房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同“跳單”研究.pdf

1、法學(xué)碩士專(zhuān)業(yè)學(xué)位論文房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同“跳單”研究房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同“跳單”研究Studyonthe“DiscardBrokers”inBrokerageContractofHouseDeal作者姓名：陳雪聯(lián)指導(dǎo)教師：譚啟平西南政法大學(xué)SouthwestUniversityofPoliticalScienceLaw房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同“跳單”研究1內(nèi)容摘要我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新興繁榮催生了房屋中介行業(yè)。房屋中介機(jī)構(gòu)在協(xié)調(diào)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方信息交換、通過(guò)提

2、供居間服務(wù)促進(jìn)房屋交易成功方面起著舉足輕重的作用。我國(guó)法律對(duì)居間合同規(guī)定數(shù)量有限、內(nèi)容簡(jiǎn)略，已經(jīng)不能適應(yīng)房屋中介行業(yè)的發(fā)展需求；同時(shí)司法實(shí)踐中對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同糾紛的處理因缺乏統(tǒng)一的規(guī)范而出現(xiàn)裁判不一致的情況。這些都是亟待解決的問(wèn)題。本文正文分為五個(gè)部分，具體內(nèi)容如下：第一部分，引言。房屋中介機(jī)構(gòu)在促進(jìn)房源配置、實(shí)現(xiàn)交易迅捷方面扮演著重要角色。伴隨著房屋居間合同關(guān)系的發(fā)展，出現(xiàn)了委托人“跳單”的行為。為維護(hù)房屋中介行業(yè)秩序，保護(hù)居間方合

3、法利益，法律的介入顯得尤為重要。但現(xiàn)階段我國(guó)關(guān)于居間合同相關(guān)規(guī)范不能滿足現(xiàn)實(shí)需求。研究“跳單”行為，對(duì)相關(guān)制度的完善無(wú)疑具有十分重要的作用。第二部分，“跳單”的界定。所謂“跳單”，即委托人與房屋中介機(jī)構(gòu)簽訂居間合同后，為逃避支付居間報(bào)酬，跳過(guò)原居間方，通過(guò)其他途徑與相對(duì)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。對(duì)于“跳單”行為的認(rèn)定，最核心的是如何判斷委托人具有逃避支付居間報(bào)酬的“故意”。對(duì)此，可以從委托人的外在具體行為合理“推定”：如果委托人利用了居間方提

4、供的居間服務(wù)卻不通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)與相對(duì)人達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)交易，則可以判定委托人具有逃避報(bào)酬支付義務(wù)的“惡意”。根據(jù)委托人具體行為，“跳單”可以分為私下與相對(duì)人交易和通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)與相對(duì)人交易兩大類(lèi)。第三部分，“跳單”違約責(zé)任的成立條件?！疤鴨巍睂儆谶`約行為，但應(yīng)將“跳單”行為的成立與“跳單”違約責(zé)任的承擔(dān)相區(qū)別。對(duì)于居間合同中禁止“跳單”條款，只要不違反公平，原則上都應(yīng)當(dāng)承認(rèn)其效力；支付居間報(bào)酬是委托人最主要的義務(wù)，委托人“跳單”即違反了