重慶市主城區(qū)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)研究.pdf

1、城市土地資源是國家最重要的財(cái)富，國家對土地資源的分配，已經(jīng)由計(jì)劃分配轉(zhuǎn)到市場調(diào)節(jié)。如何管理好、利用好這一巨大財(cái)富，為發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平服務(wù)，是土地管理者的重要任務(wù)。地價(jià)作為土地市場運(yùn)作的重要經(jīng)濟(jì)杠桿和價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，其在現(xiàn)實(shí)土地經(jīng)濟(jì)生活中的核心地位，在調(diào)節(jié)城市土地利用，在優(yōu)化土地資源配置等方面的作用日趨明顯。它涉及到土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、擔(dān)保等產(chǎn)權(quán)交易活動，不僅是政府課稅、產(chǎn)權(quán)管理的重要依據(jù)，也是企業(yè)投資和資產(chǎn)核定不可缺

2、少的數(shù)據(jù)。作為土地開發(fā)經(jīng)營的投資者和土地使用者，他們迫切需要了解和掌握城市土地的市場價(jià)格和地價(jià)分布，以利于其確定土地資產(chǎn)量和進(jìn)行土地開發(fā)投資；作為土地所有者和管理者，要制定地價(jià)政策，進(jìn)行地價(jià)調(diào)控和宏觀管理，也需要把握城市地價(jià)的分布和地價(jià)的動態(tài)變化，以便進(jìn)行科學(xué)決策。因此，建立我國城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系，不僅是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是深化我國城市土地使用制度改革和健全我國城市土地市場的必然要求。而建立地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系，把握城市地價(jià)水平和

3、地價(jià)分布，及時(shí)監(jiān)測地價(jià)動態(tài)變化，是地價(jià)管理發(fā)展的必然要求。 地價(jià)動態(tài)監(jiān)測是根據(jù)城市土地市場的特點(diǎn)，通過設(shè)立地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，收集、處理并生成系列的地價(jià)指標(biāo)，對城市地價(jià)狀況進(jìn)行觀測、描述和評價(jià)的過程。指在城市土地定級及基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)上，在一定土地級別，一定地價(jià)區(qū)段內(nèi)設(shè)置的，地價(jià)水平、地塊形狀、土地面積、臨街狀況、利用狀況、開發(fā)程度等方面能夠代表區(qū)段同類用途土地平均狀況的宗地作為地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)，按照地價(jià)監(jiān)測程序，參照土地市場交易狀況，運(yùn)用

4、一定的地價(jià)監(jiān)測程序和方法，對其進(jìn)行監(jiān)測、分析和評價(jià)。 本文以重慶市主城區(qū)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系的建立為研究對象，在國內(nèi)外地價(jià)動態(tài)監(jiān)測研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際對重慶市主城區(qū)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的定量、定位配置以及監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)更新評估的關(guān)鍵技術(shù)做進(jìn)一步的探討，主要包括以下內(nèi)容： 通過對地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的研究和地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)功能特征分析，結(jié)合重慶市主城區(qū)的實(shí)際情況，在監(jiān)測點(diǎn)定量配置時(shí)采用中心地理法，在前人研究的基礎(chǔ)上，突破其監(jiān)測點(diǎn)覆蓋半徑固定的局限性，通過

5、對級別內(nèi)土地均質(zhì)程度分析來確定各級別內(nèi)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)覆蓋半徑，滿足重慶市主城區(qū)組團(tuán)式結(jié)構(gòu)，地塊破碎、級別多、級別面積差別大的實(shí)際情況； 地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)定位配置方面，采用標(biāo)志地價(jià)法和標(biāo)志分值法相結(jié)合。交易案例多的級別內(nèi)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)定位配置采用標(biāo)志地價(jià)法，交易案例少或沒有交易案例的級別內(nèi)地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)定位配置采用標(biāo)志分值法，從而揚(yáng)長避短，更加合理配置地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)； 監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)的評估研究，采用多因素權(quán)重法建立監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)更新的數(shù)學(xué)模型，以專

6、家確定影響因素權(quán)重和估價(jià)師對各因子變動比例打分的形式，掌握土地條件變化引起的地價(jià)動態(tài)變化，更加準(zhǔn)確、方便、快捷地更新監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)。 重慶市是中國西南地區(qū)和長江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。作為直轄市，其土地制度、房地產(chǎn)政策十分靈活，房地產(chǎn)市場日趨完善。其主城區(qū)是重慶市城鎮(zhèn)化水平較高，城市人口相對集中的地域，也是重慶市土地市場最發(fā)達(dá)，地價(jià)水平最具代表性的區(qū)域。研究重慶主城區(qū)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)，是搞好重慶土地管理的重要步驟，