北京市養(yǎng)老地產區(qū)域研究報告

1、北京市養(yǎng)老地產區(qū)域研究報告北京市養(yǎng)老地產區(qū)域研究報告黎坤黎坤楊忠顯楊忠顯李晨源李晨源摘要摘要我國老齡化趨勢的日益加劇已成為一個突出的社會問題，在此背景下養(yǎng)老服務市場化已我國老齡化趨勢的日益加劇已成為一個突出的社會問題，在此背景下養(yǎng)老服務市場化已成大勢所趨，北京、上海等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產的開發(fā)熱潮，成大勢所趨，北京、上海等各大城市率先掀起養(yǎng)老地產的開發(fā)熱潮，但相比養(yǎng)老產業(yè)已發(fā)但相比養(yǎng)老產業(yè)已發(fā)展?jié)u趨成熟的發(fā)達國家和地區(qū)，國內養(yǎng)老產業(yè)

2、在融資開發(fā)、運營和管理諸多方面皆存在嚴展?jié)u趨成熟的發(fā)達國家和地區(qū)，國內養(yǎng)老產業(yè)在融資開發(fā)、運營和管理諸多方面皆存在嚴重的不足，造成市場的混亂和發(fā)展的滯后。為借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的成功經驗、分析發(fā)現(xiàn)重的不足，造成市場的混亂和發(fā)展的滯后。為借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的成功經驗、分析發(fā)現(xiàn)北京市養(yǎng)老產業(yè)開發(fā)經營的優(yōu)勢和不足以及規(guī)范養(yǎng)老地產的開發(fā)經營模式，嘗試提出相關北京市養(yǎng)老產業(yè)開發(fā)經營的優(yōu)勢和不足以及規(guī)范養(yǎng)老地產的開發(fā)經營模式，嘗試提出相關政策建議，本

3、文進行了養(yǎng)老地產的文獻綜述研究、應用四象限模型分析了北京市養(yǎng)老地產政策建議，本文進行了養(yǎng)老地產的文獻綜述研究、應用四象限模型分析了北京市養(yǎng)老地產市場并報告了實地考察了匯晨老年公寓和康夢圓老年公寓扥結果，對養(yǎng)老地產整體市場和市場并報告了實地考察了匯晨老年公寓和康夢圓老年公寓扥結果，對養(yǎng)老地產整體市場和存在的發(fā)展模式得出了總結、展望和發(fā)展建議。存在的發(fā)展模式得出了總結、展望和發(fā)展建議。關鍵詞：老齡化關鍵詞：老齡化養(yǎng)老地產養(yǎng)老地產市場化市場化

4、開發(fā)經營模式開發(fā)經營模式老年公寓老年公寓第一章第一章緒論緒論1.1研究背景研究背景人口老齡化是目前世界各國普遍面臨的問題之一。聯(lián)合國國際人口學會編著的《人口學詞典》對人口老齡化的定義是：當一個國家或地區(qū)60歲以上人口所占比例達到或超過人口數(shù)的10％，或者65歲以上人口達到或超過總人口數(shù)的7％時，其人口即稱為“老年型“人口，這樣的社會即稱之為“老齡社會“。統(tǒng)計顯示，我國己于1999年成為老年型國家，而且我國老齡人口比重正迅速提高。而根據2

5、010年第六次人口普查數(shù)據顯示，O14歲人口占1660％，比2000年人口普查下降629個百分點：我國60歲及以上人口占1326％，比2000年人口普查上升293個百分點，其中65歲及以上人口占887％，比2000年人口普查上升191個百分點。人口年齡結構的變化趨勢，說明了隨著我國經濟社會的快速發(fā)展，以及人民生活水平、醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，生育率持續(xù)保持較低水平，老齡化進程逐步加快。但是，與中國老齡化程度不斷加劇所對應的養(yǎng)老模式問

6、題卻尚未實現(xiàn)同步發(fā)展。在中國傳統(tǒng)文化中，對老年人有發(fā)自內心的尊重，這種尊重幾乎是無條件的。百善孝為先，這句話就分說明了中國人對“孝”、對老年人的態(tài)度。在中國歷朝歷代重農文化所滋生的群體本位思想下，尊老愛幼、互相扶助的尊老孝親主義哲學得以體現(xiàn)、這使得以“養(yǎng)兒防老“、“兒孫繞膝”、“天倫之樂“成為我國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的基礎。鑒于老齡化及所帶來的社會問題越來越突出，國內養(yǎng)老服務需求的缺口越來越大，隨著經濟社會的發(fā)展，終于在市場機制中顯化出來，養(yǎng)老

7、市場包括地產市場和服務市場的大規(guī)模興起和完善已成大勢所趨，同時近年來國內各大房地產開發(fā)商在住宅、商業(yè)、工業(yè)等各種物業(yè)形態(tài)的的投資開發(fā)中遭遇到政策和融資等多方面呢的瓶頸，投資利潤率有下降的趨勢，在這樣的雙重因素影響下，養(yǎng)老地產市場因其需求的日益增加和有關政策方面的優(yōu)惠條件，以及可預期的長期投資收益，不斷吸引著各大地產商進入該領域，如保利、萬科等均有涉足。鑒于我國在這方面的空白，國內養(yǎng)老地產的現(xiàn)有模式都是借鑒國外主要是歐美的經驗，如北京的太

8、陽城養(yǎng)老項目就是美國的太陽城公司來華投資開發(fā)的，而后的北京太申祥和、上海親和源等均有借鑒其經驗。探索。1.41.4研究內容和框架研究內容和框架1.4.11.4.1研究內容研究內容本文以人口老齡化背景下北京市養(yǎng)老地產發(fā)展為研究對象，緊扣養(yǎng)老地產開發(fā)模式這一核心，從宏觀市場供需分析、微觀市場案例分析兩方面入手，借鑒國外先進經驗、分析我國現(xiàn)狀、構建我國養(yǎng)老地產開發(fā)模式并進行實證研究，最后提出保障和促進養(yǎng)老地產開發(fā)持續(xù)快速發(fā)展的政策建議。本文第

9、一章緒論部分主要介紹了選題的背景、研究意義和目的以及研究方法、研究內容并構建論文總體框架，以期達到高屋建瓴的目的。本文第二章是國內外相關研究的文獻綜述以及四象限模型分析法的理論基礎，主要內容包括：養(yǎng)老地產概念及特點、養(yǎng)老地產開發(fā)模式的三個方面(融資模式、運營模式、管理模式)的相關界定、國外發(fā)展經驗、國內外研究現(xiàn)狀、四象限模型分析法介紹和應用。這一章從概念及內涵的角度對養(yǎng)老地產開發(fā)的相關范疇進行了概述，并對國內外養(yǎng)老地產的發(fā)展和研究現(xiàn)狀進

10、行綜觀，系統(tǒng)介紹四象限法，為后續(xù)分析奠定基礎。本文第三章對北京市養(yǎng)老地產市場首先進行了詳細的供求分析，而后應用四象限模型進行系統(tǒng)的分析，指出養(yǎng)老地產在租賃市場、買賣市場、新建市場和存量市場中所具有的特點以及四個市場之間的相互影響和靜態(tài)模型分析，從而對其發(fā)展現(xiàn)狀歸納總結以及對未來的發(fā)展模式做出宏觀上的研判。本文第四章在實地調研的基礎上，從微觀的角度分別對北京市匯晨老年公寓、康夢圓老年公寓兩個項目進行投資、開發(fā)、運營和管理服務方面的分析研究

11、，并歸納總結其特色和可供借鑒之處。本文第五章在第二、三、四章研究分析的基礎上對北京市養(yǎng)老地產發(fā)展現(xiàn)狀和未來趨勢分別做出宏觀和微觀上的研究總結和展望，并提出符合北京市實際情況的可供選擇的養(yǎng)老地產開發(fā)經營模式，同時就政策方面存在的問題及亟待完善的方面提出具有一定建設性和前瞻性的建議。1.4.21.4.2研究框架研究框架緒論緒論文獻綜述和理論基礎文獻綜述和理論基礎四象限模型介紹和應用國外老年地產發(fā)展經驗和模式借鑒養(yǎng)老地產的國內外研究現(xiàn)狀養(yǎng)老地