房地產(chǎn)稅收畢業(yè)論文

1、<p><b>　　文獻(xiàn)綜述</b></p><p><b>　　一、概述</b></p><p>　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，成為支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)，圍繞房地產(chǎn)業(yè)的諸多爭(zhēng)論也從未停止過(guò)。其中，投資增長(zhǎng)過(guò)快和房?jī)r(jià)上升過(guò)快是最主要的問(wèn)題。一方面，房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠

2、桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。另一方面，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不平衡，存在很多問(wèn)題．房?jī)r(jià)居高不下。如何合理利用房地產(chǎn)稅收政策，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)控作用，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，是值得我們思考的問(wèn)題。本文試圖從分析稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的原理入手，結(jié)合近幾年房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的效應(yīng)，對(duì)進(jìn)一步完善我國(guó)房地

3、產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)提出一些思考。</p><p><b>　　二、正文</b></p><p>　　我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本框架，是在1994年全面的結(jié)構(gòu)性稅制改革后形成的。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)行稅制涉及稅種最多的行業(yè)，按照征收環(huán)節(jié)可分為保有環(huán)節(jié)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。發(fā)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種包括：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城建稅和教育費(fèi)附加，發(fā)

4、生在保有環(huán)節(jié)的稅種有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。具體到房地產(chǎn)的各經(jīng)營(yíng)流程上分別有：第一，在土地征用的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須交納耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。第二，在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中,,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工企業(yè)和裝飾工程施工企業(yè)須交納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。第三，在銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須交納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。第四，在保有環(huán)節(jié)，如果自營(yíng)，房地產(chǎn)持有者

5、須交納</p><p>　　房產(chǎn)稅、土地使用稅；如果出租，房地產(chǎn)持有者須交納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅、土地使用稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。正因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及多個(gè)環(huán)節(jié)諸多稅種．房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)家財(cái)政收入至關(guān)重要，同時(shí)也折射出了房地產(chǎn)稅務(wù)調(diào)控政策的關(guān)鍵性和稅收征管的艱巨性。解決房地產(chǎn)稅收問(wèn)題是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要從多方面去完善．才能促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。下面來(lái)看看我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策從20

6、05年以來(lái)大致經(jīng)歷的幾個(gè)階段：</p><p>　　第一階段，2005至2008年上半年。其間為應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)偏高、增長(zhǎng)幅度偏大等現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列緊縮性政策：土地增值稅方面，2007年1月16日國(guó)稅總局出臺(tái)了《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，這被管理者和開(kāi)發(fā)商一致認(rèn)為的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中所出的“重拳”，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生積極和深遠(yuǎn)的影響。營(yíng)業(yè)稅方面，2005年6月1日國(guó)稅總局、財(cái)

7、政部和建設(shè)部三部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》，其中規(guī)定了個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。為了落實(shí)2005年《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》（簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”），2006年5月29日，國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，

8、明確從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年</p><p>　　第二階段，2008年下半年至2009年底。這一階段為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)影響，配合國(guó)家的“擴(kuò)內(nèi)需”、“保增長(zhǎng)”、“惠民生”的指導(dǎo)方針，為鼓勵(lì)國(guó)民購(gòu)買住房和扶持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，稅收政策以寬松政策為主：20

9、08年3月，為了支持廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，國(guó)家減免廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和運(yùn)行當(dāng)中涉及的有關(guān)稅收。2008年11月，為了減輕個(gè)人購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)個(gè)人住房消費(fèi)，將個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1％，同時(shí)還規(guī)定個(gè)人住房買賣的時(shí)候可以免征印花稅，個(gè)人銷售住房還可以免征土地增值稅。2008年12月出臺(tái)的國(guó)辦131號(hào)文，規(guī)定對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年）免征營(yíng)業(yè)稅；將

10、個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，仍按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。這次稅收政策調(diào)整和原來(lái)執(zhí)行的政策相比，調(diào)整了住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的征免期。同時(shí)加大了稅收優(yōu)惠的力度。通過(guò)這次營(yíng)業(yè)稅的政策調(diào)整可以降低住房</p><p>　　第三階段，2009年底至今。為遏

11、制部分城市房?jī)r(jià)又出現(xiàn)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，宏觀政策又開(kāi)始趨緊，相應(yīng)稅收政策方面也開(kāi)始收緊：2009年1月1日起，國(guó)家廢止了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，消除了內(nèi)外資企業(yè)在房產(chǎn)稅征收方面的“雙軌制”。2009年12月22日，國(guó)家下發(fā)財(cái)稅[2009]157號(hào)文，規(guī)定自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款

12、后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。財(cái)稅[2009]157號(hào)的出臺(tái)，標(biāo)志《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]174號(hào)）廢止。從此房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的促進(jìn)政策開(kāi)始轉(zhuǎn)為抑制政策，其目的還是在于遏制通過(guò)炒房獲利的市場(chǎng)投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。但該政策主要作用于二手房交易市場(chǎng)，通過(guò)提高交易稅費(fèi)成本降低交易利潤(rùn)，從而間接影響一手商品房市場(chǎng)，因此其調(diào)控效力有

13、限。</p><p>　　縱觀上述稅收政策，2005年以來(lái)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控有張有弛，國(guó)家根據(jù)國(guó)情進(jìn)行了調(diào)整，這些調(diào)整雖然取得了一定的成效，但與人們的預(yù)期還有很大差距。房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)雖得到了抑制，但離“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”的目標(biāo)還顯得很遙遠(yuǎn)。這是因?yàn)槲覈?guó)目前采取的稅收調(diào)控政策以流轉(zhuǎn)稅為主，大多都是作用于供給者。例如：直接對(duì)賣房人征收營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收土地增值稅。它的影響是：當(dāng)政府對(duì)賣方增加稅收

14、時(shí)．直接提高了供給者的成本，在其他條件不變的情況下，供給者為了取得與征稅前相同的利潤(rùn)，會(huì)將稅收成本加在出售的價(jià)格上向需求方，即購(gòu)買者索要更高的價(jià)格。</p><p><b>　　三、總結(jié)</b></p><p>　　通過(guò)相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策的調(diào)控，截止2011年底，房?jī)r(jià)基本得到控制，但就目前來(lái)看，房?jī)r(jià)仍未回歸到一個(gè)合理的水平，稅收調(diào)控仍待加強(qiáng)。</p>&

15、lt;p><b>　　四、參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1]林榮標(biāo)、胡志勇：《淺議我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度》，《商場(chǎng)現(xiàn)代化》2006年第10期。</p><p>　　[2]于兵：《稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)作用》，《經(jīng)濟(jì)研究參考》2005年第71期。</p><p>　　[3]安體富：《重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)稅制的基本思路》，《稅務(wù)研究》2004年第

16、3期。</p><p>　　[4]汪昊：《房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控研究》，中國(guó)稅務(wù)出版社2009年版。</p><p>　　[5]劉劍文：《財(cái)政稅收法》,法律出版社2003年版第3版。[6]張守文：《稅法原理》，北京大學(xué)出版社2004年版第3版。[7][日]金子宏，戰(zhàn)憲斌、鄭林根譯：《日本稅法》，法律出版社2004年版。</p><p>　　[8]高培勇：《西方稅收—

17、—理論與政策》，中國(guó)擦正經(jīng)濟(jì)出版社1993年版。</p><p>　　摘要：通過(guò)分析房地產(chǎn)稅收調(diào)控的基本原理，房地產(chǎn)稅收對(duì)市場(chǎng)供求及需求調(diào)節(jié)的作用機(jī)理，得出不同稅種在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用。再結(jié)合近年國(guó)家稅收調(diào)控政策及其效應(yīng)，分析我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策存在的問(wèn)題，并借鑒國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)稅收體制，為進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)提出一些思考。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 稅收 調(diào)控

18、</p><p>　　Abstract: through the analysis of real estate tax regulation, the basic principles of real estate taxes on market demand and supply and demand adjusting mechanism of action, and got a different cat

19、egories of taxes in real estate in the link of different role. Combine the national tax regulation policies in recent years and its effect, analyzes the current real estate tax adjustment and control policies, the existi

20、ng problems, and learn from foreign advanced of real estate tax system, for further</p><p>　　Keywords: real estate tax regulation</p><p><b>　　目 錄</b></p><p>　　一、房地

21、產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控理論………………………………………</p><p>　?。ㄒ唬?、房地產(chǎn)稅收調(diào)控杠桿………………………………………</p><p>　　（二）、房地產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁……………………………………</p><p>　?。ㄈ⒉煌惙N在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用…………</p><p>　　近年我國(guó)主要房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策—房產(chǎn)稅改革…………<

22、;/p><p>　?。ㄒ唬?、房產(chǎn)稅改革的成效………………………………………………</p><p>　?。ǘ?、房產(chǎn)稅改革存在的問(wèn)題……………………………………………</p><p>　　三、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革存在的問(wèn)題…………………………………………</p><p>　?。ㄒ唬?、改革方向單一………………………………………</p>

23、<p>　?。ǘ?、稅負(fù)不公平………………………………………</p><p>　　（三）、稅種繁多，重復(fù)課稅………………………………………</p><p>　?。ㄋ模⒎慨a(chǎn)信息不對(duì)稱………………………………………</p><p>　　四、國(guó)外房地產(chǎn)稅收調(diào)控制度………………………………………</p><p>　?。ㄒ唬?guó)外稅收調(diào)控

24、房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法…………………………………</p><p>　?。ǘ⒁愿哳~稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅……………………………………</p><p>　?。ㄈ?、以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅………………………………………</p><p>　　五、對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制優(yōu)化的思考………………………………………</p><p>　?。ㄒ唬?、簡(jiǎn)化

25、課稅環(huán)節(jié)………………………………………</p><p>　?。ǘ?、調(diào)整稅種稅率………………………………………</p><p>　　（三）、完善房地產(chǎn)課稅的配套制度………………………………………</p><p>　　參考文獻(xiàn)………………………………………</p><p>　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控理論</p><p>

26、　?。ㄒ唬⒎康禺a(chǎn)稅收調(diào)控杠桿</p><p>　　稅收杠桿是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有力手段，它主要從以下方面進(jìn)行調(diào)控：</p><p>　　1、可以通過(guò)對(duì)空地、閑置土地征收重稅，抑制土地的過(guò)度投資開(kāi)發(fā)，促進(jìn)土地的有效利用。</p><p>　　2、可以通過(guò)對(duì)不同產(chǎn)業(yè)的土地采用差別稅收政策、對(duì)不同地段采取分檔稅率，有效調(diào)節(jié)用地結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。</p

27、><p>　　3、房地產(chǎn)稅收中屬于財(cái)產(chǎn)稅的部分，它的很重要的功能就是通過(guò)稅收杠桿，公平分配財(cái)富。</p><p>　　4、在市場(chǎng)投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重時(shí)，通過(guò)提高增值稅的契稅的手段,在市場(chǎng)低迷時(shí)，通過(guò)稅收減免、品種調(diào)整，實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)市場(chǎng)活躍程度，平衡市場(chǎng)供求的效果。</p><p>　　（二）、房地產(chǎn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁</p><p><b>　　1、稅

28、種屬性</b></p><p>　　商品稅容易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，所得稅不易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,增值稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種容易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,終端性質(zhì)的所得稅等不易發(fā)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。</p><p>　　2、供求彈性與稅收的歸宿</p><p>　　供求彈性與稅收歸宿有著密切關(guān)系。在其他條件不變的情況下,需求曲線的彈性越大,需求者支付的稅收比例越小,供給者支付的稅收比例越

29、大;相反,供給曲線的彈性越大,轉(zhuǎn)嫁給需求者的稅收比例越大。在完全無(wú)彈性供給曲線的極端情況下,全部稅負(fù)都由供給者承擔(dān);相反,在完全彈性供給曲線的情況下,全部稅負(fù)都轉(zhuǎn)嫁給需求者。</p><p>　?。ㄈ?、不同稅種在房地產(chǎn)不同環(huán)節(jié)的作用</p><p>　　1、作用于保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅、資源稅</p><p>　　房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)中的財(cái)產(chǎn)稅和資源稅是以納稅人擁有的土地

30、、房產(chǎn)為課稅對(duì)象的一類稅收。它們都屬于直接稅,一般不易發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁,這樣對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅產(chǎn)生的直接影響便是增加了房地產(chǎn)的持有成本。從消費(fèi)終端抑制,對(duì)那些相對(duì)于資源多用多占有住房的房產(chǎn)業(yè)主,以及房產(chǎn)投資人施以高額稅負(fù)的政策,既可以有效控制“無(wú)用多占”的過(guò)度住房需求,從而會(huì)降低房地產(chǎn)的需求,促使房?jī)r(jià)下降。強(qiáng)化房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課稅將會(huì)刺激土地、房屋的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)發(fā)生，有利于房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。</p><p

31、>　　作用于出讓、交易、收益環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)稅</p><p>　　一方面房地產(chǎn)稅收在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的調(diào)控,有易于操作的優(yōu)點(diǎn)。但另一方面，房地產(chǎn)投機(jī)資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要來(lái)自利息支出。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅,屬于間接稅,沒(méi)有一種流轉(zhuǎn)稅是不能轉(zhuǎn)嫁的。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)增加后,售房者的交易成本非常容易轉(zhuǎn)嫁,稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁終將流向消費(fèi)者。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控政策只是增加了買房者的成本,對(duì)賣房者不會(huì)

32、產(chǎn)生太大的影響。由于投機(jī)資金稅負(fù)的成本可以轉(zhuǎn)嫁,如果投機(jī)者見(jiàn)到持有環(huán)節(jié)稅負(fù)沒(méi)有變化,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,稅收成本則沒(méi)有太大變化。投機(jī)者是否占有房屋則主要取決于信貸支出與房?jī)r(jià)漲跌博弈的結(jié)果,如果房?jī)r(jià)存在上漲的必然性,就可以持有房產(chǎn)以繼續(xù)獲得既得收益。</p><p>　　3、作用于轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的所得稅</p><p>　　所得稅作為最典型的直接稅，一般不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)嫁，它在維持經(jīng)濟(jì)繁榮、抑制資

33、本的過(guò)度集中以及組織財(cái)政收入方面有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)稅收中的所得稅部分是地方稅收的重要組成部分，有利于地方稅收規(guī)模的壯大。這也是所得稅財(cái)政功能的集中體現(xiàn)。由于所得稅的直接稅性質(zhì)，對(duì)二手房交易收益征收所得稅，直接增加二手房售房者的交易成本,減少其投機(jī)收益以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求,從而降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格(或抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度)。在不發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁的情況下,對(duì)于房屋出租租金收益的課征所得稅,會(huì)直接降低出租房屋的各期凈收益,從而導(dǎo)致房屋出租量

34、減小,有可能使原來(lái)租房者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)初次流通環(huán)節(jié),從而抬升房地產(chǎn)的初次交易價(jià)格.</p><p>　　近年我國(guó)主要房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策—房產(chǎn)稅改革</p><p>　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅是第二步利改稅以后開(kāi)征的，1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施

35、。</p><p>　?。ㄒ唬⒎慨a(chǎn)稅改革的成效</p><p>　　2011年1月27日晚間，上海、重慶兩市幾乎同時(shí)宣布啟動(dòng)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，28日期試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。征收房產(chǎn)稅，既可以通過(guò)稅收杠桿，遏制富人、投機(jī)者炒房，促進(jìn)房?jī)r(jià)理性回歸，又可以收到可觀的稅收，募集保障房資金。房產(chǎn)稅對(duì)于樓市調(diào)控來(lái)說(shuō)可能比限購(gòu)令會(huì)更有效果，從經(jīng)濟(jì)手段上有效遏制房產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求。在當(dāng)前房地產(chǎn)空置率較高的背景下，

36、開(kāi)征房產(chǎn)稅意味著大量空置房將增加稅負(fù)，如果不能承受，或投資收益預(yù)期落空，市場(chǎng)上必然會(huì)出現(xiàn)二手房源的拋售，從而抑制房?jī)r(jià)的上漲。此前試點(diǎn)的上海和重慶兩地的高端不動(dòng)產(chǎn)，都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn)，體現(xiàn)出房產(chǎn)稅的正面效應(yīng)。房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制，影響主要體現(xiàn)在心理層面和預(yù)期層面，雖然上海、重慶的征收范圍有限，但在心理上產(chǎn)生了潛移默化的作用，在一定程度上抑制了投機(jī)性購(gòu)房需求。事實(shí)上，作為一項(xiàng)長(zhǎng)效政策，房產(chǎn)稅無(wú)疑是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展

37、。房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)使之更健康、少泡沫、長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的配套制度，它可以憑借經(jīng)濟(jì)手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制瘋狂炒房的現(xiàn)象。此外，這個(gè)稅種對(duì)于財(cái)稅配套改革的直接意義是它可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財(cái)源，使地方</p><p>　　（二）、房產(chǎn)稅改革存在的問(wèn)題</p><p>　　雖說(shuō)新房產(chǎn)稅自實(shí)施以來(lái)在抑制房?jī)r(jià)方面確實(shí)有很大成效，但不得不承認(rèn)其中仍存在一些漏洞

38、。雖然有專家說(shuō)，上海與重慶的試點(diǎn)效果也不錯(cuò)。但是，從數(shù)據(jù)上看，上海、重慶的房?jī)r(jià)并未回歸多少。上海、重慶最大的試點(diǎn)效果恐怕是增加了稅收。房產(chǎn)稅是否應(yīng)該擴(kuò)大試點(diǎn)，值得探討。擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市應(yīng)廣泛征求各方意見(jiàn)，尋求周密的制度安排，不能想收就收。雖說(shuō)已有很多國(guó)家征收房產(chǎn)稅的先例，但國(guó)外開(kāi)征房產(chǎn)稅與我們的住房消費(fèi)背景不一樣。據(jù)了解，國(guó)外征收房產(chǎn)稅是在較少有新開(kāi)樓盤的情況下，保證房地產(chǎn)稅收的一種政策。也就是說(shuō)，國(guó)外征收房產(chǎn)稅的目的與調(diào)控樓市沒(méi)有直

39、接關(guān)聯(lián)。何況，當(dāng)下百姓的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)已經(jīng)很重，就連部級(jí)高官都坦言自己買不起房。在高房?jī)r(jià)環(huán)境下，大面積開(kāi)征房產(chǎn)稅，除了給國(guó)家增加稅收，遏制投機(jī)炒房以外，客觀上也會(huì)增加普通百姓的住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。再說(shuō)，炒房者做的是投機(jī)買賣，一旦有利可圖，他們可能馬上將房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，他們實(shí)際持有住房的時(shí)間不長(zhǎng)，不僅收不了他們多少稅，這些稅收成本最后還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者頭上。另外，從法律層面看，我國(guó)住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動(dòng)產(chǎn)。房產(chǎn)

40、稅與當(dāng)前收取的土地出讓金屬于重復(fù)收稅。</p><p>　　我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革存在的問(wèn)題。</p><p>　?。ㄒ唬⒏母锓较騿我?lt;/p><p>　　現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)稅制基本都是作用于銷售環(huán)節(jié)上，造成房地產(chǎn)保有和使用環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。對(duì)房產(chǎn)而言，保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對(duì)所有非營(yíng)業(yè)用房一律免稅，失去了以財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用。而在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，土地增

41、值稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅同時(shí)征收，稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁在一定程度上引發(fā)房?jī)r(jià)的上漲。</p><p><b>　　（二）、稅負(fù)不公平</b></p><p>　　稅負(fù)不公平主要反映在城鄉(xiāng)稅制不統(tǒng)一。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；城市維護(hù)建設(shè)稅按市區(qū)，縣城和鎮(zhèn)，非市區(qū)、縣城和鎮(zhèn)分別規(guī)定7％、5％和1％的稅率。伴隨城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，在城鄉(xiāng)結(jié)合處開(kāi)

42、辦的工商企業(yè)日趨增多，這些企業(yè)本質(zhì)上與位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的企業(yè)并無(wú)不同，卻不需要或可以較少的承擔(dān)納稅義務(wù)。其次是按歷史成本計(jì)價(jià)。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值征稅的從價(jià)計(jì)征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值乘以1.2%的稅率計(jì)算繳納。這種折余價(jià)值依據(jù)的是歷史成本，并不反映房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。通常而言，先建成的房產(chǎn)成本低于后建成的房產(chǎn)，以其歷史成本為計(jì)稅依據(jù)，勢(shì)必

43、將先建成的房產(chǎn)的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給了后建成的房產(chǎn)。使得兩塊市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)，能帶給其權(quán)利人相似收益的房產(chǎn)，僅因?yàn)闅v史成本的不同而承擔(dān)不同的稅收負(fù)擔(dān)，有違公平原則。</p><p>　?。ㄈ⒍惙N繁多，重復(fù)課稅</p><p>　　稅種繁多，重復(fù)課稅。譬如：對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入既按轉(zhuǎn)讓價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用課征營(yíng)業(yè)稅，又按增值額課征土地增值稅；對(duì)房屋租金收入，既征收5％的營(yíng)業(yè)稅，又征收12％的房產(chǎn)稅；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

44、的增值額，既課征土地增值稅，又計(jì)征企業(yè)所得稅；對(duì)納稅人不動(dòng)產(chǎn)所在地，既從量計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，又從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。由此造成稅種多、環(huán)節(jié)多及征收不到位。</p><p>　　（四）、房產(chǎn)信息不對(duì)稱</p><p>　　房產(chǎn)信息不對(duì)稱，導(dǎo)致仍很多有投機(jī)者大量占用資源，拉動(dòng)房?jī)r(jià)。同時(shí)，也不利于房產(chǎn)稅的推廣。</p><p>　　四、國(guó)外房地產(chǎn)稅收調(diào)控制度</p>

45、<p>　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過(guò)短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系，無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。（一）、國(guó)外稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法各國(guó)利用稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法不盡相同，但歸納起來(lái)其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是重視住房保障體系的建立；二是對(duì)房地產(chǎn)

46、市場(chǎng)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)壓下來(lái)，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。 （二）、以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅</p><p>　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛

47、盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有：一是利用高額地皮稅的抑制房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō)，

48、投機(jī)者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的８０％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。（三）、對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來(lái)越多的低收入者購(gòu)買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系

49、，許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠</p><p>　　五、對(duì)我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制優(yōu)化的思考</p><p>　　（一）、簡(jiǎn)化課稅環(huán)節(jié)</p><p>　　簡(jiǎn)化課稅環(huán)節(jié)，發(fā)揮市場(chǎng)的資源配置作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程主要包括四個(gè)階段，即土地取得階段、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段和房地產(chǎn)保有階段，各個(gè)環(huán)節(jié)稅務(wù)繁多。如可以適當(dāng)合并一些稅種，課稅環(huán)節(jié)將變得簡(jiǎn)單明了

50、，防止漏稅逃稅。</p><p>　　（二）、調(diào)整稅種稅率</p><p>　　調(diào)整稅種稅率，建立超額累進(jìn)稅制。例如按人均住房面積和房產(chǎn)套數(shù)累進(jìn)征稅，并設(shè)立免征額的機(jī)制。另外，可將房地產(chǎn)稅收按一定比例納入專項(xiàng)基金，例如專用保障性住房建設(shè)和維護(hù)。雖說(shuō)現(xiàn)試行的房產(chǎn)稅采用了按房產(chǎn)套數(shù)征稅的機(jī)制，但我國(guó)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)復(fù)雜，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展又極不平衡，如何將房產(chǎn)稅推廣到全國(guó)須進(jìn)行全方面的分析，這還有很長(zhǎng)

51、一段路要走。</p><p>　?。ㄈ?、完善房地產(chǎn)課稅的配套制度</p><p>　　完善房地產(chǎn)課稅的配套制度。強(qiáng)化房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。發(fā)達(dá)國(guó)家大都具有十分完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，并輔之以高效的信息管理手段，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收課征的有效性和嚴(yán)肅性。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1

52、]林榮標(biāo)、胡志勇：《淺議我國(guó)房地產(chǎn)稅收制度》，《商場(chǎng)現(xiàn)代化》2006年第10期。</p><p>　　[2]于兵：《稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)作用》，《經(jīng)濟(jì)研究參考》2005年第71期。</p><p>　　[3]安體富：《重構(gòu)我國(guó)房地產(chǎn)稅制的基本思路》，《稅務(wù)研究》2004年第3期。</p><p>　　[4]汪昊：《房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控研究》，中國(guó)稅務(wù)出版社2009年版。