商品房預售中預告登記相關法律問題研究.pdf

1、預告登記制度的設立是我國不動產(chǎn)市場發(fā)展的客觀需要，有利于保護經(jīng)濟上處于弱者的預購人合法權益，進一步規(guī)范了預售人、預購人和第三人之間的關系，是有效維護房地產(chǎn)交易市場發(fā)展和健全不動產(chǎn)登記法律的必需，在《物權法》出臺以前，商品房預售合同備案制度對房地產(chǎn)預售市場進行監(jiān)管，但是隨著社會的不斷向前，該備案制度的弊端越來越凸顯，預告登記制度的出現(xiàn)一定程度上有效的促進了房屋買賣市場的有序運行，但作為來源于德國的舶來品，其規(guī)定并不是特別完備，本文著眼于進

2、一步規(guī)范預告登記制度的角度，以案例的形式進行探討，以期為學術和實務操作貢獻自己的綿薄之力。
　　本文主要從《物權法司法解釋一》第4條和《物權法》第20條入手，對未經(jīng)預告登記權利人同意的，對已經(jīng)進行預告登記的不動產(chǎn)處分的行為效力進行分析。本文中，筆者將預告登記的效力分為內(nèi)部效力和外部效力。在內(nèi)部效力中，針對預購人能否將已經(jīng)預告登記的房屋進行讓與，從法理和現(xiàn)實的角度得出自己的結論，即在一定條件下允許預購人將已經(jīng)預告登記的房屋進行讓與；

3、在外部效力中，針對已經(jīng)預告登記的房屋能否對抗法院強制執(zhí)行，從預告登記的本質(zhì)和現(xiàn)實的角度上筆者對此持贊同態(tài)度。
　　本文第一個案例是從預售登記備案和預告登記辨析的角度入手，針對現(xiàn)實中的具體案例和法院判決進而對此進行分析，本文第二個案例是從預告登記效力的角度入手，對爭議的關鍵問題進行歸納和總結。其一是預告登記制度的判斷標準；其二便是圍繞預告登記中的各方當事人的處分效力認定問題進行研究，這兩個角度的提出具有步步推進的聯(lián)系，從而進一步根據(jù)