裝修的煩惱裝修管理實施與控制技巧

1、裝修管理實施與控制技巧,王朝東,裝修de 煩惱,廣東·湛江,物業(yè)管理是如何煉成的,我來問你來答,通過觀看“裝修的煩惱”之后，您覺得影片的那些片段給你了留下深刻的影響？,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,授課的主要內容,一、物業(yè)裝修管理的基本概念,住宅室內裝飾裝修，是指住宅竣工驗收合格后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡稱裝修人）對住宅室內進行裝飾裝修的建筑活動。物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委

2、托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,二、裝飾裝修管理的意義,認識、了解、認可,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,三、裝修管理必備相關知識,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,房屋建筑工程知識,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,五行之間的關系,相生金生水：金銷熔生水水生木：水潤澤生木木生火：木干暖生火火生土：火焚木生土土生金：土礦藏生金,相克剛勝柔，

3、故金勝木；　　專勝散，故木勝土；　　實勝虛，故土勝水；　　眾勝寡，故水勝火；精勝堅，故火勝金 。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,《住宅室內裝飾裝修管理辦法》,《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（中華人民共和國建設部令第110號）于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務會議討論通過，自2002年5月1日起實施。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,我來問你來答,您覺得裝飾裝修管理工作主要管理什么？,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,哼，我不管！,跟你說不清，只

4、好去找物業(yè)公司了。,裝修手續(xù)辦理,在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時候，要充分了解業(yè)主的真實裝修意圖，解答業(yè)主的相關問題。 例如：在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路（可視對講、有線電視、網(wǎng)絡、電話等）、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安

5、裝位置等等。 解答了業(yè)主的這些疑問，就等于告知業(yè)主，那些是可以改變的那些是絕對不可改變的，同時夸大改動后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩，讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,非結構變動由物業(yè)管理公司查勘、鑒定、批準；結構變動應經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準，物業(yè)管理公司可有償代辦；專用設備（如煤氣表、管線等）的變動，必須報請有關主管部門批準，物業(yè)管理公司可有償代辦。,物業(yè)裝修批準權限限定,

6、裝修不宜審批的情況,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,,裝修管理流程圖,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,裝修管理協(xié)議,委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；住宅室內裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積、裝飾裝修的項目、方式、規(guī)格、質量要求以及質量驗收方式；裝飾裝修工程的開工、竣工時間；裝飾裝修工程保修的內容、期限；裝飾裝修工程價格，計價和支付方式、時間；合同變更和解除的條件；違約責任及解決糾紛的途徑；合同的生效時間；雙方認為

7、需要明確的其他條款。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,裝修保證金制度,注：業(yè)主裝修后經(jīng)管理處驗收合格，裝修保證金可按規(guī)定退還。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,,裝修辦理中業(yè)主提請商酌的問題,業(yè)主要封閉陽臺；安裝太陽能；改動煤氣管道？業(yè)主要在樓板上敷設大理石？門窗尺寸、窗玻璃的顏色能否更改,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,溫馨提示,只在下列情況下，裝修工作方能展開,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,案例,當業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后，我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝

8、通一下：“打擾了，從今天起我家開始裝修，影響了您的生活，請您解！”。好話說到前面，一旦將來有些噪音影響，衛(wèi)生影響，相鄰業(yè)主也不好意思投訴，這一點尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。,翠堤灣8棟的一位業(yè)主，他在門口貼出自己的手機號碼？你知道為什么嗎？,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,四、有效避免裝修干擾的策略,裝修前發(fā)通知給同一樓層及上下樓層住戶，讓他們有思想準備和采取一些必要的預防措施。在住戶提交裝修申請時，提醒住戶聘請信譽好、實力強、

9、人員精的裝修公司，并盡量縮短工期。對住戶和裝修公司進行必要的培訓，解釋裝修程序和有關管理規(guī)定，避免他們因事先不知而產(chǎn)生各種影響他人工作或休息的裝修工程。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,有效避免裝修干擾的策略,將《裝修注意事項》（施工許可證）貼在裝修單元大門上，提醒裝修人員文明施工。對于住宅樓，嚴禁在夜晚、周末等時間裝修；對于商業(yè)大廈，白天上班時間只允許一些不產(chǎn)生噪音及油漆氣味的裝修，將發(fā)生較大噪音如電鋸聲和油漆等工序安排在非辦公時間進行

10、。施工人員必須辦理施工證或臨時出入證方可進場施工，施工人員不得從事與施工無關的各種活動。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,加強對裝修單元的監(jiān)管，及時聽取鄰居意見，對違規(guī)施工人員視情節(jié)輕重分別給予口頭或書面警告、停止裝修、暫扣裝修工具、責令賠償損失等處罰。為施工單位提供必要的服務條件，為其保質、按時完成裝修任務給予方便。加快裝修申請、驗收所需的時間，在規(guī)定的時間內將裝修保證金退還住戶。,有效避免裝修干擾的策略,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,五

11、、裝修施工過程的管理,業(yè)主的裝修流程為：裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當然這個流程并不是一成不變的，有時相關工作可能同時交叉進行。,分解業(yè)主的裝修流程和大致時間，目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時間段，以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度，及時發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,材料、工人進場時的管

12、理,發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進場，一定要問清楚：具體房號、材料用途，及時和業(yè)主溝通，了解材料的真實用途，對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括：大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等?！段飿I(yè)管理條例》和小區(qū)《業(yè)主臨時規(guī)約》的行為，這些行為我們都要嚴加制止。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,裝修施工工序時間控制,1、石工，打線槽：所有管線線槽（給排水路、強弱電路）以及按設計要求的所類墻體等的拆除、開洞等。(通

13、常3天完成） 2、水電工，布線：電路、水路、氣路的安裝布置。（通常4～7天完成） 3、泥（水）瓦工，土建及墻、地磚面飾：填埋線槽、建墻、各項天地墻面修補、地磚墻磚鋪貼。（通常10～25天完成） 4、木工，裝飾及安具制作：按設計要求的所有裝飾面（天地墻面）以及家具等。（通常15～30天完成） 5、漆工，家具及墻體等飾面：所有木質家具、裝飾面的面飾、天棚及墻面的粉飾（乳膠漆、墻紙墻布）。（通常20～40天完成，尤其是做墻面漆時，與天

14、氣關系很大） 6、水電工，燈潔具安裝。（通常3～4天完成） 7、其它，木地板窗簾安裝、自購五金掛件的安裝、整體開荒清潔。（通常3～4天完成） 8、這下就可以再買點家私（如沙發(fā)，餐桌等等），，搬家了。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,裝修的收尾工程,經(jīng)過2個月左右的緊張施工，裝修施工基本結束，剩下收尾工程，我們的工作也即將告一段落。此時需要提醒業(yè)主的是：注意剩余材料的處理、裝修公司的質保金問題、室內有害氣體檢測、室內通風除異味問題等。一般

15、建議業(yè)主空置房屋3個月以后再入住。 可以告知業(yè)主一些常用的消除室內異味的方法?；钚蕴繉妆健⒍妆?、乙醇、乙醚、煤油、汽油、苯乙烯、氯乙烯等物質都有吸附功能，常用的有：木炭、竹炭等等。吊蘭、蘆薈、虎尾蘭能大量吸收室內甲醛等污染物質，消除并防止室內空氣污染；茉莉、丁香、金銀花、牽?；ǖ然ɑ芊置诔鰜淼臍⒕啬軌驓⑺揽諝庵械哪承┘毦种平Y核、痢疾病原體和傷寒病菌的生長，使室內空氣清潔衛(wèi)生。但要注意有些人會對花粉過敏，要小心。

16、,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,我來問你來答,服務中心既要口頭說，墻上貼，還要現(xiàn)場盯,您覺得如何做好裝飾裝修管理工作呢？分享你的好經(jīng)驗或請你支招？,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,五、物業(yè)裝修管理的基本內容,（一）房屋外觀的管理,不得破壞房屋的外觀，嚴禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；嚴禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴禁擴大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經(jīng)許可不得

17、擅自在外墻上開孔和鑿洞；嚴禁搭建建筑物、構筑物，嚴禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網(wǎng)、晾衣桿等；,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,嚴禁隨意在外墻上安裝空調外機，空調外機應安裝在房屋的預留位置上，或物業(yè)管理公司指定的位置上；未經(jīng)許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應的標識；嚴禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺和屋面，嚴禁在公共區(qū)域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；嚴禁開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設施、

18、設備及場地。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,（二）主體結構的管理,嚴禁擅自改變物業(yè)使用性質；嚴禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設施、設備；不得破壞房屋的主體結構、承重結構和房屋基礎，嚴禁在結構墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設，確須開孔鑿槽，必須報物業(yè)管理公司，經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術人員的指導下進行施工；,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,嚴禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；嚴禁改變房屋的使用功能，嚴

19、禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛(wèi)生間和廚房；吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；房屋裝修如需變動房屋結構（建筑主體和承重結構）的，必須經(jīng)原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，其施工必須委托具有相應資質等級的建筑施工企業(yè)承擔。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,（三）房屋防水施工的管理,防水施工完成后，應作閉水試驗，試驗時間應不少于48小時，并會同裝修管理人員一

20、道共同檢查閉水試驗情況，確認無滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；室內裝修施工，對陽臺、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應作重點和加強處理，確保無滲漏；,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,衛(wèi)生間、廚房、陽臺未作閉水試驗嚴禁回填，并嚴禁只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴重的工藝技術缺陷和隱患；回填找平層水泥沙漿應有足夠的強度，其水泥沙漿標號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應≥60㎜；衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防

21、水最低點應≥300mm；若使用淋浴龍頭， 安裝龍頭的墻面防水層高度應≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm， 陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達到1800mm。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,（四）房屋配套設施的管理,嚴禁給水管地埋式暗敷，在通過無防水要求的區(qū)域內，應采用天、墻布管敷設方式，即采用吊頂內敷設和沿墻壁暗敷方式敷設；給水管道安裝完畢后，應作壓力試驗，水壓不應小于9kg、穩(wěn)壓不應少于兩小時； 排水管道安裝完畢后，應

22、作沖水試驗，每個管口沖水量不應少于200kg， 沖水方式為容器灌沖。經(jīng)壓力試驗和沖水試驗無滲漏現(xiàn)象后，方可進行下一道工序；,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,施工臨時用電，只能在漏電保護開關后端駁接。布線完畢后，各回路應作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應在漏電保護開關的保護下進行；天然氣管道、閥門、計量表，嚴禁裝飾封閉及包裹。應裸露在外，并隨時保持良好的通風狀態(tài)，安裝后的管道接口應作漏氣檢測；燃氣報警器探頭接通電源后，安裝在吊頂?shù)南路?，盡可

23、能靠近和正對燃氣用具，不得遠離燃氣用具和隱蔽安裝；燃氣熱水器排氣管道，嚴禁接入廚房排煙道內，應按物業(yè)管理公司規(guī)定的位置和方式直接引向戶外排放。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,嚴禁將燃氣熱水器置于廚房、衛(wèi)生間內，燃氣熱水器只能安裝在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置， 并將排氣管道引至戶外；陽臺落水主立管，嚴禁裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之

24、間應留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴禁用水泥砂漿灰填充式包裹；可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應由原安裝單位施工人員處理；嚴禁移動廚房排煙道預留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機排煙管應規(guī)范的接入排煙道預留孔；,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,嚴禁拆除臥室內的陽光窗防護欄。因裝修改變防護欄材質和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應牢固、可靠。；入戶給水管應加設總

25、閥，便于日常維修和檢查。嚴禁損壞物業(yè)共有設施、設備及場地，嚴禁擅自改變和移動共有設施、設備?？照{外機，應安裝在預留位置上，氟里昂管敷設，應按物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管內，嚴禁冷凝水散流。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,（五）門面裝修管理,門面室內裝修，應嚴格遵守消防安全管理規(guī)定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、煙感器、溫感器、消防箱等消防設施，嚴禁封閉和占用消防通道。門面室內裝修，嚴禁封閉共用管線（水、電

26、、氣、消防）井檢查口、門，應留出檢修空間及通道。燃氣管道安裝應符合燃氣安全使用管理規(guī)定，不得埋于墻內和地下，不得接近有明火和易產(chǎn)生靜電火花的電器，應保持正常的空氣流通。,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,（六）告知和督導義務,裝修管理人員，應將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關管理辦法，詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應予以當面的解釋和指導，,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,裝修

27、巡檢的重點,了解了業(yè)主裝修過程中的重點，也就明白了我們日常巡檢的重點。在業(yè)主材料進場和水電路改造階段，最少每天要巡查一次，重點客戶實行重點巡查，有違規(guī)意圖的業(yè)主，一天要巡檢二次，否則：一天晚上他就可能破壞防水層，第二天封閉了，讓你無法查看，留下隱患。對于后面的木工和墻壁施工，一般一天或二天一次巡檢就可以了。,在巡查裝修施工過程中，重點是巡查水電安裝，敲墻打洞階段,~真誠服務成就優(yōu)質生活~,我來問你來答,對于已經(jīng)發(fā)生違章的業(yè)主，你如何去處