長沙市住宅市場泡沫及預警研究.pdf

1、改革開放以來，我國政府在解決住房投資不足，改善居民居住條件方面做了有益的探索。特別是1998年住房分配貨幣化的實施，城鎮(zhèn)居民基本告別了住房嚴重短缺時代，進入到了增加住房面積與改善居住質量并重的新階段?；钴S的住宅市場在改善居民居住條件的同時，也拉動了房價的上漲，增加了居民的購房壓力。人們開始質疑市場發(fā)展的健康程度，并引發(fā)了是否存在房地產(chǎn)泡沫的爭論。 本文以長沙市為例，旨在通過住宅市場泡沫含量的監(jiān)測與評價，建立預警系統(tǒng)，從而判斷未來

2、市場泡沫含量的變化及走勢，防止房地產(chǎn)泡沫對整個國民經(jīng)濟及城市居民正常生活的影響，促進住宅業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。本文首先從供給、需求、價格三個角度簡要地分析了長沙市住宅市場近5年來的發(fā)展狀況，并結合非均衡理論探討了1992年至2005年期間市場演變的軌跡，發(fā)現(xiàn)長沙市住宅市場經(jīng)歷了供不應求、供過于求、供需基本平衡三個發(fā)展階段。然后，以泡沫理論為基礎，利用經(jīng)濟學相關原理對泡沫形成機理進行深入分析，指出投機性需求是泡沫形成的根本原因，并采用定量分析

3、的方法測算出長沙市住宅市場投機度及歷年泡沫積累量，結果表明長沙市住宅市場存在一定的投機性需求，泡沫積累量呈波動變化的特征，近年來泡沫累積量雖有所下降但調整速度較為緩慢。為了反映出不同階段房價對整個住宅市場的影響程度，本文采用時差相關分析方法對住宅市場預警體系的總體構架及設計要點提出了設想，并借助BP神經(jīng)網(wǎng)絡的非線性擬合優(yōu)勢建立了較為合理的預警模型，預警結果表明，2007年長沙市住宅市場處于“中警”狀態(tài)，住房價格相對于經(jīng)濟基本面的協(xié)調度出