中國房地產市場——繁榮還是泡沫-.pdf

1、中國的房地產市場是一個成功的案例。房地產業(yè)不僅有高經濟和社會重要性，也越來越具有政治意義。最近房價的增加將房產市場推向一個高度，越來越多的觀察家質疑和恐懼這種價格的可持續(xù)性增長會使得中國房地產業(yè)泡沫型的發(fā)展。
　　本論文的目的是從經濟和政治描述中國房地產市場，并嘗試評價，中國房地產界是否顯示了泡沫的跡象。筆者認為，中國房地產市場近期的發(fā)展幾乎沒有證據來證明這種消極的前景。然而，情形不容低估，如果保持這種狀態(tài)不變，也將嚴重威脅中國未

2、來的經濟穩(wěn)定。經濟分析表明，最近的價格上漲的推動因素不僅僅是微觀經濟也是宏觀經濟的作用。
　　這篇比較分析的學術論文是用來尋找和評估從微觀的角度參數(shù)。這篇論文中使用的學術論文是一家經濟研究，一家領先的私人經濟研究機構和國際貨幣基金票據及國家統(tǒng)計局的文獻。這兩份文件使用非常類似的方法來尋找住房市場的價格失調的跡象。收入比是價格負擔能力的指標。中國的房價一直在不斷增長，收入也同樣在增長。直到2007年，中國主要房地產市場的價格收入比率

3、呈小幅上升趨勢，住房價格的生長一般都遵循了收入的增長。2007年后，房價在一些中國主要城市的收入比至少增長50％，其他主要市場的比例甚至更低。租賃價格，跟蹤物業(yè)投資回報，表現(xiàn)出更強烈的突破與類似的模式。2007年后的價格漲幅大大超過收入的增長，租金回報大幅下跌。這兩個指標顯示，從2007年開始，特定市場上顯示出高估跡象明顯。進一步的分析表明，主要需求因素并非房價上漲的唯一主要動力。收入增長和城市遷移是長期穩(wěn)定的支持價格上漲因素，但200

4、7年左右價格都沒有明顯變化，這說明這兩個因素不是2007年以后的價格上漲的主要原因。兩份文件顯示，有效供給方面的因素也說明價值高，土地價格，開發(fā)商的行為和期望。土地價格自2007年以來漲幅較大。NBER報紙考察了房產商在北京市場上的作為。2006年后的市場參與者區(qū)域和私人發(fā)展商改變了他們的投標行為和規(guī)模的活動。筆者通過發(fā)現(xiàn)的數(shù)據證據表明，房產價格從2007年起收到中央國企房產商大面積購買房屋的影響。這兩份文件的使用非常類似的方法，取得的

5、結果非常相似，不同的是他們的解釋方式。NBER文件認為國家經濟研究局在主要市場的強勁高估，并認為由于其經濟意義和政治意義使這個市場嚴重威脅著中國房地產行業(yè)的整體穩(wěn)定性。IMF承認在主要市場價格的嚴重失調，但辯稱，對以前的房地產泡沫過程的研究表明，不僅是規(guī)模，價格的持續(xù)時間這一必要的錯位也是導致價格突然崩潰的原因。IMF看到了市場的整體健康和過去政府的有效干預以及當前危險的低經濟穩(wěn)定。
　　宏觀經濟分析更多的是一般的經濟條件和重點檢

6、查前后金融危機對房地產市場的經濟作用。美國房地產泡沫造成的金融危機對全球經濟具有廣泛而持久的影響。中國的銀行只有間接接觸到美國住房市場，直接的影響同樣不大。但是，這種間接影響對中國產品和中國出口導向的制造業(yè)的依賴短缺是具有破壞性的，嚴重威脅了中國經濟的整體穩(wěn)定。為了配合這一重大威脅中國政府啟動了對固定資產投資重大的經濟刺激計劃。這種刺激造成了建筑業(yè)的迅速繁榮穩(wěn)定了的中國經濟。然而，這種成功持續(xù)的時間很短。增加的流動性引發(fā)了最近的房屋在其

7、他投資機會它進入房地產市場澆一次在該非政府必須依靠中央預算資金的土地收入比以往任何時候更缺乏熱潮。切實投機性的需求，增加了城市住房的需求，帶動房價明顯上漲，并威脅房地產市場過熱。最近政府對日趨嚴重的通貨膨脹壓力加快了關注，炒樓被廣泛認為是唯一防止通脹快速上升的方式。通貨膨脹是中國經濟的重大威脅，其具有很大的潛力，會破壞經濟和社會穩(wěn)定。房地產市場的前景具有不確定性。一方面，房地產行業(yè)已經取代了中國經濟的主要動力——出口制造業(yè)，成為一個必要