市場(chǎng)化手段出讓國(guó)有土地使用權(quán)的博弈問(wèn)題研究

1、<p>　　市場(chǎng)化手段出讓國(guó)有土地使用權(quán)的博弈問(wèn)題研究</p><p>　　摘要：隨著我國(guó)土地使用制度改革的深入和土地管理體系的日漸完善，以市場(chǎng)化手段出讓國(guó)有土地使用權(quán)已成為政府供地的主要方式。在博弈相關(guān)理論下，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓城市土地使用權(quán)過(guò)程中，地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)博弈。欲合理利用土地資源，就須規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行為和規(guī)避地方政府操縱土地出讓價(jià)格等現(xiàn)象。 </p>&

2、lt;p>　　關(guān)鍵詞：博弈；土地出讓?zhuān)环康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商；地方政府 </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2013）01-0016-04 </p><p><b>　　一、引言 </b></p><p>　　在經(jīng)濟(jì)性行業(yè)中，與政府關(guān)系最密切的行業(yè)莫過(guò)于房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槠渥钪匾馁Y源――土地由

3、政府控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否能獲得土地資源是其開(kāi)發(fā)的必要條件，而政府要靠轉(zhuǎn)讓、出售土地獲得財(cái)政收入。 </p><p>　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地的方式可分為兩種：一是非市場(chǎng)方式即行政命令，包括劃撥用地和協(xié)議出讓。二是市場(chǎng)方式即招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌。非市場(chǎng)方式容易導(dǎo)致地方政府官員與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的尋租，使政府財(cái)政受到損失，而對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)也并不公平，因此并不是一種好的形式。根據(jù)國(guó)土資源部下發(fā)的《招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓國(guó)有土

4、地使用權(quán)的規(guī)定》：“我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌的方式出讓其使用權(quán)?！边@對(duì)于杜絕土地出讓中的腐敗和顯化土地價(jià)格具有重要意義。 </p><p><b>　　二、相關(guān)文獻(xiàn)綜述 </b></p><p>　　近年來(lái)，很多學(xué)者都從運(yùn)用博弈相關(guān)理論研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地出讓問(wèn)題。母小曼（2006）[1]認(rèn)為，中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育尚不健全，由此導(dǎo)致了地方政府和開(kāi)發(fā)商之間

5、的尋租。通過(guò)對(duì)土地市場(chǎng)的尋租行為、利益集團(tuán)的行為以及影響因素的探索，說(shuō)明了土地市場(chǎng)的尋租給國(guó)家經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重?fù)p失。王?。?005）[2]運(yùn)用博弈理論分析了土地市場(chǎng)的均衡狀態(tài)，認(rèn)為土地出讓價(jià)格及基礎(chǔ)設(shè)施的成本是地方政府與房地產(chǎn)商利益博弈的焦點(diǎn)，地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的暗箱合作會(huì)損害消費(fèi)者的利益。張飛、曲福田（2005）[3]說(shuō)明了要規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，必須規(guī)范對(duì)土地有支配權(quán)的地方政府，因?yàn)橥恋氐臄?shù)量和價(jià)格博弈決定了土地市場(chǎng)是否能健康發(fā)展

6、。 </p><p>　　許多學(xué)者通過(guò)博弈分析對(duì)土地市場(chǎng)提出了政策建議。周濤、楊慶媛、豐雷（2006）[4]通過(guò)對(duì)土地出讓和監(jiān)督部門(mén)的多重戰(zhàn)略分析，構(gòu)建了相關(guān)模型，提出土地市場(chǎng)要加強(qiáng)監(jiān)管。母小曼（2006）[1]等人提出，限制土地市場(chǎng)的尋租要規(guī)范地方政府的行為，因此要進(jìn)行制度創(chuàng)新。舒幫榮、徐夢(mèng)潔（2007）[5]著重分析了利益分配格局、土地資源優(yōu)化配置和土地產(chǎn)權(quán)制度等方面，引入博弈模型，建議改變中央政府及地方政府

7、間利益分配格局模式。宋艷林（2007）[6]認(rèn)為，在土地市場(chǎng)的多種博弈混合戰(zhàn)略中，唯一有利于其健康發(fā)展的戰(zhàn)略是選擇市場(chǎng)化手段（招拍掛）出讓國(guó)有土地使用權(quán)。劉雷（2008）[7]也認(rèn)為，招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)因?yàn)橐肓烁?jìng)爭(zhēng)機(jī)制，可較充分實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，維護(hù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)利益。 </p><p>　　由此可見(jiàn)，雖然各個(gè)學(xué)者的建議不同，但大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為解決土地市場(chǎng)的尋租問(wèn)題關(guān)鍵是要引入競(jìng)爭(zhēng)即采用市場(chǎng)化方式，然而他們卻忽視由此

8、導(dǎo)致的另外問(wèn)題，那就是隨著地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴(lài)越來(lái)越大，某些地方政府必然利用其對(duì)土地的壟斷優(yōu)勢(shì)哄抬地價(jià)，其結(jié)果就是土地價(jià)格的不斷上漲，而地價(jià)上漲又是房?jī)r(jià)上漲的重要因素，最終土地價(jià)格的上漲在高房?jī)r(jià)的掩蓋下便轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。另外，在看似公平的市場(chǎng)化出讓土地使用權(quán)過(guò)程中，由于地方政府擁有信息和操作上的優(yōu)勢(shì)地位，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商集體陷入“囚徒困境”，以追求利益最大化為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商很容易在土地出讓中形成“串謀”。基于此，本文應(yīng)

9、用博弈基本模型，集中分析了市場(chǎng)化土地出讓過(guò)程中地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的博弈行為，集中分析了土地出讓過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為策略并對(duì)地方政府的短視行為給出合理建議。 </p><p>　　三、政府和開(kāi)發(fā)商的博弈行為研究 </p><p>　　針對(duì)我國(guó)目前經(jīng)營(yíng)性土地的市場(chǎng)化出讓原則，可采用相關(guān)博弈模型來(lái)分析地方政府與房地產(chǎn)商在土地交易過(guò)程中的狀況。 </p><p>　

10、?。ㄒ唬┩恋亟灰资袌?chǎng)博弈的特殊性及基本假設(shè) </p><p>　　1. 地方政府是博弈的參與者，但同時(shí)又是博弈規(guī)則的制定者，地方政府確定招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌地塊的用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件，同時(shí)規(guī)定投標(biāo)人、競(jìng)買(mǎi)人的資格要求及確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法。 </p><p>　　2. 地方政府根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定招標(biāo)標(biāo)底和拍賣(mài)掛牌的底價(jià)，該標(biāo)底和底價(jià)在招標(biāo)、拍賣(mài)、掛

11、牌出讓活動(dòng)結(jié)束之前應(yīng)當(dāng)保密。 </p><p>　　3. 博弈的參與者均為“理性人”，即參與者符合各自利益最大原則。 </p><p>　　4. 房地產(chǎn)商在博弈過(guò)程中是相互獨(dú)立的。 </p><p><b>　?。ǘ┱袠?biāo)博弈 </b></p><p>　　從博弈論的角度觀察，土地招標(biāo)的特點(diǎn)如下：所有競(jìng)標(biāo)參與者均不知道對(duì)

12、手的出價(jià)信息，參與競(jìng)標(biāo)時(shí)開(kāi)發(fā)商同時(shí)出價(jià)，博弈過(guò)程僅一個(gè)回合，是不完全信息靜態(tài)博弈。 </p><p>　　1. 博弈基本要素的描述。（1）博弈參與人：招標(biāo)博弈參與人是多個(gè)買(mǎi)者（房地產(chǎn)商）和一個(gè)賣(mài)者（地方政府）。（2）博弈過(guò)程和效用：地方政府在招標(biāo)前確定出讓土地的基礎(chǔ)價(jià)v0，v0是隨機(jī)變量并且非公開(kāi)。投標(biāo)人出價(jià)：假設(shè)共有n個(gè)房地產(chǎn)商參與招標(biāo)，第i個(gè)投標(biāo)者對(duì)土地的私人估價(jià)是vi（vi是非公開(kāi)并且相互獨(dú)立的）。若假設(shè)其

13、報(bào)價(jià)為bi？叟0，則該房地產(chǎn)商中標(biāo)后的凈收益為（vi-bi）。現(xiàn)假設(shè)這次投標(biāo)中，所有開(kāi)發(fā)商的投標(biāo)方案均與政府要求相符，那么獲得這塊土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商必然是報(bào)價(jià)最高的那個(gè)。所以i的效用如下： </p><p>　?。?）隨著參與招標(biāo)的房地產(chǎn)商數(shù)量的增加，房地產(chǎn)商的報(bào)價(jià)與其保留價(jià)格的差額會(huì)逐漸減少。當(dāng)參與招標(biāo)的房地產(chǎn)商趨于無(wú)窮多時(shí)，國(guó)家?guī)缀醌@得房地產(chǎn)商保留價(jià)格的全部，房地產(chǎn)商的叫價(jià)與其保留價(jià)格的差額趨于消失，即使是成

14、功中標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，其效用也趨于0，這樣，房地產(chǎn)商陷入了“囚徒困境”。 </p><p>　　（三）拍賣(mài)與掛牌博弈 　　從博弈論的角度觀察，土地拍賣(mài)與掛牌的特點(diǎn)如下：房地產(chǎn)商能夠看到對(duì)方的出價(jià)，他們輪流行動(dòng)，博弈是多個(gè)回合，是完全信息動(dòng)態(tài)博弈。 </p><p>　　假設(shè)政府準(zhǔn)備以拍賣(mài)的方式出讓某塊土地一定時(shí)期的土地使用權(quán)，只有甲乙兩家房地產(chǎn)商參與拍賣(mài)競(jìng)價(jià)，兩家企業(yè)對(duì)該地塊愿意出的最高

15、價(jià)格是v1和v2。拍賣(mài)過(guò)程中，雙方都根據(jù)對(duì)方的叫價(jià)輪流加價(jià)，顯然的，叫價(jià)也不斷接近雙方能夠接受的最高價(jià)格。當(dāng)甲加價(jià)至其最高價(jià)格即b1=v1，乙會(huì)繼續(xù)加價(jià)使得b2>b1，b2→v2，隨后甲不會(huì)繼續(xù)加價(jià)，則出價(jià)高的乙便獲得該土地的使用權(quán)。 </p><p>　　該博弈的結(jié)果是甲的叫價(jià)等于其最高價(jià)格，乙的叫價(jià)高于甲的最高價(jià)格。雙方的效用分別為：開(kāi)發(fā)商甲v1-b1=0，開(kāi)發(fā)商乙v2-b2≈0，我們姑且將其視為0。當(dāng)

16、存在n個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)，可以看成是第i個(gè)開(kāi)發(fā)商與其他n-1個(gè)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行競(jìng)買(mǎi)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的保留價(jià)格是獨(dú)立的，因此n人分析與兩人的分析是完全一樣的。 </p><p>　　從上述分析中可看出，土地拍賣(mài)成交價(jià)格幾乎為參與競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商保留的最高價(jià)格，其效用依然趨于0，參與拍賣(mài)的房地產(chǎn)商也陷入“囚徒困境”。 </p><p>　　四、市場(chǎng)方式出讓土地使用權(quán)可能導(dǎo)致的問(wèn)題 </p>&

17、lt;p>　?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商的“合作”與“串謀” </p><p>　　通過(guò)以上分析可知，招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌出讓土地的方式最終都將導(dǎo)致房地產(chǎn)商陷入“囚徒困境”。參與投標(biāo)和拍賣(mài)的房地產(chǎn)商越多，土地出讓價(jià)格就越接近其真實(shí)價(jià)值。因此博弈中的開(kāi)發(fā)商面臨一個(gè)基本矛盾，即開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)越高，中標(biāo)的機(jī)會(huì)越大，但其支付（中標(biāo)后的收益）也就越小。在證明均衡時(shí)，我們假設(shè)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是相互獨(dú)立的，但若實(shí)際操作中，房地產(chǎn)商不是相互獨(dú)立

18、的，意味著他們可能存在合作與串謀，那么便不會(huì)有此結(jié)論。 </p><p>　　由于土地市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：首先，土地的不可移動(dòng)性使得土地市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)；其次，由于進(jìn)入土地市場(chǎng)的政策壁壘和資本必要壁壘較高，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)商數(shù)量有限，易形成壟斷。事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性壟斷非常明顯，所以特定區(qū)域的房地產(chǎn)商大多并不陌生，這就為他們的合作與串謀創(chuàng)造了有利條件。 </p><p>　　房地產(chǎn)商之間

19、的博弈只進(jìn)行一次而陷入“囚徒困境”的實(shí)例并不罕見(jiàn)，但如果同樣的博弈反復(fù)進(jìn)行多次結(jié)果是否會(huì)有所不同。假定某地區(qū)只有兩個(gè)房地產(chǎn)商（有多個(gè)房地產(chǎn)商參與時(shí)結(jié)論相同），在土地競(jìng)拍的有限次博弈（博弈次數(shù)為n次）中，開(kāi)發(fā)商甲使用“合作”戰(zhàn)略只是為了換取開(kāi)發(fā)商乙在隨后階段也使用“合作”戰(zhàn)略，因此當(dāng)博弈進(jìn)行到最后一輪時(shí)，由于已是最后階段，雙方以后不會(huì)再接觸，所以雙方第n階段的納什均衡與單次博弈一樣是（不合作，不合作）。現(xiàn)在考慮在n-1階段，由于雙方是理性

20、的，都知道下一階段對(duì)方必然要選擇不合作，因此該階段雙方也會(huì)選擇不合作……以此邏輯推出的結(jié)果令人吃驚：該有限次重復(fù)博弈唯一的子博弈完美均衡仍然是雙方在每一階段都選擇“不合作”?？梢?jiàn)，只要博弈雙方是理性的，并且博弈是有限的，房地產(chǎn)商仍無(wú)法擺脫“囚徒困境”。 </p><p>　　但是，如果這兩個(gè)房地產(chǎn)商參與土地競(jìng)拍的次數(shù)是無(wú)限次重復(fù)的，此時(shí)開(kāi)發(fā)商甲的“不合作”將導(dǎo)致理性的開(kāi)發(fā)商乙的選擇也必然是“不合作”（曾理，200

21、7）[12]。這里假設(shè)著雙方都知道或都能預(yù)料到對(duì)方的“以牙還牙”策略。如果某次競(jìng)拍中甲采用了“不合作”戰(zhàn)略，并獲得了全部支付，則乙在以后的競(jìng)拍中就會(huì)“以牙還牙”的一直采用“不合作”戰(zhàn)略。由于是無(wú)限次重復(fù)博弈，所以最終甲的累計(jì)損失必然超過(guò)一次“不合作”所獲得的短期利益，因而，不合作是不理性的。所以，該博弈的納什均衡是（合作，合作），雙方的最優(yōu)戰(zhàn)略都是“合作”。 </p><p>　　事實(shí)上，在現(xiàn)實(shí)生活中，根據(jù)KMR

22、W聲譽(yù)模型，盡管每一個(gè)開(kāi)發(fā)商在選擇合作時(shí)冒著被其他開(kāi)發(fā)商背叛的危險(xiǎn)，但如果他選擇不合作，就暴露了自己是非合作性的，從而失去了獲得長(zhǎng)期合作收益的可能。如果博弈重復(fù)的次數(shù)足夠多，未來(lái)收益的損失就超過(guò)短期被出賣(mài)的損失，因此，在博弈的開(kāi)始，每一個(gè)開(kāi)發(fā)商都想樹(shù)立一個(gè)合作形象，即使其在本性上并不是合作型的；只有在博弈快結(jié)束的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才會(huì)一次性的把自己過(guò)去建立的聲譽(yù)利用盡，合作才會(huì)停止（此時(shí)短期收益很大而未來(lái)?yè)p失很?。Ｒ虼?，只要博弈重復(fù)的次數(shù)足

23、夠長(zhǎng)，沒(méi)有必要是無(wú)限次的，開(kāi)發(fā)商的“合作”與“串謀”也會(huì)出現(xiàn)。 </p><p>　　（二）地方政府的短視行為 </p><p>　　聯(lián)系實(shí)際生活可知，當(dāng)土地市場(chǎng)日漸商業(yè)化后，土地的使用成本越來(lái)越高，地價(jià)上漲直接推動(dòng)房?jī)r(jià)水平的上升。因此雖然以市場(chǎng)方式出讓土地使用權(quán)有協(xié)議出讓土地?zé)o可比擬的優(yōu)越，但也因此變?yōu)榈胤秸苿?dòng)房?jī)r(jià)高漲的手段。 </p><p>　　一方面，土

24、地帶來(lái)的高收益可以滿足地方政府的財(cái)政收益：一是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地出讓金；二是通過(guò)低成本拆遷然后把由拆遷獲得的土地高價(jià)出讓?zhuān)蝗嵌愂占案鞣N其他收費(fèi)，土地財(cái)政對(duì)地方政府經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大。另一方面，打土地牌可以滿足地方政府獲得政績(jī)需求，現(xiàn)階段中國(guó)考核干部政績(jī)的形式比較單一，基本上看GDP的增長(zhǎng)，對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高，因此地方政府為了提高政績(jī)，不言而喻會(huì)選擇發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)而帶動(dòng)其他領(lǐng)域。由于土地帶來(lái)的高收益滿

25、足了地方政府的財(cái)政增加和政績(jī)提升，因此，地方政府積極推動(dòng)土地價(jià)格的上漲。這也是中央政府出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不明顯的最直接原因。 </p><p>　　地方政府這種短視行為會(huì)導(dǎo)致地價(jià)房?jī)r(jià)的螺旋上升。因?yàn)榉康貜S商會(huì)將地價(jià)的上漲通過(guò)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，所以土地出讓金不健康的上漲必然引起房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，最終是消費(fèi)者的利益受到損害。所以對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，提高土地出讓金只能獲取短期政績(jī)和利益，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展有

26、害。 </p><p>　　五、結(jié)論與政策建議 </p><p>　　1. 土地是一種稀缺資源，國(guó)有土地的出讓價(jià)格將直接影響國(guó)家的經(jīng)濟(jì)利益。協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)，因?yàn)槿狈Ω?jìng)爭(zhēng)性，出讓價(jià)格往往低于其真實(shí)價(jià)值。而以招、拍、掛的市場(chǎng)方式出讓土地，可以較充分的實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，維護(hù)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)利益。 　　2. 招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌使房地產(chǎn)商陷入“囚徒困境”，因此以利潤(rùn)最大化為共同目標(biāo)的房地產(chǎn)商之間存

27、在著“合作”與“串謀”的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)以壓低土地成交價(jià)格。現(xiàn)實(shí)生活中開(kāi)發(fā)商之間采取輪流“坐莊”、貨幣補(bǔ)償和共同開(kāi)發(fā)等合作的方式，私下操縱土地出讓價(jià)格的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。所以應(yīng)完善拍賣(mài)機(jī)制，吸引更多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)價(jià)，同時(shí)引入懲罰制度，加大對(duì)“串謀”的打擊力度，保證土地出讓過(guò)程的健康有序進(jìn)行。 </p><p>　　3. 規(guī)避地方政府操縱土地出讓價(jià)格，消除地方政府在土地出讓中的短視行為。 </p><

28、p>　?。?）實(shí)現(xiàn)地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)對(duì)稱(chēng)。地方政府哄抬地價(jià)的主要原因是因?yàn)槠湓谪?cái)政上非常依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展帶來(lái)的稅收及土地出讓收益，因此解決了地方政府在財(cái)力上的掣肘問(wèn)題，“土地財(cái)政”作用就會(huì)被弱化，地方政府在土地出讓中的阻力也就大大消減?；舅悸肥菍?duì)現(xiàn)行分級(jí)稅收政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。首先，建議提高地方政府在共享稅中所分得的比例；其次，在規(guī)劃國(guó)家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)中，要加大中央的撥款力度，減輕地方政府在項(xiàng)目執(zhí)行中財(cái)力上

29、的壓力，實(shí)現(xiàn)財(cái)權(quán)和事權(quán)的平衡。 </p><p>　?。?）加強(qiáng)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控和監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行土地規(guī)劃，抑制不健康供地。地方政府有供地沖動(dòng)，但是超額出讓土地并不會(huì)有效控制地價(jià)。土地規(guī)劃和管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)的監(jiān)管，通過(guò)嚴(yán)格控制和規(guī)劃，優(yōu)先保證經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和中低檔房的土地供給。 </p><p>　?。?）采取讓利于民的方法。在地方政府所獲得的超額土地出讓金中，按一定比例抽取適

30、當(dāng)?shù)馁Y金，將這筆資金用于建設(shè)保障性住房，通過(guò)加大保障性住房的供給部分消除地價(jià)上漲帶來(lái)的消極影響。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]母小曼.土地市場(chǎng)中政府與開(kāi)發(fā)商之間博弈[J].管理世界.2006，（5）：148-149. </p><p>　　[2]王俊.地方政府與住宅開(kāi)發(fā)商的博弈分析[J].世界經(jīng)

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