綿陽一達舶人

1、第二章 房地產市場,第一節(jié) 房地產市場概述,市場是社會生產分工和商品交換的產物，是維系商品經(jīng)濟的紐帶。市場有兩重含義：一是指買賣雙方交易的場所；二是是交易活動發(fā)生的過程。房地產市場是指房地產交易活動的總和，是買賣雙方相互作用的一種機制。,一、房地產市場的類型,對房地產市場進行分類，可以從用途、發(fā)育程度、覆蓋范圍、層次、交易對象、供貨方式、權益讓渡方式、法律原則、供求狀況等不同角度劃分。1、按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)

2、用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產市場。,,1、按照用途劃分有：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)用房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產市場。2、按照發(fā)育程度劃分有：房地產萌芽市場、發(fā)育市場、成熟市場。 3、按照覆蓋（影響）范圍劃分有：國際性房地產市場（如東京寫字樓市場）、全國性房地產市場、地區(qū)性房地產市場（杭州房地產市場）等。,4、按照層次劃分有：一、二、三級房地產市場。一級房地產市場是指國家出讓土地給房地產開發(fā)公

3、司的土地出讓（批租）市場；二級房地產市場是指房地產開發(fā)公司與房地產消費者之間進行房地產交易的市場（新房交易）；三級房地產市場指房地產消費者之間的交易市場（二手房交易）；,二、房地產市場結構,從現(xiàn)實意義上看，房地產市場應該包括地產市場和房產市場兩塊。但是，從本質上看，地產可以獨立于房產而成為市場，房產卻不能獨立于地產，故不可能有獨立意義的房產市場。房地產市場可以由地產市場和房地產物業(yè)市場兩部分構成。,（一）地產市場,1 、土地一級市場。是

4、指以讓渡一定時期土地使用權為主要內容的地產市場。這里的讓渡一定時期土地使用權，是指期滿即要收回，且讓渡是有償?shù)?，讓渡的期限隨土地具體用途的不同而不同。國內目前的土地使用權出讓最高年限按用途確定標準為：居住用地 70年工業(yè)用地 50年教育、科技、衛(wèi)生、文化、體育用地 50年 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 綜合或其它用項式 50年國內目前的土地一級市場又可

5、分為土地批租市場和土地租賃市場。,土地批租市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權，在明確規(guī)定用途、使用年限和其他要求條件下，以批租的形式有償出讓給房地產開發(fā)企業(yè)或土地使用者，土地使用者向國家一次性支付出讓金。土地租賃市場是指國家將城市閑置的存量土地、拆遷土地或征用土地的使用權租賃給土地使用者，土地使用者按規(guī)定每年向國家繳納一定數(shù)量的地租。,2、土地二級市場,土地二級市場是指土地或房地產開發(fā)市場，即已獲得批租土地使用

6、權的房地產開發(fā)者或土地使用者，將已開發(fā)好的土地即建筑地段（生地變成熟地）的使用權，按批租合同規(guī)定的用途和其它使用要求，有償轉讓給其他土地使用者，或直接建造商品房出售、出租所形成的市場。,3、土地三級市場,三級市場是指土地使用者將自己擁有的土地使用權，在批租合同的期限內，按合同要求，或在補辦有關手續(xù)，補交地價后再橫向進行轉讓、轉租或進行抵押。土地三級中，買主和賣主都是不確定的，其轉讓、轉租或抵押的價格也是在市場中自由形成的。,（二）房地產

7、物業(yè)市場,1、房地產投資開發(fā)市場。該市場主體為房地產開發(fā)商或發(fā)展商，其開發(fā)活動的目的主要是為了獲取盈利。房地產投資開發(fā)活動從開發(fā)選址和承租土地開始，經(jīng)過對土地及土地上建筑物和其它附著物投資開發(fā)的籌劃、建造、使用，直到拆毀的全過程。,2、房地產建筑施工市場,市場主體為建筑商，其主要工作是各類建筑物的建造與施工。在這一市場上，房地產開發(fā)商與建筑商因為開發(fā)項目的招投標及簽訂有關工程承發(fā)包合同而發(fā)生聯(lián)系。該市場交易的商品是房地產開發(fā)項目的承包合

8、同。建筑商只承擔物業(yè)的建設任務，按合同興建各種物業(yè)后交給開發(fā)商，并依此取得施工費。與土地的獲取及房地產商品的售出或出租無關。,3 、房地產物業(yè)交易租賃市場,房地產物業(yè)交易租賃市場主要包括物業(yè)出售和出租兩個市場，其市場主體是房地產開發(fā)商或房地產代理商，其主要業(yè)務是出售或出租辦公樓、寫字樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅及其它地上附著物。,房地產物業(yè)交易租賃市場主要功能,①已開發(fā)的房地產物業(yè)通過該市場實現(xiàn)其價值，開發(fā)商通過交易租賃市場收回投資及獲

9、取投資利潤；②這一市場面臨眾多的物業(yè)需求者，產生大量的信息。開發(fā)商可通過這一市場的信息，了解掌握市場的需求，進行幫助指導各種要素的流向和開發(fā)經(jīng)營活動；③這一市場能以多種出售和出租形式（如分期付款、銀行按揭、賣期房、售出返租等）直接為消費者提供生產及生活所需的活動空間，滿足不同層次的消費者。,4、房地產金融市場,房地產金融市場是房地產開發(fā)商在房地產開發(fā)經(jīng)營活動過程中進行貨幣資金融通的場所，它貫穿于地產市場、房地產開發(fā)市場、建筑施工市場

10、、物業(yè)交易租賃市場等多個環(huán)節(jié)，且是與上述各個環(huán)節(jié)發(fā)展的需要相配套而派生出來和一種服務性市場。（后面有專門章節(jié)討論）,5、房地產中介服務市場,由房地產物業(yè)市場中，為供求雙方提供代理、經(jīng)紀及咨詢等各種服務的中介機構所形成的市場，可以說是房地產商品供求雙方溝通的橋梁。（本章第四節(jié)）,6、物業(yè)管理市場,其市場主體是物業(yè)管理公司，主要業(yè)務是對已竣工投入使用的房地產物業(yè)，包括各類房屋建筑、附屬設施、場地及物業(yè)區(qū)域內的環(huán)境，實施統(tǒng)一的專業(yè)化管理與維

11、修養(yǎng)護，并為業(yè)主或物業(yè)使用者提供綜合性服務。物業(yè)管理的服務為有償服務，在法律法規(guī)的指引下，已形成一定的行業(yè)準則與市場規(guī)模。物業(yè)管理市場是房地產開發(fā)、出售與出租市場的延續(xù)，并對上流市場形成一定的作用。,三、房地產市場的特點,1、地區(qū)性。因房地產的不可移動性，某一地區(qū)房地產供求失衡時，不可能通過對其它地區(qū)同類商品的調撥來解決，故有很強的區(qū)域性。這種地區(qū)性甚至在一個城市的不同區(qū)位也會有所表現(xiàn)。房地產市場的地區(qū)性會使得房地產商品的價格決定、供求

12、狀況、交易數(shù)量與其它商品有極大的不同。,2、供給調節(jié)滯后性。房地產開發(fā)周期較長，從申請立項到建成出售，需要一年甚至數(shù)年的時間，因而在市場供不應求時，供給的增加需要較長的時間。又由于房地產商品的耐耗性，在市場供大于求時，多余的供給亦需要相當長的時間來消化。所以，房地產市場需求變動時，供給的相應調節(jié)需要相當一段時間，才能使供需達到平衡。,3、壟斷競爭性。房地產交易價格和交易信息多為非公開的，且因房地產商品的異質性，使得買賣雙方較難了解到真實

13、的市場行情，這使得房地產市場具有較強的壟斷競爭性。4、投機性。房地產市場的地區(qū)性、供求調節(jié)滯后性、壟斷競爭性都決定了房地產是一種很好的投機對象。從各個國家和地區(qū)的房地產市場發(fā)展歷史來看，房地產市場的投機性僅次于金融市場。,5、交易形式多樣性。房地產交易有土地使用權出讓及轉讓、房地產買賣、租賃、抵押、典當、房地產開發(fā)項目轉讓等多種形式。（溫州炒房團從買商品房到買商鋪到做項目）6、交易復雜性。房地產交易從有買賣意向到交易完成，需要進行尋

14、求買方或賣方、現(xiàn)場考察、產權產籍資料查閱、討價還價、簽定契約、資金到位、產權轉移等活動，持續(xù)時間較長，且涉及到許多專業(yè)性質的問題，涉及眾多中介角色，如律師、價格評估師、經(jīng)紀人、銀行、管理部門等。,7、受金融市場的高度影響性。房地產商品總值較大，其交易對信貸的依賴性較強，金融政策及市場利率的變動，會對房地產交易的數(shù)量、價格產生很大的影響。1993年北海、海南等地的房地產市場在政府緊縮銀根的調控政策出臺后，一夜之間從“火山”跌入“冰川”。

15、8、市場效率低。這由房地產商品的異質性、交易形式多樣性和復雜性，以及房地產商品總值較大且為長期耐用商品等特性引出。房地產商品的市場效率較低，流通性遠差于金融商品，如股票債券。,9、政府干預性。因房地產在國計民生中的特殊地位，各國政府對房地產市場均有較強的干預約束。政府通過財政金融政策、土地利用政策（如城市規(guī)劃環(huán)境保護）等手段，根據(jù)具體情況，鼓勵或限制房地產開發(fā)或轉讓。（杭州市2003年底出臺的房產新政）,四、房地產市場的功能,1、聯(lián)接房

16、地產商品供求雙方的紐帶與橋梁的功能。房地產市場是房地產經(jīng)濟運行的信息中心，是聯(lián)接房地產開發(fā)與需求的紐帶與橋梁。房地產市場這種功能體現(xiàn)在展示行情、傳遞信息，從而溝通供需、促成交易。當然，房地產市場信息功能發(fā)揮的效率高低取決于市場體系的完整程度。,2、優(yōu)化房地產配置，提高房地產使用效益的功能。房地產市場中，通過房地產商品價格的調節(jié)，使具有不同級差收益的土地產生不同的的能差效益，即通過讓具有高增值能力的土地、房產更多地流向能產出更高級差收益的

17、行業(yè)，從而實現(xiàn)房地產資源的合理配置，提高使用效益。,3、交換功能。交換功能是一切市場機制的基本功能，房地產市場的交換功能比一般的市場的交換功能覆蓋面更廣，它不僅產生于生產者和消費者之間，也產生在生產者與生產者之間（如以作為生產資料的房地產資源作抵押取得經(jīng)營資金），及消費者與消費者之間（如房屋使用權的交換）。,4、調節(jié)與再分配國民收入的功能。房地產市場調節(jié)與再分配國民收入的功能主要是通過房地產價格的上漲和下跌來調節(jié)房地產開發(fā)者、投資者及房

18、地產使用者之間的收益流向來完成的。,5、優(yōu)化消費結構的功能。住房是人類生活必不可少的消費資料，住房消費支出在居民消費總支出中應該占有較大的比重。一個體系完備的房地產市場能提供多層次的房地產商品，滿足各個層次的需求，進而使住房消費比重上升，達到合理的消費結構。,第二節(jié) 房地產市場的運行機制,房地產交易關系的完成必須具備必要的要素，即房地產交易主體、客體和媒介。 房地產交易主體，即從事房地產交易活動的當事人。房地產交易主體相當廣泛，

19、它既可以是國有土地使用權的法人代表，又可以是房地產開發(fā)商、建筑商，也可以是一般金融機構、企業(yè)及居民個人。房地產交易客體，即房地產商品，可以是土地或物業(yè)。房地產交易的媒介則是貨幣。貨幣是房地產交易的基礎，是房地產交易成功的關鍵所在。這是因為房地產交易客體和媒介都具有或代表著一定價值。 在房地產投資開發(fā)和流通過程中，上述要素相互聯(lián)系和相互作用的結合，形成房地產市場的運行機制。,(一)房地產市場的動力機制,房地產的商品化及房地產開發(fā)企

20、業(yè)是房地產市場交易的主體，決定了房地產開發(fā)企業(yè)從事房地產開發(fā)經(jīng)營的直接目標是追求利潤最大化。而動力機制就是房地產開發(fā)企業(yè)的動力與經(jīng)濟利益之間相互制約和相互協(xié)調的一種內在聯(lián)系。動力機制的形成要以清晰的產權界定，即房地產開發(fā)企業(yè)有確定的財產和獨立的經(jīng)濟利益為前提條件。,(二)房地產市場的供求機制和價格機制,根據(jù)商品的價值規(guī)律，在房地產市場上，房地產供求關系的變化必會引起房地產價格的變化．而房地產價格的變化又會反過來影響房地產的供求關系，這

21、種相互作用、相互影響的關系就形成一種供求機制和價格機制。,房地產市場的供求機制是指供求關系與價格高低之間相互制約和相互協(xié)調的內在聯(lián)系。供求機制的形成必須具備二個條件，其一，房地產供求和價格能在市場上通過競爭自發(fā)形成，只有這樣，房地產市場才能為房地產交易主體提供可靠的市場信息；其二，房地產市場交易主體有根據(jù)市場信號調節(jié)供給或需求的能力和充分的自主權，這樣交易主體才能對市場所提供的信息及時作出正確的反應，而不是一種扭曲的反應。,房地產市場價

22、格機制則是指價格形成及其變動對房地產商品生產、消費和供求關系等經(jīng)濟活動的調節(jié)和影響的自發(fā)過程與形式，是市場機制的主體內容和核心。價格機制包括：價格形成的方式、影響價格形成的因素及其價格的制約作用；價格形式的采用和各種價格之間的關系；價格體系的產生和變動；價格結構與商品的比價關系；各種商品的價格和價格總水平的運動及其制約因素；市場價格的制定、調整和管理，以及價格管理中經(jīng)濟手段、法律手段、行政手段的相互聯(lián)系；價格與其它經(jīng)濟杠桿的聯(lián)系以及對社

23、會再生產的調節(jié)，等等。房地產供求機制和價格機制的功能在于優(yōu)化房地產資源配置。,(三)房地產市場的競爭機制,各房地產交易主體為了獲取最大限度的利潤，在房地產市場上為爭奪客戶、買者而展開激烈的競爭,對房地產開發(fā)經(jīng)營形成一種強大的外在壓力。這種外在的壓力迫使房地產開發(fā)商和建筑商干方百計開發(fā)市場上供不應求的或賣價、租金較高的房地產商品，想方設法采用新技術，改善經(jīng)營管理，提高勞動生產率，降低開發(fā)成本和建筑造價，以求在激烈的競爭中取勝，進而形成一種

24、競爭機制。競爭機制是競爭與房地產供求關系、價格、利潤之間相互制約和相互協(xié)調的內在聯(lián)系。其功能在于對房地產開發(fā)企業(yè)產生一種強大的外在壓力，使供求機制和價格機制的功能得以充分發(fā)揮。,（四）、房地產市場的利益與風險機制,利益風險機制是指房地產市場買賣雙方必須獨自承擔市場交易中的利益與風險，并能按照經(jīng)濟效益的原則，根據(jù)收益與風險調節(jié)自身的行為。在市場經(jīng)濟的環(huán)境中，房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)都面臨著盈利、虧損甚至破產的可能，都必須承擔相應的利益風險。同樣

25、，房地產消費者也面臨著購入的房地產商品升值或貶值的可能，一旦貶值，因房地產商品的高價值性，可能會給家庭或企業(yè)帶來較大的損失，對將來的生活、工作、發(fā)展都有較大的影響。,風險也有積極的作用，它會迫使房地產開發(fā)經(jīng)營企業(yè)奮發(fā)努力、銳意進取，不斷提高管理效率，更新技術，使產品更大程度地貼近市場需求。對房地產投資者來說，風險存在的同時，也帶來潛在的高收益。 資料：2003年，我省人均出售自有住房的投資收益達到103元，同比增長7.84倍。按我省城

26、鎮(zhèn)居民總人數(shù)2250萬計算，居民的賣房收益高達23.175億元。2003年，我省城鎮(zhèn)居民人均出租住房收入達102元，同比增長26.8%。另有數(shù)據(jù)表明，截至去年，我省已有13.2%的家庭擁有2套及以上的住房，其中有半數(shù)家庭選擇出租。因此，今后住房出租收入在家庭收入中所占的比重將會變大。,房地產運行機制的特點,第一，我國房地產市場的動力機制與一般商品市場的動力機制有所不同。這主要是因為我國的城市土地為國家所有，沒有土地所有權的出賣，只有土

27、地使用權的讓渡，只存在縱向的由國家壟斷的一級地產市場，不存在橫向的開放的一級市場。第二，房地產市場的供求機制和價格機制與一般商品市場的供求機制和價格機制也有所不同。房地產的稀缺性與人們對其需求的無限性，決定了房地產市場的發(fā)展趨勢是供不應求而不是供過于求。 第三，房地產的競爭機制是不充分的。這是由于房地產在地理位置上具有固定性，不能移動，是一種不動產，具有一定的壟斷性。,第三節(jié) 房地產市場的需求和供給,一、房地產市場需求,1、房地產需

28、求的概念。和其它的商品需求定義相仿，房地產需求是指一定時期內，在一定的價格條件下，消費者愿意購買和承租的房地產商品的數(shù)量。 2、房地產需求的層次。①房地產的現(xiàn)實需求。這是消費者當期能夠實現(xiàn)的需求。當期沒有實現(xiàn)的需求稱為意愿沉淀需求。當需求的增加能帶來相應量的供給時，稱為有效需求。②房地產的可能需求。它是借助于貨幣形式所形成的總需求。可能需求不可能全部轉化為現(xiàn)實需求，有一部分會成為意愿沉淀需求。③已經(jīng)實現(xiàn)的需求。這是需求運動的終點，已實

29、現(xiàn)需求的表現(xiàn)形式應該是成交量。從現(xiàn)實需求到已實現(xiàn)需求，中間有一個交易過程。④房地產的邊際需求。,3、房地產需求主體,居民。居民是房地產市場的最大的需求者，消費住宅為主。企事業(yè)單位。土地及各種非居住用房，如廠房、倉庫、辦公樓、商店等，是企事業(yè)單位從事生產經(jīng)營活動，開展業(yè)務不可缺少的物質條件。房地產開發(fā)企業(yè)。開發(fā)商是土地市場的最大需求者。涉外房地產商品需求者。,例：2004年動工的美國駐華新使館占地4萬平方米，將耗資2.75億美元。,

30、,美國北京新使館在其海外使館中是最大的，但它在北京并不是最大的，因為，俄羅斯駐華使館占地16萬平方米，是美國新使館的4倍。據(jù)說俄羅斯駐華使館也是世界上面積最大的使館。,4、影響房地產需求的主要因素,城市人口數(shù)量的結構的變化。 房地產的價格水平。 家庭收入水平。 政策因素。 需求者對經(jīng)濟形勢的預期。,金融學院學生2005年暑期問卷調查結果：,被調查者現(xiàn)有住房情況：,二、房地產供給,1、  房地產供給的概念房地產供給和房

31、地產需求是相對應的概念，是指在一定時期內，在一定價格條件下，房地產開發(fā)企業(yè)愿意生產并銷售的房地產商品的數(shù)量。全社會的房地產供給分為市場交易供給和非市場交易供給二部分。市場交易房地產供給，是指通過一定的交換關系，經(jīng)過必要的市場交易程序，以貨幣手段實現(xiàn)供他人消費或使用的房地產商品。非市場交易房地產供給，是指通過劃撥、配給手段滿足社會需求的房地產，以及新舊體制摩擦導致的，具有部分價值交換形式而不通過市場交易形式完成的房地產供給。,2、&

32、#160; 房地產供給的主體,政府。 （在以國家壟斷土地所有權為基礎的土地一級市場中，國家是唯一的土地供應者；政府向房地產市場提供的公有住房，成為“房改房”的主要來源；“安居工程”使政府成為一種特殊的供給者 ）房地產開發(fā)公司 。居民 。,3、土地供給的特性,土地一級市場的供給主體是國家，土地使用權進入市場是由國家這個唯一的主體壟斷的，所以，市場中土地供給總量最終取決于國家出讓土地的數(shù)量；因為土地資源的有限性，土地的自然供給是剛性的

33、。土地的經(jīng)濟供給是指投入勞動進行開發(fā)后，成為直接用于人類生活、生產的土地供給。它隨著土地用途的效用、經(jīng)濟效益及社會對土地需求狀況的變化而變化，因此土地的經(jīng)濟供給是彈性的。但由于受到自然供給的剛性限制，這種彈性又是不充分的。,3、土地供給的特性（續(xù)）,在土地供給出讓、轉讓、出租三種形式中，出讓價格首先遵循地租規(guī)律，其次也引入市場競爭機制 。土地供給有時間上的滯后性。,杭州地產出讓9月呈現(xiàn)低調 推地節(jié)奏放緩,9月份的杭州土地市場，總共只推

34、出兩宗住宅用地，均成功出讓。這兩宗土地總面積僅為116.9畝，可供建筑面積為16.8萬平方米。盡管在7月15日至7月27日，杭州市國土資源局曾經(jīng)在其網(wǎng)站上預告了下一階段即將推出17宗土地，共計約875畝，但到目前為止，正式推出的土地僅為9月份成功出讓的這兩宗土地和10月即將掛牌的浙大湖濱校區(qū)地塊。,4、房產供給的特性,房產供給的短期價格彈性不充分 ，長期供給彈性較高。房產供給滯后性。這主要由房產的生產周期長而決定的。 標的物多樣性。

35、這里的多樣性包括房產地域、外觀、功能、適應面等多方面的多樣性 。,5、影響房地產供給的因素,價格。房地產投資來源及數(shù)量。企業(yè)素質。房地產交易條件。開發(fā)成本。稅收及非市場因素的轉軌。,三、房地產供求均衡分析,和其它商品一樣，房地產的需求量與價格成反比，供給量與價格成正比，在一定的市場條件下，房地產供求達到平衡，當然，這種平衡是短期的、相對的。需求與供給曲線及供求平衡如圖所示。虛線部分表示需求或供給條件發(fā)生變化時，市場的均衡價格及

36、均衡量的變化。,,杭州房價漲幅回落至個位數(shù) 退居全國第六,7月份，杭州市房價同比上漲8.6%，在全國35個大中城市中漲幅位次從今年第二季度的第一位(12.5%)退至第六位?！　∈〗y(tǒng)計局的工作人員說，自2004年以來杭州市房屋銷售價格同比漲幅一直在雙位數(shù)運行，這次漲幅的明顯回落主要是受近期政策調控影響。　　杭州7月份住宅類價格同比上漲8.1%，比二季度低4.5個百分點。環(huán)比(和上月相比)價格明顯回落，下降0.3個百分點?！　》亲≌?/p>

37、房產價格同比上漲9.5%，比二季度低2.8個百分點。其中，辦公樓、商業(yè)娛樂用房和其他用房同比漲幅分別為14.1%、3.0%和7.8%；辦公樓價格比上月下跌0.8%。,（接前頁）二手房價格同比上漲8.8%，比二季度漲幅低3.9個百分點。二手房環(huán)比價格近兩年來首次出現(xiàn)小幅下跌現(xiàn)象，價格比上月下降0.5%，其中多層住宅價格降幅最大，比上月下降1.3%。　　7月份全國房屋銷售價格比上年同期上漲6.4%，杭州、寧波房價漲幅分別為8.6%和6.1

38、%，分別比全國漲幅高2.2個百分點和低0.3個百分點，在全國35個大中城市中位列第六位和第十七位。上海房價漲幅比上年同期上漲8.1%，居全國第九位。全國僅有呼和浩特、青島和太原三個城市的房價漲幅在兩位數(shù)水平，其漲幅分別為12.3%、11.4%和11.1%。來源： 今日早報 　作者： 黃淼君2005年08月17日,四、房地產供求的消費市場與資本市場關系分析,1、租金及物業(yè)市場與資本市場的關系 租金是企業(yè)或家庭使用物業(yè)的成本，或是為了

39、獲得房屋的使用權所需的年度支出額。租金是根據(jù)物業(yè)市場上的空間使用情況而定的，而不是根據(jù)資產市場上的所有權價值確定的。在物業(yè)市場上，使用空間的供給量是一定的(來源于房地產資產市場)。對物業(yè)的需求取決于租金和諸如公司的生產水平、收入水平或者家庭數(shù)量等一些其他的外在經(jīng)濟因素 。在其他因素保持不變的情況下，當家庭數(shù)量增加或企業(yè)擴大生產規(guī)模時，空間的使用需求就會上升。在供給固定的情況下，租金就會上漲。,2、物業(yè)市場與資本市場的關系,在資產市場和

40、物業(yè)市場之間有兩個接合處。第一，物業(yè)市場上形成的租金水平是決定房地產資產需求的關鍵因素。畢竟，在獲得一項資產時，投資者實際上是在購買當前或將來的收益流量，因此，物業(yè)市場上的租金變化會立即影響到資產市場上的所有權需求。第二，兩個市場在開發(fā)或者建設部分也有接合點。如果新建設量增加且資產的供給量也隨之增長的話，不僅會使資產市場上的價格下滑，而且也會使物業(yè)市場上的租金隨之下調。,3、四象限分析模型,我們將四個互相作用，并表示或影響供求關系的因素

41、租金R、市場存量S（視作供給）、新開發(fā)建設量C和房地產物業(yè)價格P作為坐標的四個方向的軸。每根軸都從原點出發(fā)，數(shù)據(jù)均為正值，越往外值越大。 四象限分析模型,第四節(jié) 房地產中介服務機構,一、房地產經(jīng)紀與中介,（一）經(jīng)紀、經(jīng)紀人的含義。1、經(jīng)紀與經(jīng)紀人。經(jīng)紀活動和經(jīng)紀人在世界各地的市場早而有之，如民間俗稱的掮客，牙行。在市場上撮合買賣雙方，使之達成交易的行為謂之經(jīng)紀。為買賣雙方牽線說合、促成交易而收取傭金的人即為經(jīng)紀人或中介人（Broker

42、）。從完整的法律意義來理解，經(jīng)紀人是指在經(jīng)濟活動中，以收取傭金為目的，享有民事權利，獨立承擔民事責任，為促成他人交易而進行居間、信息服務以及委托代理等活動的經(jīng)濟組織和個人。,2、經(jīng)紀人的主要特征,經(jīng)濟意識強 信息靈通 社會活動和工作能力較強,（二）房地產經(jīng)紀人,房地產經(jīng)紀人是指具備經(jīng)紀人條件，經(jīng)工商行政管理部門核準登記并領取營業(yè)執(zhí)照，從事房地產經(jīng)紀活動的組織和個人。 房地產的資格要求有嚴格的限制，且而經(jīng)過一定的考核，取得相關證書后

43、，方可從事經(jīng)紀工作。,,（三）房地產中介,房地產中介是指在房地產市場中專門提供房地產信息進行技術和政策法規(guī)咨詢服務，從事房地產策劃、評估代理業(yè)務，為房地產交易牽線搭橋，促成交易，并協(xié)助辦理有關手續(xù)從而收取傭金的行為。 房地產中介服務市場的服務范圍主要包括：房地產投資經(jīng)營、房地產買賣、轉讓、租賃、資產評估、工程策劃、工程代理、地籍測量、投標拍賣代理、物業(yè)管理、法律咨詢、訴訟代理、人才培訓、信息交流等等。 具體地看，房地產中介服務市場所

44、提供的服務包括增量房地產的代理銷售、出租和中介咨詢；及存量房地產的估價、咨詢和置換。,二、房地產中介服務體系,房地產中介服務市場主要包括房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經(jīng)紀機構、房地產交易所、咨詢公司、顧問公司、測量行、估價事務所等。,1、房地產咨詢機構,房地產咨詢主要是應投資者、消費者和房地產出售、出租者的要求，就投資環(huán)境、市場信息、項目評估、質量鑒定、測量估價、購房手續(xù)、法律法規(guī)、政策及技術方面提供的咨詢服務。,2、房地產

45、價格評估機構,房地產價格評估（也稱房地產估價）是指對現(xiàn)有的房地產或擬投資開發(fā)的房地產的價格進行評審估算的經(jīng)濟活動，是房地產中介的重要組成部分。房地產估價的主要業(yè)務范圍有：⑴國有土地有償出讓、轉讓中地價的評估；⑵有關房地產買賣、租賃、交換、拆遷補償、分割、贈與等價格的評估；⑶金融、借貸、保險業(yè)務對房地產抵押、貸款、投保等所必需的價格評估；⑷企業(yè)合股、合資經(jīng)營、兼并、破產清算中的房地產價格評估；⑸住房出售等的價格評估；⑹房地產糾紛仲裁、法

46、律訴訟的價格評估；⑺有關房地產價格評估的政策、價格咨詢等。,3、房地產經(jīng)紀機構,房地產經(jīng)紀機構主要從事房地產買賣、租賃、調換、抵押、典當、信托等居間活動及代理業(yè)務。所謂代理，是指代理人在代理權限內以被代理人的名義進行民事活動，由此產生的權利和義務直接對被代理人發(fā)生效力的一種法律行為。 代理因授權不同，可以分為全權代理、一般代理和特殊代理。房地產經(jīng)紀業(yè)務中的代理屬于特殊代理。,租一天也行 杭州中介放下架子做起短租生意,……“我愛我家”

47、相關負責人介紹說，租金則分為日租金、周租金、半月租金、月租金四種。現(xiàn)在定價還沒完全敲定，但據(jù)估算根據(jù)房源不同，日租金為不同星級賓館的一半，而周、月租金將會更實惠一點?！　∫恍┲薪闃I(yè)內人士分析說，以前不少中介接的都是租賃大單，小單子基本不接，但現(xiàn)在也許是200元的合租業(yè)務也在做。現(xiàn)在整個二手房市場情況成交量并不樂觀，不少房子空著也是空著，房東又不肯降價，轉售為租的現(xiàn)象非常普遍。而由于房源眾多，各種完善齊全的租賃業(yè)務也將不斷地豐富租賃市場

48、，為消費者提供更多的選擇。,中介風險,二手房中介機構設置的圈套主要有以下幾個類型：一是中介商不讓購房者與房主見面，從中賺取差價。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內觀察，有意隱瞞房屋質量問題。三是中介商不向購房者如實介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲，簽訂不公平合同。,舊聞一則--杭州：下猛藥，整治房產中介,2002年8月19日 08:40 有關行政部門在接受記者采訪時表示，“華浙”事

49、件對市場的影響不外乎兩方面。一是市場更趨向于規(guī)范化，二是消費者將趨向選擇業(yè)績好，規(guī)模大的中介公司。他們將在規(guī)范中介行業(yè)市場上采取一系列有力舉措，以盡量減少此類事件的再度發(fā)生?！尘埃盒氯A網(wǎng)浙江頻道7月31日電 杭州市區(qū)一家名叫“華浙房屋置換”的中介公司，在卷走客戶巨款后不知所蹤。目前，西湖警方已接到“華浙”涉嫌詐騙的報案多起，估計案值近百萬元。（“華浙”總經(jīng)理章旭祺，攜款似為還賭債。）,他山之石：美國房地產中介體系,美國房地產管理師

50、協(xié)會(The Institute of Real Estate Management) 。 1933年成立的美國房地產管理師協(xié)會(IREM)是為全球房地產管理專家服務的專業(yè)資格師團體。成立70年來作為行業(yè)領頭羊提供了成功管理房地產所必需的各種工具與解決方法。 美國房地產管理師協(xié)會(IREM)是面向居住及商用財產管理人員進行教育并頒發(fā)結業(yè)證書的非營利團體。 美國國家房地產協(xié)會(National Association of R

51、ealtors) 。 1908年成立的美國國家注冊中介師協(xié)會(NAR)的宗旨是提高房地產中介行為水平，為維護公共福利保護房地產所有權。,本章思考題,1、  房地產市場有哪些特點與功能？2、  房地產市場的運行機制有哪些方面？各種運行機制之間有哪些聯(lián)系？3、  影響房地產供應與需求各有哪些因素？試結合實際展開討論。4、  利用四象限模型分析各種外部因素對房地產市場需求、供應、租金、價格的影響，