成都市住宅價格決定機制研究.pdf

1、城市住宅價格是學術界的研究熱點問題之一，隨著研究的深入，對住宅價格關注的重點也開始由宏觀特征轉向了住宅價格的空間差異。將住宅價格與其所處的空間位置結合起來研究，不僅可以更加直觀的分析住宅價格的形成機制，為政府制定發(fā)展規(guī)劃、分析住宅價格與社會經濟發(fā)展水平關系、制定城市公共投資開發(fā)策略提供參考，還可以為房地產開發(fā)企業(yè)確定住宅營銷價格等方面提供策略依據，同時為消費者選擇價位合理、滿意度最高的住宅提供參考。 本文借鑒國內外研究成果，結合

2、成都市住宅市場的實際情況，以城市空間經濟學和特征價格理論為基礎，從影響住宅價格的宏觀經濟因素和影響住宅價格空間差異性的微觀特征出發(fā)，研究成都市住宅價格的形成機制。通過對成都市住宅市場的歷史回顧及分析，建立線性模型，從供給和需求出發(fā)研究宏觀經濟因素對住宅價格的影響，并通過對成都市2007年新建住宅價格進行調查收集，以成都市轄區(qū)76個行政街道住宅均價為數據基礎，結合ArcGIS的空間統計分析，對住宅價格的空間差異性進行研究，從住宅微觀特征的

3、“宏觀可達性”、“微觀可達性”兩個方面進行了多因素的定量研究和論述。 論文的研究發(fā)現，住宅年竣工面積、職工年人均收入、銀行利率是住宅價格的主要宏觀影響因素。從空間差異特征上看，成都市轄區(qū)的住宅價格基本呈同心圓狀分布，由中心向周邊遞減，同時還有沿著人民南路、清江路、羊西線等城市主干道軸向發(fā)展的趨勢；住宅價格的空間特征呈現出高度集聚分布狀態(tài)，城南和城西的價格均高于城東和城北。住宅價格空間差異的原因是“宏觀可達性”—到CBD距離、軌道

4、交通可達性和公共交通可達性以及“微觀可達性”—商業(yè)中心分布、大型超市便利性、批發(fā)市場便利性、公園便利性、河流景觀便利性。由此住宅價格的空間差異原因可以看做是政府公共物品投資、城市規(guī)劃和社會發(fā)展帶來的影響。 本文的創(chuàng)新之處在于：從宏觀經濟因素和住宅微觀特征兩個方面全面考察成都住宅價格的形成機制，改變了傳統的定性分析而使其量化；通過ArcGIS軟件使住宅價格的空間差異可視化，總結了成都市住宅價格空間分布特征；結合空間統計分析和計量經