房地產(chǎn)整合營(yíng)銷策劃報(bào)告書(shū)

1、目錄第一部分、項(xiàng)目研究背景第二部分、市場(chǎng)概況了解第三部分、區(qū)域市場(chǎng)分析第四部分、地塊SWOT分析第五部分、價(jià)格定位第六部分、產(chǎn)品定位第七部分、產(chǎn)品規(guī)劃建議第八部分、營(yíng)銷推廣建議第九部分、廣告推廣建議第十部分、銷售及合作方式建議第一部分、項(xiàng)目研究背景為準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，我們對(duì)XXX項(xiàng)目進(jìn)行了前期的市場(chǎng)調(diào)研。根據(jù)該項(xiàng)調(diào)研性質(zhì)，我們采用實(shí)地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托北京商品住宅市場(chǎng)（主要為西部市場(chǎng)）相關(guān)的背景信息實(shí)施整個(gè)調(diào)查過(guò)程并形成結(jié)

2、論，以期達(dá)到如下目標(biāo)：1、?了解北京市地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)；2、?了解北京市住宅市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)；3、?了解各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況；4、?掌握中冠家園項(xiàng)目所處地塊的基本特征；5、?掌握中冠家園項(xiàng)目周邊房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本特征；b、商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降。1999年以來(lái)，我市商品房空置總量雖有所增加，但空置率逐年下降，由1999年的22.8%下降到2003年上半年的14.3%，

3、2003年底略有回升（22.2%）。?4.商品住宅價(jià)格近五年呈下降趨勢(shì)，目前平均銷售價(jià)格低于深圳和上海1998年以前北京市商品住宅價(jià)格一直在全國(guó)位居前列。1997年達(dá)到5478元平方米的歷史最高點(diǎn)，比全國(guó)商品住宅平均價(jià)格高3688元，比上海市商品住宅價(jià)格高2587元，比深圳市商品住宅價(jià)格高70元。1998年以來(lái)保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。2003年商品房住宅價(jià)格回落到4456元平方米。同期上海商品房住宅銷售價(jià)格為4989元平方米。2、市場(chǎng)供應(yīng)狀

4、況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2003年年底到今年的1、2、3月份，北京新樓盤集中放量，堪稱一天一個(gè)新盤，數(shù)量竟超過(guò)以往同一時(shí)期的三倍。2003年12月全市共有26個(gè)新盤入市，總規(guī)模為510萬(wàn)平方米，較上月增長(zhǎng)170%，其中住宅項(xiàng)目為15個(gè)。在去年12月中旬以后到今年3月初開(kāi)始推出、還沒(méi)有拿到預(yù)售許可證的新盤約有20多個(gè)左右，如遠(yuǎn)洋新干線、遠(yuǎn)洋新天地、湯泉逸墅、經(jīng)濟(jì)適用住房百子灣1號(hào)；CBD總部公寓；風(fēng)林綠洲三期——風(fēng)林西奧中心、上

5、東三角洲、水色時(shí)光、鳳凰城二期、萬(wàn)科星園四期、國(guó)興.觀湖國(guó)際、北京新界——柏陽(yáng)景園、觀筑公寓、溫鍍.空間、本家潤(rùn)園、駿城、上城、陽(yáng)光星期八、保利欣苑、御墅臨風(fēng)等。——今年投放市場(chǎng)樓盤特點(diǎn)今年的新樓盤無(wú)論在規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型園林還是科技含量、服務(wù)品質(zhì)上都比以往的新盤更勝一籌，在產(chǎn)品創(chuàng)新、人性化設(shè)計(jì)等方面可以說(shuō)用了不少心思。在客戶需求的引導(dǎo)下，打著“舒適、健康”旗幟的項(xiàng)目日漸增多，板樓成為市場(chǎng)主流。從目前已審批的項(xiàng)目來(lái)看，未來(lái)1至2年內(nèi)，北京將

6、有5000至7000套新增高檔別墅進(jìn)入市場(chǎng)。新樓盤主要有以下特點(diǎn)：?中小規(guī)模為主。雖然有三百多萬(wàn)平方米的萬(wàn)象新天、上百萬(wàn)平方米的遠(yuǎn)洋山水等大規(guī)模的社區(qū)，但總的來(lái)看，30萬(wàn)以下的中小規(guī)模項(xiàng)目在數(shù)量上仍然占主流。?增加“文化附加值”。許多項(xiàng)目都開(kāi)始關(guān)注社區(qū)文化。如將于3月份開(kāi)盤的萬(wàn)科青青家園用法國(guó)成人哲理童話《小王子》作為推廣主題來(lái)寄托客戶對(duì)青青生活、萬(wàn)科生活的珍視；春節(jié)后開(kāi)盤的依蓮軒二期“格調(diào)”從logo到售樓人員的著裝、售樓處的布置以及