重慶市主城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測體系建設研究.pdf

1、城市土地資源是國家最重要的財富，國家對土地資源的分配，已經(jīng)由計劃分配轉到市場調節(jié)。如何管理好、利用好這一巨大財富，為發(fā)展國民經(jīng)濟和提高人民生活水平服務，是土地管理者的重要任務。地價作為土地市場運作的重要經(jīng)濟杠桿和價值判斷標準，其在現(xiàn)實土地經(jīng)濟生活中的核心地位，在調節(jié)城市土地利用，在優(yōu)化土地資源配置等方面的作用日趨明顯。它涉及到土地出讓、轉讓、出租、抵押、擔保等產權交易活動，不僅是政府課稅、產權管理的重要依據(jù)，也是企業(yè)投資和資產核定不可缺

2、少的數(shù)據(jù)。作為土地開發(fā)經(jīng)營的投資者和土地使用者，他們迫切需要了解和掌握城市土地的市場價格和地價分布，以利于其確定土地資產量和進行土地開發(fā)投資；作為土地所有者和管理者，要制定地價政策，進行地價調控和宏觀管理，也需要把握城市地價的分布和地價的動態(tài)變化，以便進行科學決策。因此，建立我國城市地價動態(tài)監(jiān)測體系，不僅是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，也是深化我國城市土地使用制度改革和健全我國城市土地市場的必然要求。而建立地價動態(tài)監(jiān)測體系，把握城市地價水平和

3、地價分布，及時監(jiān)測地價動態(tài)變化，是地價管理發(fā)展的必然要求。 地價動態(tài)監(jiān)測是根據(jù)城市土地市場的特點，通過設立地價監(jiān)測點，收集、處理并生成系列的地價指標，對城市地價狀況進行觀測、描述和評價的過程。指在城市土地定級及基準地價評估的基礎上，在一定土地級別，一定地價區(qū)段內設置的，地價水平、地塊形狀、土地面積、臨街狀況、利用狀況、開發(fā)程度等方面能夠代表區(qū)段同類用途土地平均狀況的宗地作為地價監(jiān)測點，按照地價監(jiān)測程序，參照土地市場交易狀況，運用

4、一定的地價監(jiān)測程序和方法，對其進行監(jiān)測、分析和評價。 本文以重慶市主城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測體系的建立為研究對象，在國內外地價動態(tài)監(jiān)測研究的基礎上，結合實際對重慶市主城區(qū)地價監(jiān)測點的定量、定位配置以及監(jiān)測點地價更新評估的關鍵技術做進一步的探討，主要包括以下內容： 通過對地價監(jiān)測點的研究和地價監(jiān)測點功能特征分析，結合重慶市主城區(qū)的實際情況，在監(jiān)測點定量配置時采用中心地理法，在前人研究的基礎上，突破其監(jiān)測點覆蓋半徑固定的局限性，通過

5、對級別內土地均質程度分析來確定各級別內地價監(jiān)測點覆蓋半徑，滿足重慶市主城區(qū)組團式結構，地塊破碎、級別多、級別面積差別大的實際情況； 地價監(jiān)測點定位配置方面，采用標志地價法和標志分值法相結合。交易案例多的級別內地價動態(tài)監(jiān)測點定位配置采用標志地價法，交易案例少或沒有交易案例的級別內地價監(jiān)測點定位配置采用標志分值法，從而揚長避短，更加合理配置地價監(jiān)測點； 監(jiān)測點地價的評估研究，采用多因素權重法建立監(jiān)測點地價更新的數(shù)學模型，以專

6、家確定影響因素權重和估價師對各因子變動比例打分的形式，掌握土地條件變化引起的地價動態(tài)變化，更加準確、方便、快捷地更新監(jiān)測點地價。 重慶市是中國西南地區(qū)和長江上游最大的經(jīng)濟中心城市，經(jīng)濟發(fā)展迅速。作為直轄市，其土地制度、房地產政策十分靈活，房地產市場日趨完善。其主城區(qū)是重慶市城鎮(zhèn)化水平較高，城市人口相對集中的地域，也是重慶市土地市場最發(fā)達，地價水平最具代表性的區(qū)域。研究重慶主城區(qū)地價動態(tài)監(jiān)測體系建設，是搞好重慶土地管理的重要步驟，