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1、 A 房地產(chǎn)項目投融資分析報告 A 房地產(chǎn)項目投融資分析報告 Study on the investment and financing of Real Estate Project A 學位申請人： 汪 濤 汪 濤 年 級： 2005 級 2005 級 學 科 專 業(yè)： MPAcc MPAcc

2、 研 究 方 向： CFO CFO 指 導(dǎo) 教 師： 焦 薇 鄭江平焦 薇 鄭江平 定 稿 時 間： 2007 年 11 月 2007 年 11 月 2 一、項目的投資主要從項目的靜態(tài)投資回收期（PP）分析、項目的投資動態(tài)分析兩個方面進行論述。A 項目戶型從 5

3、0-90 平米/戶不等，住宅均價定為 3700 元/平方米，商鋪均價為 8000 元/平方米，車位為 50000 元/位。我們估計，該項目投資為 67790 萬元，資金由三部分組成，自有資金 23726 萬元，約占項目總投資的 35%，銀行貸款 15000 萬元，約占項目總投資的 22%，其余 43%通過房屋預(yù)售和滾動開發(fā)回收資金提供。我們初步估算該項目在整個經(jīng)營期內(nèi)實現(xiàn)稅前利潤為 14611.46 萬元,占總銷售的 18.14%,稅后

4、投資利潤率為 15.92%。項目的內(nèi)部收益率為 14.34%,接近國家規(guī)定的行業(yè)基準利潤率,稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為 5119.71 萬元(I=8%),項目投資能在 4.38 個季度內(nèi)收回,財務(wù)效益良好,可使企業(yè)未來財富增加,在財務(wù)上是可行的。 由于投資項目本身存在的不確定性，為確保分析的嚴密性，因此，在對項目投資進行財務(wù)分析時，文章考慮了各種變動因素對評價指標的影響，即進行了房地產(chǎn)投資不確定性分析，分別從盈虧平衡和敏感性兩方面分析。 從項目的

5、敏感性分析可以看出,住宅銷售實現(xiàn)率對整個項目的風險均高于其他各個因素,項目成敗的關(guān)鍵在于確保住宅銷售實現(xiàn)率在一個理想的數(shù)值(100%)。具體確保方法如下： 1、因商鋪的單位毛利較大，而商鋪銷售實現(xiàn)率對項目的影響相對較小，在商鋪銷售形勢看好的情況下，適當提高商鋪售價，收益的增加遠遠大于風險的增加。 2、適當降低住宅售價，必能帶動銷售旺勢，提高銷售實現(xiàn)率，使風險減少大于收益的減少。 3、對項目的成本實行強有力的控制，合理運用各種有效辦法使單

6、方造價降到最低點，住宅銷售有更大的讓利空間。 二、項目的融資主要是對房地產(chǎn)行業(yè)的幾種融資模式進行了介紹，包括上市、房地產(chǎn)信托、REITs、企業(yè)債券等融資方式， 然后，重點論述了我國房地產(chǎn)行業(yè)常見的融資方式：企業(yè)自有資金、銀行貸款和預(yù)售籌資。 在介紹了幾種融資成本的計算方法后，文章分析了成都甲房地產(chǎn)開發(fā)公司目前現(xiàn)有的融資情況及可行性。并對項目資金平衡進行了分析，結(jié)論主要為：最大負的累計現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)在 2007 年三季度，約為 3 個億，