C.實地查勘顯示的房屋門牌號地址D.房屋權(quán)屬證書記載的坐落地址，并說明現(xiàn)房屋門牌號及變動原因3.如委托人介紹的情況屬實，在估價報告中作出的相應(yīng)假設(shè)說明屬于（）。A.未定事項假設(shè)B.背離事實假設(shè)C.不相一致假設(shè)C.裝修部分應(yīng)列入估價范圍，采用價值時點的裝修費用進行測算D.裝修部分應(yīng)列入估價范圍，采用價值時點的裝修費用并考慮折舊進行測算四、指出并改正下列房地產(chǎn)估

7、價報告片段中的錯誤四、指出并改正下列房地產(chǎn)估價報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景情況如下：甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2017年7月10日承接了一套辦公用房估價業(yè)務(wù)，估價目的是為乙人民法院受理的丙銀行與丁公司借款合同糾紛一案提供價值參考。根據(jù)房屋權(quán)屬證書記載，房屋所有權(quán)人為丁公司，坐落于市人民路28號1005室，存在尚未注銷

8、的抵押權(quán)，抵押權(quán)人為丙銀行。接受委托后，項目負責人、注冊房地產(chǎn)估價師張帶領(lǐng)注冊房地產(chǎn)估價師王和估價助理人員李進行了實地查勘，了解到估價對象所在大廈為一棟高層甲級寫字樓，冠名為“金達廣場”。王、李具體承擔了估價報告撰寫工作，張對估價報告進行了終審，2017年7月15日出具了估價報告。以下為該估價報告封面：房地產(chǎn)抵押估價報告估價報告編號：估字[2017]第號估價項目名稱：市金達廣場1005室房地產(chǎn)市場價值評估估價委托人：丙銀行房地產(chǎn)估價機構(gòu)