二手房買賣合同中居間商民事法律責(zé)任分析.pdf

1、隨著二手房買賣程序越來(lái)越復(fù)雜化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化，推動(dòng)著房屋中介市場(chǎng)的不斷壯大。越來(lái)越多的房屋買賣通過(guò)中介公司來(lái)完成。但是由于現(xiàn)行法律對(duì)中介公司的規(guī)范十分缺少，以及相關(guān)的關(guān)于居間的法律規(guī)定也十分籠統(tǒng)。關(guān)于居間合同的規(guī)定也就只有《合同法》中的四條。也即是《合同法》從第四百二十四條到第四百二十七條這四條。所以關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)制就十分的不健全，但是在房屋買賣中特別是二手房買賣中又離不開(kāi)中介公司的介入。特別像北京這樣的一線城市，中介公司介

2、入二手房買賣已經(jīng)達(dá)到了80％。這樣的一個(gè)市場(chǎng)導(dǎo)致很多人痛恨中介公司是“黑公司”，所以很多時(shí)候在法院的訴訟中，法官也會(huì)有這樣的感情傾向，這樣難免會(huì)導(dǎo)致判案時(shí)過(guò)多的加入法官的個(gè)人感情因素，而不能達(dá)到法律的公平和公正。由于關(guān)于居間商民事責(zé)任規(guī)定的缺乏，導(dǎo)致在司法審判中，出現(xiàn)很多無(wú)法可依，甚至法官造法的現(xiàn)象發(fā)生。
　　筆者在這里通過(guò)分析一個(gè)典型的司法個(gè)案的方式，對(duì)我國(guó)現(xiàn)存的由于法律規(guī)定的缺少所導(dǎo)致的司法不公現(xiàn)象進(jìn)行研究和思考。以期能夠?qū)ξ?/p>

3、國(guó)關(guān)于居間商民事責(zé)任的分配方面在立法和司法審判中提供有益的參考。
　　第一部分主要是對(duì)司法個(gè)案的引入，主要介紹司法審判中，對(duì)居間商民事責(zé)任的認(rèn)定與評(píng)判。在司法審判中，法官根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任的大小來(lái)認(rèn)定責(zé)任的承擔(dān)。第二部分是對(duì)案例爭(zhēng)議焦點(diǎn)的總結(jié)。第三部分為本篇文章的重要部分，首先是從合同相對(duì)性原則方面對(duì)司法個(gè)案進(jìn)行評(píng)判，得出在居間房屋買賣合同無(wú)效后締約過(guò)失責(zé)任的承擔(dān)，只能在締約人之間承擔(dān)。而不能擴(kuò)大到買賣合同之外的居間商。其次是從居間商的

4、如實(shí)報(bào)告義務(wù)對(duì)司法個(gè)案進(jìn)行分析，得出從立法的現(xiàn)行規(guī)定，以及居間法律制度的不完善，對(duì)居間商如實(shí)報(bào)告義務(wù)和調(diào)查義務(wù)的全面要求過(guò)于苛刻。其三是從出賣人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)對(duì)居間商的民事責(zé)任的影響方面進(jìn)行分析。出賣人是標(biāo)的物權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的主要承擔(dān)者，而居間商只能是根據(jù)出賣人所提交的材料進(jìn)行審查和提示義務(wù)，如果出賣人有故意隱瞞的傾向，作為居間商是很難得知的。其四是從居間商關(guān)于權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的免責(zé)條款上進(jìn)行分析，根據(jù)意思自治原則，居間商在合同中