2.資產評估的基本方法——成本法

1、1,第二章 資產評估的基本方法,學習目標通過本章學習了解資產評估的基本方法——成本法、收益法、市場法。如何對各種資產評估方法進行比較和選擇。學習要求了解成本法、收益法、市場法的基本概念。理解成本法、收益法、市場法的基本原理和方法。掌握成本法、收益法、市場法的優(yōu)缺點。掌握成本法、收益法、市場法的常用計算公式。熟悉資產評估方法的使用。,2,第二章 資產評估的基本方法,2·1 成本法2·2

2、收益法 2·3 市場法2·4 資產評估方法的比較與選擇,3,資產評估基本途徑和方法,,市場途徑,成本途徑,收益途徑,,,評估基準日,過去,未來,成本法,市場法,收益法,,,,第二章 資產評估的基本方法,4,,市場法,成本法,收益法,直接比較法,類比調整法,重置成本,貶值,重置核算法,物價指數(shù)法,功能價值法,統(tǒng)計分析法,實體性貶值,功能性貶值,經濟性貶值,收益額,折

3、現(xiàn)率,收益期,資產評估方法體系,第二章 資產評估的基本方法,市盈率法,5,一、成本法的基本原理（一）成本法的概念（二）成本法的理論依據(jù)（三）成本法應用的基本思路（四）成本法應用的前提條件二、成本法的具體評估方法 （一）重置成本評估方法（二）各種貶值評估方法（三）綜合成新率及其估算三、運用成本法評估資產的程序四、成本法的評價,2.1 成 本 法,6,2.1 成 本 法,一、成本法的基本原理（一）成本法

4、的概念 成本法是指從被評估資產在評估基準日的現(xiàn)實重置成本中扣除各項價值損耗來確定資產價值的方法。（二）成本法的理論依據(jù)1. 資產的價值取決于資產的成本；2. 資產的價值是一個變量。,即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現(xiàn)行購建成本。,磨損和自然力使物理性能下降——實體性貶值；新技術的推廣和應用使原有技術落后、性能降低——功能性貶值；資產以外的外部環(huán)境（政

5、治、宏觀政策等）使價值下降——經濟性貶值。,7,資產評估值＝,被評估資產重置成本,被評估資產重置成本,資產實體性貶值,資產功能性貶值,資產經濟性貶值,×,綜合成新率,（ 三）成本法應用的基本思路,2.1 成 本 法,被評估資產重置成本,×,成新率,資產功能性貶值,資產經濟性貶值,一、成本法的基本原理,8,2.1 成 本 法,一、成本法的基本原理（四）成本法應用的前提條件1. 被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)

6、； 2. 應當具備可利用的歷史資料；3. 形成資產價值的耗費是必需的；4. 被評估資產必須是可以再生的或可復制的。,9,二、成本法的具體評估方法,2.1 成 本 法,重置成本評估方法,重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計分析法,生產能力比例法規(guī)模經濟效益指數(shù)法,各種貶值評估方法,實體性貶值功能性貶值經濟性貶值,觀察法使用年限法修復費用法,超額投資成本超額運營成本,間接計算法直接計算法,10,2.1 成

7、 本 法,二、成本法的具體評估方法(一)重置成本評估方法,復原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標準、設計、格式及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標準、新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需要的費用。,11,△ 相同點：均采用現(xiàn)行價格計算。△ 不同點：采用的材料、標準、設計等方面存在差異。但是并未

8、改變基本功能?！?有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比復原重置成本便宜（超額投資成本）；（2）用更新重置成本形成的資產性能可改進（超額運營成本）。,2.1 成 本 法,12,,1.重置核算法,是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法。,（1）基本原理：,2.1 成 本 法,13,,（2）計算公式：,重置成本＝直接成本＋間接成本,建造成本

9、構成： 材料成本 人工成本 制造費用 資金成本 合理利潤,取得成本構成： 購買價格 安裝調試費 運雜費 人工費,間接成本構成： 取得和建造資產的管理費用、設計制圖等費用,2.1 成 本 法,14,例2-1 待估資產為一機器設備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：此類型機器設備現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000

10、元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。 評估人員分析認為，被評估資產為外購需安裝機器設備，其重置成本應包括買價（不含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設備的重置成本為： 重置成本 = 購買價格 + 運費 + 安裝成本 = 180000 + 5000 + 20000 = 205

11、000（元）,2.1 成 本 法,15,例2-2 被評估資產為一臺2年前購置的機器設備。據(jù)調查，該機器設備目前還沒有換代產品。經查驗資料，該設備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設備的調查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。 問：該設備的重置成本是多少？,2.

12、1 成 本 法,16,（1）計算直接成本 購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元） 運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元） 安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元） 直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本 間接成本占直接成本的百分率

13、 ＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2% 間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本 重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）,2.1 成 本 法,17,（3）重置核算法的評價：,重置核算法既適合用于計量復原重置成本，也適合于計量更新重置成本。但是工作量大，且前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被評估資產的現(xiàn)行市價。,2.1 成 本 法,18,是

14、在資產歷史成本的基礎上，通過價格變動指數(shù)，將其調整為評估基準日時的重置成本。,2. 物價指數(shù)法,（1）基本原理,資產重置成本＝資產賬面原值×物價變動指數(shù),（2）計算公式,,2.1 成 本 法,19,物價變動指數(shù),定基指數(shù),環(huán)比指數(shù),＝,＝,（1＋a1）×（1＋a2）× （1＋a3）……（1＋an）,（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）,,2.1 成 本 法,20,例2-3 某機床于2008年購置

15、安裝，賬面原值為16萬元。2010年進行一次改造，改造費用為4萬元；2012年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)2008年為1.05，2010年為1.28，2012年為1.35，2013年為1.60。 要求：計算該機床2013年的重置成本。,2.1 成 本 法,21,重置成本計算表,2.1 成 本 法,22,（3）物價指數(shù)法和重置成本法的比較,物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是

16、復原重置成本 ；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產的物價變動水平上 ；而重置核算法則建立在現(xiàn)行價格水平與構建成本費用核算的基礎上。對于科學技術進步較快的資產，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高 。兩種方法的共同點：建立在歷史資料的基礎上。因此應用這兩種方法要注意：重置成本與委托方提供歷史資料是否

17、存在口徑差異。,2.1 成 本 法,23,3.功能價值法,參照物功能價值,被評資產重置成本,,（單位生產能力）,是選擇與被評估資產具有相同或相似功能的資產作參照物，根據(jù)資產功能與成本之間的內在關系，由參照物成本推算被估資產重置成本的方法。,（1）基本原理,資產重置的目的在于重置其功能， 功能相同，購建成本也應相同 。,（2）理論假設,2.1 成 本 法,24,（3）計算方法,A 生產能力比例法,,,P=a＋b

18、×F,能力F,價格P,2.1 成 本 法,25,例2-4 被評估資產為一臺經改進的鍛壓設備。該設備由50噸壓力機改裝而成，生產能力為70噸。經調查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示：,2.1 成 本 法,26,用最小二乘法求得：a =31.67 b=0.98則直線方程為： P=31.67+0.98F被評估設備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.98×70

19、 =100.27（萬元）,2.1 成 本 法,27,B 規(guī)模經濟效益指數(shù)法,一項資產生產能力的大小，雖然與其制造成本呈正比，但不是線性的，而是指數(shù)關系。也就是說，當某項資產的生產能力擴大一倍時，其制造成本并不一定增加一倍，表現(xiàn)出規(guī)模經濟效應。以建筑物為例，如果把建筑物的面積擴大一倍，其建筑成本也許只增加0.8倍或0.9倍。,X——規(guī)模經濟效益指數(shù)，是個經驗數(shù)據(jù)。在美國一般為：0.4-1.2，如加工業(yè)一般為0.

20、7，房地產業(yè)一般為0.9，我國目前尚無統(tǒng)一數(shù)據(jù)，所以要慎用。,2.1 成 本 法,28,例2-5 某設備生產能力為50 000件/年，參照設備生產能力為30 000件/年，重置成本為12 000元。設規(guī)模經濟效益指數(shù)為0.7，則該設備的重置成本為：,2.1 成 本 法,29,4、統(tǒng)計分析法,（1）基本原理,某類抽樣資產 的重置成本,被評估資產的重置成本,,2.1 成 本 法,當被估資產單價較低，數(shù)量較多時，為降

21、低評估成本，可采用此方法。,30,（1）將被估資產按一定標準分類。如房屋建筑物按結構劃分為：鋼結構、鋼筋混凝土結構等；（2）抽樣選擇代表性資產，并選擇適當方法計算其重置成本。（3）計算調整系數(shù)K。,,（2）計算步驟,2.1 成 本 法,（4）據(jù)K值計算被估資產重置成本。某類資產重置成本＝某類資產原始成本×K,31,例2-6 被評估資產為某類通用設備。經評估人員調查了解，該批通用設備為同年購入，并同時投入生產，使用

22、狀況基本相同，該類通用設備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設備，其賬面歷史成本為50萬元，經估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設備的重置成本為： 該類通用設備的重置成本=1200×80/50 =1920（萬元）,2.1 成 本 法,32,（二）各種貶值評估方法,1、實體性貶值評估方法2、功能性貶值評估方法3、經濟性貶值

23、評估方法,2.1 成 本 法,二、成本法的具體評估方法,33,1、實體性貶值評估方法,決定實體性貶值的因素有：①使用時間；②使用率，也叫利用率；③資產本身的質量；④維修保養(yǎng)程度。,是資產由于使用和自然力作用形成的貶值,2.1 成 本 法,34,（1）觀察法,計算公式為：資產實體性貶值=重置成本×（1—實體性成新率）,通過觀察確定新舊程度,主要通過觀察被評估資產的外表：光潔度、腐蝕程度、形體物理變化程度等

24、。綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況及物理壽命。,2.1 成 本 法,35,形體物理變化程度,機器設備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度、硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等,2.1 成 本 法,36,（2）使用年限法（公式法）,資產的實體性貶值=（重置成本—

25、預計殘值）×資產實體性貶值率,,名義已使用年限×資產利用率,,,（實際已使用年限+尚可使用年限）,實際已使用年限÷總使用年限,,2.1 成 本 法,①,注：①還可以用資產的工作量、行使里程等指標來測算,37,例2-7 南崗公司的某資產于2013年2月購進，2013年2月評估時名義已使用年限是10年。根據(jù)該資產技術指標，正常使用下，每天應工作8小時，該資產實際每天工作7.5小時（一年按360天計算）。

26、由此可計算資產利用率：,2.1 成 本 法,實際使用年限為＝10×93.75％＝9.4（年）,38,（3）修復費用法（直接價值法）,修復費用法是指利用恢復資產功能所支出的費用金額來直接估算資產實體性貶值的一種方法。它一般適用于可以恢復功能的資產價值評估。,2.1 成 本 法,使用這種方法時，要盡可能把實體性貶值分為可修復部分與不可修復部分。,技術上可以修復，且經濟上合算,技術上不能修復，或可以修復，但在經濟上不合

27、算。,對于可修復部分，以直接支出的金額來估算；對于不可修復部分，可運用觀察法和使用年限法來確定。,39,2、功能性貶值及其估算方法,,,資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損耗。,功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額運營成本（2）超額投資成本,2.1 成 本 法,40,,,（1）超額運營成本：由于技術進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設備，致使原有設備的功能落后于新設備，新設備在運營費用上低于原有設

28、備。超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)分析設備的超額運營成本，應考慮下列因素：?生產效率是否提高?維護保養(yǎng)費用是否降低?材料消耗是否降低?能源消耗是否降低?操作工人數(shù)量是否降低,2.1 成 本 法,41,,,超額運營成本估算步驟：?將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較。?計算二者的差異，確定凈超額運營成本。由于企業(yè)支付的運營成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額

29、運營成本會導致稅前利潤下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。?估計被評估資產的剩余壽命。?以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產的功能性損耗（貶值）。,2.1 成 本 法,42,例2-8 南崗公司的機器設備A，技術先進的設備比原有的陳舊設備生產效率高，節(jié)約工資費用，其他方面的運營成本相同，有關資料及

30、計算結果如下表：,2.1 成 本 法,43,,,（2）超額投資成本：由于新技術、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設備的建造成本比過去降低，原有設備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復原重置成本。 超額投資成本＝復原重置成本－更新重置成本 注意：如使用復原重置成本則應考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經考慮在內了，無需考慮；如

31、使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。,2.1 成 本 法,44,3、經濟性貶值的估算,,,經濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值的損失。產生的原因有：（1）竟爭加劇，社會總需求減少，導致開工不足；（2）材料供應不暢，導致開工不足；（3）材料成本增加，導致企業(yè)費用直線上升；（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導致企業(yè)運營成本加大；（5）產業(yè)政策的變動，縮短使用壽

32、命；,2.1 成 本 法,一般情況下，當資產使用基本正常時，不需要計算經濟性貶值。,45,,經濟性貶值估算方法：,2.1 成 本 法,經濟性貶值額 =（ 重置成本－實體性貶值－功能性貶值）× 經濟性貶值率,經濟型貶值額＝資產年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（P/A，r，n）,X——規(guī)模經濟效益指數(shù)，是指在購買該項資產后，剩余生產能力還有被利用的可能。一般取值為0.4-0.9。,注：在實際評

33、估工作中也有經濟性溢價的情況，當評估對象及其產品有良好的市場及市場前景，或有重大利好時，評估對象就有可能存在經濟性溢價。,（1）間接計算法：,（2）直接計算法：,46,例2-9 某被評估生產線，設計生產能力為年產2 000臺產品，因市場需求結構變化，在未來可使用年限內每年產量估計要減少600臺左右，假定規(guī)模經濟效益指數(shù)為0.6。根據(jù)上述條件，該生產線的經濟性貶值率為：,2.1 成 本 法,假定每年減少600臺產品，每臺產品100

34、元，該生產線可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報率為10％，所得稅稅率為25％。該資產的經濟型貶值大約為：,經濟型貶值額＝600×100×（1-25％）×（P/A，10％，3）＝111 910.5（元）,47,2.1 成 本 法,二、成本法的具體評估方法(三)綜合成新率及其估算,綜合成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。該綜合成新率指的是重置成本法運用的第三個公式(即被評估資

35、產評估值=重置成本×綜合成新率)中的綜合成新率，它是綜合考慮資產使用中各類損耗以后確定的。 1. 觀察法2. 使用年限法3. 修復費用法,48,1、觀察法2、使用年限法,,,,3、修復費用法,49,三、運用成本法評估資產的程序,2.1 成 本 法,搜集歷史資料，確定成本構成,確定各種貶值因素，判斷綜合成新率,綜合分析，確定評估值,確定評估對象,確定被評估資產的重置成本,,,,,,確定被評估資產的使用年限,,估算

36、被評估資產的損耗或貶值,,50,四、成本法的評價 （一）優(yōu)點1.成本法比較充分地考慮了資產的損耗，具有一定科學性和可行性，可使評估結果更趨于公平合理；成本法的使用范圍更廣。除了適用于單項資產和特定用途資產的評估，對于那些不易計算資產未來收益或難以取得市場參照物的資產評估也可以使用此法。（二）缺點1.計算復雜，工作量較大，涉及大量參數(shù)的估計。2.各種貶值，尤其是經濟性貶值也不易全面準確計算。,2.1 成 本 法,注：并非