淺析養(yǎng)老地產的發(fā)展前景與設計趨勢

1、<p>　　淺析養(yǎng)老地產的發(fā)展前景與設計趨勢</p><p>　　【摘要】隨著我國老齡化特征越來越明顯，養(yǎng)老地產也開始被廣泛關注。養(yǎng)老地產是否具有良好的發(fā)展前景，養(yǎng)老地產的前景如何，這都是需要我們認真思考的問題。本文將從以下幾個方面來分析我國養(yǎng)老地產今后的發(fā)展趨勢和發(fā)展前景。 </p><p>　　【關鍵詞】養(yǎng)老地產；發(fā)展前景；趨勢 </p><p>　　

2、中圖分類號： F113.4 文獻標識碼： A </p><p><b>　　一、前言 </b></p><p>　　對于我國房地產行業(yè)來說，養(yǎng)老地產或許是未來值得投資的領域，同時，對于維護我國國家人口穩(wěn)定，養(yǎng)老地產也具有間接的作用。因此，研究分析養(yǎng)老地產未來的發(fā)展情況是很有必要的。 </p><p>　　二、養(yǎng)老地產發(fā)展現狀、類型劃分及典型案例

3、 </p><p>　　養(yǎng)老地產是一項房地產開發(fā)與各項特色服務于一體的系統(tǒng)工程。房企的開發(fā)建設經驗缺乏，開發(fā)理念、運營模式、盈利模式尚不確定，消費者由于受到傳統(tǒng)觀念的影響，仍然習慣于居家養(yǎng)老，機構養(yǎng)老的消費觀念仍有待轉變，真實的消費需求有多少還不可準確測算。我國1999年就開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關于養(yǎng)老地產的政策和加大對養(yǎng)老產業(yè)的投入力度，比如，民政部“十二五”規(guī)劃指出中國政府養(yǎng)老行政行為將出現重大轉型

4、，將由政府開始承擔社會養(yǎng)老服務體系；在全國已新建了1000多家養(yǎng)老院和其他養(yǎng)老機構，使10多萬五保戶老人進入養(yǎng)老機構收到養(yǎng)老護理等。但是截至目前關于養(yǎng)老地產的政策仍然停留在研究、探索階段，對拿地、融資、運營等各個環(huán)節(jié)仍然沒有可供具體操作的政策指導。 </p><p>　　養(yǎng)老地產在我國尚屬新興領域，但近年來被各路資本迅速炒熱。在房地產價格理性回歸和房地產業(yè)加速調整的大背景下，地產商、投資商、保險機構等不斷推出養(yǎng)老

5、地產項目，對養(yǎng)老地產開發(fā)模式、后期運營、商業(yè)模式等方面進行了一些有益的探索。由于養(yǎng)老地產整合資源多，產業(yè)鏈長，投資回報期長，都是以單個養(yǎng)老地產項目在建設運營，還沒有形成規(guī)模，沒有形成可復制的商業(yè)模式和路徑，但是這種邊干邊探索的方式是值得鼓勵的。 </p><p>　　目前，我國養(yǎng)老地產主要有以下幾種類型： </p><p>　　1、按地段區(qū)位劃分 </p><p>

6、　　城區(qū)型：在市區(qū)內建設的養(yǎng)老社區(qū)，占據生活區(qū)位優(yōu)勢，可以共享城市公共設施，但城區(qū)內地價較高，養(yǎng)老住宅產品優(yōu)勢不明顯，因此城區(qū)內建設養(yǎng)老項目較少。 </p><p>　　城郊型：在城市郊區(qū)地價較低地段建設的具有一定規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)，一般環(huán)境優(yōu)美，養(yǎng)老設施相對齊全，較獨立，與其他社區(qū)隔離。 </p><p>　　休閑度假型：鄰近景區(qū)或與休閑度假項目結合設置，以休閑享受生活為主，多為高端產品。

7、</p><p>　　2、按服務對象劃分 </p><p>　　自主生活型：針對身體健康、生活自理的老年人。社區(qū)提供豐富的社區(qū)活動，增加娛樂交流場所和應急照料服務等。 </p><p>　　輔助生活型：針對生活不能完全自理的老人。社區(qū)提供起居幫助、家務料理、醫(yī)藥監(jiān)督等基本生活照料。 </p><p>　　輔助醫(yī)療型：針對患病需要治療和恢復的老

8、人。社區(qū)提供24小時生活護理、醫(yī)藥治療、康復幫助等服務。 </p><p>　　3、按運營方式劃分 </p><p>　　租售并舉：養(yǎng)老地產盈利的不是地產，而是養(yǎng)老服務。但是由于前期投入大，后期運營服務資金回收慢，大部分企業(yè)選擇將房源的60%-70%賣掉，回收大部分的資金。剩下的部分自持，長期經營。 </p><p>　　會員制: 有部分養(yǎng)老地產商持有物業(yè)，出售服務

9、，通過會員制會員卡的發(fā)售實現前期資金的回收。會員卡的類型會根據市場需求設計。 </p><p>　　險資: 保險的長期投資與養(yǎng)老地產的慢回收周期相匹配，因此險資被認為是最適合做養(yǎng)老地產的企業(yè)。險資將保險和入住資格掛鉤，以投保取得入住資格，以保險收益支付服務費用?？蛻粢部梢赃x擇不入住，只拿分紅。 </p><p>　　4、按開發(fā)建設類型劃分 </p><p>　　獨立

10、型養(yǎng)老社區(qū)：配有較齊全養(yǎng)老設施，與其他社區(qū)隔離，專為老年人服務的社區(qū)。 </p><p>　　混合型社區(qū)：適當配置老年服務設施，有部分老年居住套型或老年鄰里單位的社區(qū)，是普通社區(qū)和老年社區(qū)的綜合體。 </p><p>　　北京太陽城國際老年公寓項目：這個項目位于北京著名的小湯山溫泉療養(yǎng)區(qū)，總占地面積近42公頃，總建筑面積近20萬平方米，容積率0.5，社區(qū)內建有2萬平方米如意形的人工湖，綠化

11、率高達50%。功能定位上，集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務模式。產品形態(tài)上，為了實現全程化養(yǎng)老的目標，同時考慮老人的經濟承受能力、健康狀況建有多種型式的住宅及相關醫(yī)療、購物等商業(yè)建筑來滿足養(yǎng)老的需要，其中配套設施包括太陽城醫(yī)院、購物中心、文化教育中心、陽光水世界和物業(yè)管理中心等。養(yǎng)老方式上，有居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種，其中居家式是購買了住所的產權，社區(qū)為老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政

12、等上門服務的養(yǎng)老模式；租住式養(yǎng)老是指按月交納規(guī)定的費用，即可獲得專門為老年人提供護理、食宿、照料等服務的養(yǎng)老模式；安養(yǎng)式養(yǎng)老是指將養(yǎng)生、保健、醫(yī)療、康復、生活護理與心理關懷相結合的養(yǎng)老模式，主要針對生活半自理和不能自理的老人；度假式養(yǎng)老是指到世界各地的旅游度假勝地，以度假養(yǎng)生為主要目的新型養(yǎng)老模式。該項目地產產品多樣化，租售并舉，將老年人群體進行了層次劃分，同時配套設施完善，服務人性化、</p><p>　　三、

13、養(yǎng)老地產市場前景廣闊 </p><p>　　養(yǎng)老地產的存在有其必要性，其中原因有：根據聯合國規(guī)定的標準，一個國家的老年人口比例達到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老齡社會。我國在1999年就進入老齡社會，當前我國人口老齡化態(tài)勢已非常嚴峻，2008年我國，60歲以上的人口達到1.67億，約占總人口的12%。在今后較長一段時期內，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長

14、。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進入老齡，到2020年老年人口將達2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數達到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。 </p><p>　　受計劃生育的影響，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)，子女養(yǎng)老的人均負擔幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式?，F如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長

15、到40%-50%，有的甚至達70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難?，F代化生產節(jié)奏不斷加快也給養(yǎng)老帶來不小的影響，勞動強度增加。單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。 </p><p>　　四、養(yǎng)老地產科學設計研究 </p><p>　　1、養(yǎng)老地產選址 一般居住區(qū)在選址的過程中，需要考慮自然環(huán)境和社會環(huán)境對項目的影響，往往選擇盡可能好的景觀資源和干擾性較小的周

16、邊環(huán)境。養(yǎng)老地產除了滿足基本的居住區(qū)選址一般要求之外，對區(qū)位和景觀環(huán)境上提出更高的要求。不同的養(yǎng)老社區(qū)對環(huán)境的要求也不相同，如基礎型養(yǎng)老社區(qū)，基礎型養(yǎng)老地產的部分服務需 要依托于城市來提供，因此選址上常位于城市邊緣或近郊。項目與城市的交通比較便利，但需要考慮城市未來的擴張發(fā)展，用地規(guī)模和開發(fā)強度上有一定的要求，比如容積率不能太低，用地面積不能過大。自然環(huán)境上，從國內外開發(fā)經驗來看，應盡可能的具備如下一些資源要素：江、河、湖、溪，地形地勢

17、有些起伏變化，現狀植被條件較好。之所以在規(guī)劃上如此地重視這些資源要素，從現代規(guī)劃選址來看，臨近水體有助于生活給排水的組織，景觀用水的需求，有利于改善住區(qū)的小氣候，而利用水體打造公共開放空間更能提高住區(qū)的生活品質。養(yǎng)老社區(qū)內部需要較高的綠化率，不僅可以改善內部微氣候，增加社區(qū)供氧量，還能增加居民的公共活動空間。外部的生態(tài)綠地環(huán)境為地塊提供較好的景觀背景，設計上還有利于將地塊內部生態(tài)系統(tǒng)與外部生態(tài)系統(tǒng)充分地融合，形成生態(tài)友好型的居住社<

18、;/p><p>　　2、養(yǎng)老地產設計導則 （一）規(guī)劃布局： 養(yǎng)老地產應選擇郊區(qū)區(qū)位，但規(guī)劃布局緊湊。管理路線短，服務快捷，減少無效成本。 場地應有足夠面積，以滿足開展戶外活動的要求；居住區(qū)內路網設置合理，人車分流，來自主干道的噪音少，處理好鄰近的其他設施與住宅之間的關系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動又方便生活；空間布局體現老年人自立性、健康性、安全性；無障礙設計遍布項目的每一個空間，適合老年人養(yǎng)老的健康環(huán)

19、境，配套軟性服務、道路系統(tǒng)設計原則等。比如，老年人出行多以步行、自行車、電動車等方式為主。住區(qū)設計時，涉老組團盡量做到人車分流，減小機動車道寬度，增加人行道寬度。人行道與休息空間結合,多布置休息設施；加強步行系統(tǒng)設置，使其滿足老人健身鍛煉需求。注意步行系統(tǒng)無障礙的設計，可在局部地段適當增加步行道路的挑戰(zhàn)性，引導老人進行一些難度活動。等等。（二）建筑設計 將”城市意味、社區(qū)功能、生態(tài)目標“三種元素結合，建筑造型：易辨識，富有生活氣息，便于

20、營造從開放到私密等不同層次的空間，其設備與設施按老年人的人體尺度和心理、生理特點進行設計，集中體現實用性，兼顧老人與照顧者的使用要求。 </p><p><b>　?。ㄈ┚坝^設計 </b></p><p>　?。?）集體活動空間設計 </p><p>　　老年集體活動空間主要是以娛樂健身為主的動態(tài)空間,如中老年在傍晚跳廣場舞和交誼舞，武術愛好

21、者練習武術、太極拳,定期開展的文化交流活動等。這一空間要求場地較大、地面平坦不易摔倒，同時光線要充裕，視野要開闊，在這些場地的周圍應有一些小亭、走廊、座椅等便于休息的設施，最好有大面積的樹蔭供人乘涼。 </p><p>　?。?）小群體空間設計 </p><p>　　由于性格和愛好的不同，有的老年人喜歡與三五好友一起聊天、學習交流。例如有的喜歡切磋棋藝，有的是花鼓戲愛好者，有的則交流牌技等

22、。這一類型的空間不宜太大，一般以容納4到6人為宜。要求夏季陰涼，冬季陽光充足，空間有相對的獨立性，能夠不被外界干擾且有一定的安全感為宜。 </p><p>　?。?）私密靜態(tài)空間設計 </p><p>　　有的老年群體喜歡在安靜的環(huán)境獨處，有的老年人在特定的環(huán)境下也會需要緬懷過去，所以在園林中設置私密靜態(tài)空間非常的有必要。這一類型的空間最好設置在風景優(yōu)美且安靜的場所，最好能結合人文景觀，四

23、周要有灌木遮擋，與人流較多的集體空間應有適當的距離，避免產生環(huán)境污染。（四）配套設施 </p><p>　　根據老年住區(qū)規(guī)劃相關規(guī)范要求，老年住區(qū)分級配套服務內容如下： </p><p>　　小區(qū)級：超市、銀行、郵政、家政服務中心、藥店、修理店、老年保健康復中心、老年護理中心、老年辦公、老年培訓中心、老年活動中心等。 </p><p>　　組團級：老年活動室、棋牌室

24、、圖書室、書畫室、日托所等。 </p><p>　　單元級：緊急救護室、護理室、餐廳、公共待客廳、洗衣房等。 </p><p>　　同時，要在老人社區(qū)設立居住區(qū)級配套商業(yè)中心，并確保包含有大型超市、銀行、郵局、家政服務中心、藥店、修理店以及面向全住區(qū)的各類培訓及活動中心。商業(yè)中心內可以單獨設置老年服務設施。在社區(qū)中心內結合組團需求設立老年護理服務中及老年活動中心，在老年公寓內設置組團和單元

25、級配套老年人服務用房和設施。 </p><p><b>　　五、結束語 </b></p><p>　　綜上所述，養(yǎng)老地產在我國的發(fā)展已經呈現出了蓄勢待發(fā)的蓬勃生機，這已經說明我國養(yǎng)老地產確實具有良好的發(fā)展前景，在這種大前提下，我們應該準確的把握養(yǎng)老地產未來的發(fā)展趨勢，并通過優(yōu)化養(yǎng)老地產設計方案來促進養(yǎng)老地產健康和諧發(fā)展。 </p><p>&l