對我國城市房屋征收補償制度的問題思考

1、<p>　　對我國城市房屋征收補償制度的問題思考</p><p>　　【摘要】隨著我國經濟的提高以及城市化進程的發(fā)展，城市房屋征收現(xiàn)已作為城市建設中特別重要環(huán)節(jié)，日益成為社會關注的焦點問題。作為公權力與私權力兩者的利益沖突也日益凸顯，而由于立法設計的不完善和實踐操作的不規(guī)范，目前我國征收補償制度中立法設計存在著諸多不完善的地方，而現(xiàn)實中政府在實踐操作中也存在很多的不規(guī)范，近年來因征收補償引發(fā)的矛盾糾紛層

2、出不窮。結合我國的立法現(xiàn)狀，通過查閱國內的相關案例及學者的書目和論文嗎，針對我國城市房屋征收補償中存在的問題進行分析和思考，提出完善房屋征收補償制度的設想方案。 </p><p>　　【關鍵詞】城市房屋征收行政補償 征收 補償制度 </p><p>　　一、城市房屋征收補償?shù)膬热?</p><p>　　城市房屋征收補償是政府以公共利益的需要為出發(fā)點，取得國有土地

3、上法人、其他組織及個人的房地產所有權，并用國家財政針對被征收人的合法權益損失給予公平補償?shù)男姓袨椤３鞘蟹课菡魇昭a償?shù)奶卣鳛檎菍嵤┓课菡魇昭a償?shù)闹黧w，城市房屋征收補償須遵守正當?shù)某绦?。城市房屋征收征收以補償作為前提條件和核心要件，補償構成城市房屋征收必要條件。征收人基于公共利益的需要對被征收人的房地產進行征收，被征收人做出讓步。 </p><p>　　二、當前我國城市房屋征收補償制度的主要問題 </p&

4、gt;<p>　?。ㄒ唬┦軆斨黧w不全 </p><p>　　《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償"。由此規(guī)定可知，在我國目前的城市房屋征收補償制度中，受償主體僅是被征收房屋的所有權人，而被征收房屋的承租人則被排除在補償主體之外。筆者認為這樣的規(guī)定忽略了被征收房屋的承租人的權益。因此，在城市房屋

5、征收補償?shù)倪^程中，不應忽略承租人的權益，應當給其適當?shù)难a償，否則有違公平的原則。 </p><p>　　（二）補償范圍過窄 </p><p>　　城市房屋征收補償?shù)姆秶c被征收人的利益息息相關，直接影響到被征收人損失的合法利益受到保護的程度。然而，我國相比較國外先進國家這方面的立法卻不盡合理，拆遷補償范圍狹窄，忽視潛在利益補償。人們在選擇購買房屋時，往往是綜合考慮了其地理位置、周邊環(huán)境、生

6、活氛圍等等因素，這都關系到工作、入學、購物、看病等的便利。但是政府在進行征收補償時不會考慮到這些因素，也不會為這些進行補償。居民在進行搬遷時，通常要耗費大量的時間與精力，會讓他們的潛在利益受到損失。 </p><p>　?。ㄈ┭a償標準過低 </p><p>　　征收補償標準是確定對被征收一方進行補償數(shù)額的依據(jù)，這關系到被征收人合法利益能否得到充分的保障，它是確定補償項目在多大限度上得到補

7、償?shù)闹匾疤帷Ｎ覈簿脱a償標準做出了一些規(guī)定，新《條例》第十九條規(guī)定：由具有相應資質的房地產價格評估機構來評估征收房屋的價值，并且須按房屋征收評估辦法來確定。但這些規(guī)定只具有指導性，沒有具體的實施辦法，地方在實際操作中不免流于形式，也得不到嚴格的實施。 </p><p>　　（四）補償程序不公開公正 </p><p>　　第一，房地產價格評估機構在對被征收房屋的價值進行評估時，沒有公開的聽

8、證程序，也就是說評估的過程是不公開的，在這種制度下，就難免會出現(xiàn)征收人與房地產價格評估機構相互串通勾結的情況，從而損害被征收人的合法權益。第二，補償金的發(fā)放程序存在著渠道不暢、監(jiān)管不嚴的現(xiàn)象，導致補償金被層層克扣，貪污現(xiàn)象嚴重，即使是低廉的補償，被征收人也往往難以及時得到充分的補償。第三，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條規(guī)定：“被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征

9、收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行"。 </p><p>　　三、對我國城市房屋征收補償制度改進建議 </p><p>　?。ㄒ唬┦軆斨黧w應增加承租人 </p><p>　　我國新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅明確了房屋所有權人是房屋征收的受償主體，這在法律制度的設計上排除了房屋承租人的受償權利，使其利益難以得到有效的保護。這樣的

10、制度架構與國情不符，也不利于有效化解矛盾，因此，筆者建議對我國城市房屋征收的受償主體進行立法完善，把承租人也納入到受償?shù)闹黧w之中。 </p><p>　　（二）擴大征收補償?shù)姆秶?</p><p>　　首先要確立補償原則。我國應該徹底廢止先前的適當補償原則，而采取完全補償兼公平補償原則。因為在完全補償原則下，不僅需要對征收財產進行補償，還需要對拆遷過程中造成的一切損失給予補償，包括營業(yè)損失

11、費，搬遷費等。這樣能夠最大限度的維護被征收人的利益，但是與此同時，又過大的增加了政府的負擔，使征收難以正常運行。所以還需要公平原則給以輔助，補償應該尊重市場規(guī)律，以市場價格為依據(jù)，公平進行補償，但考慮到弱勢群體的經濟現(xiàn)狀，可以在補償過程中給以貧困者較多的補償。 </p><p>　　（三）完善房屋評估制度是提高補償標準的關鍵 </p><p>　　首先，要把土地使用權的補償明確納入到房屋征

12、收補償?shù)姆秶?，這樣一來補償標準會大幅度提高。其次，需要完善房屋評估制度。由征收人與被征收人共同委托具有相應資質的房地產價格評估機構進行評估，被征收人也適當承擔一部分評估費用。第二，對同一征收項目可以委托兩家或兩家以上的房地產價格評估機構進行評估，如果兩家評估機構各自得出的評估結果出入很大，則由第三家評估機構進行評估，且以評估結果相近的兩個結果作為依這樣的做法得出的評估結果才會更加客觀與公正。 </p><p>

13、;　?。ㄋ模┭a償程序應進一步公開公正 </p><p>　　首先，針對房地產價格評估機構在對被征收房屋的價值進行評估時過程不公開的問題，筆者建議在房屋價值評估的過程中，應當建立公開聽證制度，征收人與被征收人都應當參與，房地產價格評估機構應當認真聽取雙方的意見，進而得出客觀、公正的評估結果。其次，針對補償金的發(fā)放程序存在著監(jiān)管不嚴的現(xiàn)象問題，筆者建議政府應該加強對補償金的監(jiān)管，建立嚴密的監(jiān)管制度。再次，對于應當完善

14、人民法院強制執(zhí)行的程序問題。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　[1]房紹坤.國有土地上房屋征收的法律問題與對策.中國法學，2012（1）. </p><p>　　[2]朱廣新.房屋征收補償范圍與標準的思考.法學，2011（5）. </p><p>　　[3]朱嶸.房屋征收行政訴訟立