探討房地產建設項目的工程造價管理

1、<p>　　探討房地產建設項目的工程造價管理</p><p>　　【摘要】：隨著經濟的發(fā)展，城市化進程建設也在逐步加快，房地產開發(fā)企業(yè)建設工程也越來越多。而造價管理也成為了工程建設過程中的一個重要環(huán)節(jié)，只有做好造價管理才能全面實現項目管理目標，提高企業(yè)的經濟效益。 </p><p>　　【關鍵詞】：房地產；工程造價管理 </p><p>　　中圖分類號：T

2、U723.5文獻標識碼： A 文章編號： </p><p><b>　　0、引言 </b></p><p>　　工程造價的管理是一個動態(tài)的過程，隨著市場經濟的變化，使工程造價的管理與確定變得更為復雜，這就需要我們對工程造價的管理始終貫穿在建設項目全過程中。加強工程造價管理，就是要合理確定和有效控制工程造價。 </p><p>　　1、房地產建設

3、項目的工程造價管理的基本原則 </p><p>　　工程造價有效控制應遵循的基本原則有：以設計階段為重點進行建設全過程造價控制的原則；主動控制的原則；技術與經濟相結合的原則。為此應通過技術比較、經濟分析和效果評價，正確處理技術先進與經濟合理之間的對立統(tǒng)一關系，力求達到在技術先進條件下的經濟合理，在經濟合理基礎上的技術先進，把控制工程造價的觀念滲透到各項設計和技術措施中。因此，從項目投資決策階段、設計、招投標、施工

4、等各個階段均需做好相應的造價控制。 </p><p>　　2、工程造價控制管理的影響因素 </p><p><b>　　2.1、人員因素 </b></p><p>　　在建筑工程的管理工作中，編制管理概預算是最重要的也是最復雜的任務，他直接決定了建筑產品的價格，是定價的依據。因此，這對編制人員的工作能力、道德素質和工作態(tài)度都是重要考驗。首先，編

5、制人員要時刻將企業(yè)利益放在首位，努力節(jié)約投資。其次，編制人員要敏感地把握政策變化，；理論知識豐富，行業(yè)視野開闊。再次，編制人員的業(yè)務水平，專業(yè)能力也要能勝任編制工作。最后，編制人員要掌握市場動態(tài)，了解經濟信息，對有關建筑工程標準的政策法規(guī)標準有所了解。這樣，編制人員的素質就成了工程造價控制的重要影響因素，好的編制人員能為企業(yè)帶來最大的利益，反之亦然。 </p><p><b>　　2.2、設計因素 &l

6、t;/b></p><p>　　編制概預算的主要是依據企業(yè)提供的建筑設計圖。因此，建筑設計在整個項目中也是關鍵，對工程造價有很大影響。尤其在工程進行初步設計的階段，若能對該項目進行準確的功能定位，依據定位確定合適的建筑結構，合理設計總平面圖，選擇合適的施工工藝和建筑材料設備，就能為之后的工程造價控制打好基礎，實現在保證工程達標的基礎上，盡量為項目節(jié)約投資。因此，設計因素也是影響工程造價的關鍵之一。 <

7、/p><p><b>　　2.3、施工因素 </b></p><p>　　在減少投資方面，施工的影響雖然相對人員和設計較小，但仍然不可忽視。因此，概預算的編制過程也必須將施工組織、施工技術考慮在內。施工階段是項目實施的關鍵階段，施工技術和施工組織直接關系著施工質量，施工花費。所以，施工因素也是影響概預算編制的重要方面。把握好施工過程的造價控制，也有利于實現預算目標。 &l

8、t;/p><p>　　3、我國房地產企業(yè)工程造價管理中存在的問題 </p><p>　　3.1造價控制與管理手段落后 </p><p>　　造價控制與管理主要是依據財務部門的決算報告，缺乏造價控制與管理的事前預測和過程控制，只能被動監(jiān)督。從造價控制與管理方法來看，事前事中和事后造價控制相互脫節(jié)。許多企業(yè)的造價控制只有事后的造價核算和簡單的造價分析，缺乏科學的事前造價預測

9、和決策，缺乏嚴格的事中造價控制和事后造價考核。一旦反映在財務賬面上造價失控，已是既成事實，無法發(fā)造價控制的作用，不能及時收集、傳遞、處理、儲存生產經營過程中出現的大量數據信息，不能及時準確的發(fā)現造價管理中所存在的根本問題及原因，難以對癥下藥，采取有效措施降低造價，使效益大量流失。&#160; </p><p>　　3.2 造價控制意識薄弱 </p><p>　　在房地產工程項目的實

10、施過程中，施工人員往往只關心自己負責的那一部分內容，認為造價控制與他們無關，造價控制意識比較薄弱。例如，項目經理往往會覺得他的工作內容就是關注項目的質量是否得到保障、能否在給定工期內完成項目的問題以及項目資金是否到位的問題，而項目造價的控制則認為是項目當中負責造價控制的人員或者是財務部門的責任；技術人員則會認為自己的任務是解決工程項目當中的技術難題，保證技術的有效利用和工程質量沒有任何問題；項目的實際施工人員則只關注項目的施工現場情況等

11、。表面上看來，整個項目的施工分工明確、各司其職，但實際上并未將造價控制的目標分解到項目過程中的相關人員，缺少造價控制的責任，違背了項目造價控制的全員性原則。在沒有造價目標的約束下，個人在項目施工過程中往往具有盲目性，缺乏主動進行造價控制意識，從而造成項目造價管理的無序、矛盾，使項目造價控制失效。&#160;&#160; </p><p>　　4、提升房地產工程造價管理的對策 </p>

12、<p>　　4.1、工程造價在投資決策階段的控制 </p><p>　　4.1.1 明確項目資金使用狀況 </p><p>　　建設項目的資金使用是從籌備到施工，再到竣工。在整個工程中，都要將資金的使用情況落實到每一個人、每一件事。斌設立監(jiān)察組，組備監(jiān)察機構，嚴格監(jiān)督好使用資金的狀況。倘若發(fā)現有部分項目資金出現了偏離，就要立即分析和判斷，及時的進行決策和調整，避免因為資金失控而

13、致使工程停工。 </p><p>　　4.1.2 做好前期市場分析 </p><p>　　投資決策階段，最主要的就是分析前期的市場狀況，從而為項目的決策提供依據，減少投資的風險。并對工程的地況進行相應的分析，比較同類的項目和工程的案例，做好合理充分的評估準備，使得投資決策工作變得更有可靠性和科學性。 </p><p>　　4.2、工程造價在設計階段的控制 </

14、p><p>　　4.2.1優(yōu)化設計方案 </p><p>　　在工程造價的控制中，設計階段能夠滿足于工程的多方面需求，保障工程項目的合理的經濟效益。對設計方案進行優(yōu)化，能夠平衡功能和價值。保證功能，消除較高的投入資金。設計方案的優(yōu)化，要注重每一個方案的技術、經濟的科學合理，從而才能控制好工程造價。 </p><p>　　4.2.2 施行限額設計 </p>

15、<p>　　通過可行性研究報告所指出的建設內容、規(guī)模、標準，可以作為限額設計的依據。限額設計是處于投資估算的限度之內開展工程設計，從而提高整個項目投資的經濟效益。施行限額設計，要注重技術問題，而不是經濟問題。采用價值工程的理論，對工程的功能和部位進行劃分，形成多個小部分。設計人員再根據評估額度開展設計方案。限額設計不但能夠對工程項目的造價進行控制，而且還可以對工程的每個階段開展逐層控制。限額設計，能夠解決建筑行業(yè)常見的投資超估

16、算、設計超概算以及施工超預算的“三超現象”。 </p><p>　　4.2.3 實施設計招標和監(jiān)理制度 </p><p>　　目前，多數的工程項目都采取競招標制度，不單單可以考察設計方案的合理性，而且可以避免競標單位的低價競爭。建設單位要在設計階段科學合理的編制工程的造價，并加強設計階段監(jiān)理，確定好成熟的工藝技術，避免施工階段的方案變化和設計變更。工程設計中，設置監(jiān)察人員，并嚴格監(jiān)督工程設

17、計，保證經濟核算的準確性。在經濟分析和技術比較之中，選擇經濟合理的招標方案。注重滿足功能，并控制好項目投資，發(fā)揮出工程項目的社會效益和經濟效益。 </p><p>　　4.3、工程造價在施工階段的控制 </p><p>　　房地產工程項目的施工階段，是完成建筑物成體階段。在這一階段，所消耗的物力、人力、財力也比較大，而且有較大的工程量，涉及諸多的層面。施工階段的影響因素比較多，材料的采購也

18、受到市場周期和政策性的變化。因此，在這一階段的工程造價控制，就顯的格外重要。施工階段最注重材料的價格，應選擇經濟實用的施工材料。施工階段加強監(jiān)督和管理，避免設計、進度計劃、施工條件出現變更。在現場進行嚴格的簽證，保證材料的合理用量，確定好材料的價格，控制好施工時出現的索賠價格。施工階段面臨的現場突發(fā)情況比較多，要全過程、全方位的進行造價控制。 </p><p>　　4.4、竣工決算階段對造價的管理 </p&

19、gt;<p>　　加強工程量的復核工作。工程量是工程造價計算的基礎，審價人員不僅要熟練掌握工程量的計算規(guī)則，還應對整個工程的設計和施工過程有系統(tǒng)的認識，精通施工技術。加強對變更費用的審查。特別是變更單價，主要審查其有無錯套、高套，是否符合工程實際。 </p><p><b>　　5、結束語 </b></p><p>　　綜上所述， 工程造價控制是一項復雜

20、的系統(tǒng)工程， 無論哪一個環(huán)節(jié)有疏忽， 都影響到整個開發(fā)目標的實現，只有通過對以上各階段影響造價因素的控制，才能把工程造價控制落到實處，使開發(fā)成本降到最低，進而為控制商品房價格提供空間。 </p><p><b>　　參考文獻 </b></p><p>　　[1]陳增偉.建設工程項目造價控制之我見[J].中國城市經濟，2011（4）.&#160; </p&