房地產(chǎn)行業(yè)9月月報(bào)投資放緩、銷售轉(zhuǎn)負(fù)，調(diào)控?zé)o從緊必要、穩(wěn)定或更為關(guān)鍵

1、一、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析：投資繼續(xù)略降，開(kāi)工拿地放緩、施工低位修復(fù)，銷售由正轉(zhuǎn)負(fù)，資金繼續(xù)改善.....................4（一）投資端：投資高位繼續(xù)略降，開(kāi)工、土地購(gòu)置高位放緩、施工繼續(xù)低位修復(fù)，維持18年投資6%判斷4（二）銷售端：銷量由正轉(zhuǎn)負(fù)，主流房企銷量依舊較強(qiáng)、集中度繼續(xù)提升，維持18年銷量0%判斷........7（三）資金端：資金繼續(xù)改善，定金預(yù)收款、自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款表現(xiàn)較強(qiáng)，按揭貸款繼續(xù)走弱..........

2、.9二、房地產(chǎn)政策分析：人才新政持續(xù)擴(kuò)圍，長(zhǎng)效機(jī)制繼續(xù)深化......................................................................................10三、風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量超預(yù)期下行以及行業(yè)資金超預(yù)期收緊.........................................................................

3、.14目錄一、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析：投資繼續(xù)略降，開(kāi)工拿地放緩、施工低位修復(fù)，銷售由正轉(zhuǎn)負(fù)，資金繼續(xù)改善（一）投資端：投資高位繼續(xù)略降，開(kāi)工、土地購(gòu)置高位放緩、施工繼續(xù)低位修復(fù)，維持18年投資6%判斷2018年19月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資88665億元，同比增長(zhǎng)9.9%，較18月下降0.2pct。其中，9月單月商品房投資增速8.9%，較8月下降0.3pct。住宅方面，19月，住宅投資62806億元，同比增長(zhǎng)14.0%，較18月下降0.1pc

4、t，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.8%，較18月上升0.1pct，其中，9月單月住宅投資增速13.3%，較8月下降0.2pct，已實(shí)現(xiàn)連續(xù)8個(gè)月保持兩位數(shù)以上增長(zhǎng)。分區(qū)域來(lái)看，19月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資東部地區(qū)同比11.0%（0.2pct）、中部地區(qū)同比8.4%（1.3pct）、西部地區(qū)同比7.5%（0.9pct）、東北地區(qū)同比16.5%（0.8pct），東部、中部、東北區(qū)域開(kāi)發(fā)投資增速繼續(xù)回落，西部地區(qū)連續(xù)4個(gè)月回升。從供應(yīng)先行指標(biāo)來(lái)看，1

5、9月的商品房和住宅的新開(kāi)工面積分別同比增長(zhǎng)16.4%和增長(zhǎng)19.4%，分別較18月上升0.5pct和下降0.3pct。其中，9月單月商品房和住宅的新開(kāi)工面積分別同比增長(zhǎng)20.3%和增長(zhǎng)17.7%，漲幅分別較8月下降6.3pct和下降13.5pct，新開(kāi)工表現(xiàn)仍較優(yōu)秀，但增速高位有所放緩。19月的商品房和住宅的施工面積分別同比增長(zhǎng)3.9%和增長(zhǎng)4.9%，分別較18月上升0.4pct和上升0.3pct。19月的商品房和住宅的竣工面積分別同比

6、下降11.4%和下降12.3%，分別較18月上升0.2pct和上升0.9pct。其中，9月單月商品房和住宅的竣工面積分別同比下降9.2%和下降3.7%，降幅分別較8月下降11.9pct和下降18.9pct，竣工同比低位明顯回升。從土地市場(chǎng)指標(biāo)來(lái)看，19月的土地購(gòu)置面積為19366萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，較18月上升0.1pct，其中，9月單月土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)16.4%，漲幅較8月下降28.3pct，受銷售市場(chǎng)走弱影響，土地市場(chǎng)

7、有所轉(zhuǎn)淡。19月的土地成交款為10002億元，同比增長(zhǎng)22.7%，較18月下降1.0pct，其中，9月單月土地成交款同比增長(zhǎng)18.5%，較8月下降13.4pct；19月的土地成交樓面均價(jià)為5165元平米，同比增長(zhǎng)6.1%，較18月下降1.0pct，其中，9月單月土地成交樓面均價(jià)為6261元平米，同比上升1.8%，較8月上升10.7pct。上述數(shù)據(jù)顯示，前9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速繼續(xù)高位略降，而施工面積累計(jì)增速自今年3月低點(diǎn)以來(lái)連續(xù)

8、6個(gè)月低位修復(fù)，因而反映出前9月土地購(gòu)置費(fèi)繼續(xù)有所下行，尤其是89月土地購(gòu)置費(fèi)下行力度較大，符合我們前期判斷。展望后續(xù)投資，一方面，土地購(gòu)置費(fèi)方面，相悖于土地出讓金的走弱，土地購(gòu)置費(fèi)卻大幅走強(qiáng)，原因可能在于地方政府對(duì)于土地款的催繳行為（如拿地保證金比例提升），實(shí)現(xiàn)提前收繳后期的土地款分期，但隨著土地出讓金的走弱，后續(xù)土地購(gòu)置費(fèi)大概率將加速下行；另一方面，施工投資方面，由于銷售市場(chǎng)走淡及行業(yè)資金壓力仍未緩解，主流房企均采用快周轉(zhuǎn)策略對(duì)沖銷

9、售下行風(fēng)險(xiǎn)加快現(xiàn)金回流，因而開(kāi)工積極，9月開(kāi)工同比增速高位略有放緩，但仍表現(xiàn)較好，開(kāi)工積極依然會(huì)帶動(dòng)施工小幅改善，不過(guò)注意當(dāng)中由于限價(jià)和資金所導(dǎo)致的施工周期延長(zhǎng)將導(dǎo)致開(kāi)工和施工的傳導(dǎo)鈍化，并且施工周期延長(zhǎng)、施工城市能級(jí)的下沉以及施工中的偷工減料等三大因素綜合導(dǎo)致了目前施工單價(jià)的顯著下行，因而今年年內(nèi)施工投資僅能獲得低位修復(fù)，因而，預(yù)計(jì)之后表觀投資加速下行、實(shí)際投資低位修復(fù)，維持全年投資將由目前10%下降至6%的判斷。此外，值得注意的是，