論房地產交易中的欺詐行為及其遏制.pdf

1、隨著我國房地產業(yè)的飛速發(fā)展，房地產交易過程中的欺詐行為也日益顯現(xiàn)在人們眼前。由于房地產的交易不同于普通的商品買賣，它的復雜性、涉及的利益重大性使得一旦發(fā)生欺詐行為，受害人的損失和引發(fā)的矛盾也就比較重大。如何有效地防止房地產交易過程中的欺詐行為，對保護善意消費者的合法權益、維護正常的經濟秩序、促進房地產業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，都具有十分重要的意義。 全文共分為四個部分： 第一部分是界定欺詐行為的概念。由于我國立法未對欺詐行為作出

2、統(tǒng)一的界定，法學理論界對欺詐概念也未形成一致的認識，因此，從理論上界定欺詐的本質屬性具有重要的理論意義和實踐意義。本文從分析欺詐行為的概念入手，并通過與相關法律概念的比較，對欺詐行為的概念進行了明確。即欺詐是行為人故意制造假相、隱瞞事實真相并可能使他人誤解上當?shù)男袨椤?第二部分是分析大陸和英美法系國家法律涉及的反欺詐規(guī)范。結合我國的民法通則、合同法、公司法、證券法等對反欺詐行為的規(guī)定展開分析、比較，進一步深化對欺詐行為的認識。

3、 第三部分具體分析房地產業(yè)中的欺詐行為。房地產業(yè)的欺詐行為分為開發(fā)商的欺詐行為和中介組織的欺詐行為。文章通過列舉開發(fā)商和中介組織的種種欺詐行為，進一步從實踐上明確欺詐行為的實際意義。隨著房地產業(yè)在中國的快速發(fā)展，房產開發(fā)商和中介組織對改善城市居民的居住條件，促進經濟的穩(wěn)定發(fā)展，維護交易雙方的合法權益起到了不可替代的作用，但我們也感到其在快速發(fā)展中存在著的整體誠信水平低等令人堪憂的問題。 第四部分是論文的主體部分，詳細探討了

4、防止房地產交易中欺詐行為的具體措施。針對房產交易過程中的不誠信現(xiàn)象，提出了重建我國房地產行業(yè)的誠信。誠信是保證企業(yè)利益與消費者利益之間共生、共贏所不可缺失的要素，更是房地產企業(yè)良性發(fā)展的重要基礎和有力保障，通過建立健全并大力施行行業(yè)誠信自律法律規(guī)范、發(fā)揮政府和行業(yè)協(xié)會的組織功能、建立新聞輿論和社會公眾相結合的監(jiān)督機制建立權威的房地產誠信公示體系等方法來構建我國房地產業(yè)的誠信。嘗試在房地產交易中運用懲罰性賠償制度來遏制欺詐行為。我國法律中

5、一直未明確懲罰性賠償制度，直到1993年制定《消費者權益保護法》時，才正式建立了懲罰性賠償金制度，同時通過對這一制度的理論探討，希望將懲罰性賠償制度擴展到房地產領域。通過對那些法律規(guī)定不動產交易經公證生效的國家近十幾年來的房產交易情況進行觀察，我們可以發(fā)現(xiàn)，在這些國家，房產交易幾乎無侵權、欺詐案例，也很少有糾紛發(fā)生(即使有糾紛，也只是違約的問題)。為此建議在我國房地產交易中應借鑒這些國家和地區(qū)的成功經驗，規(guī)定不動產登記前應經公證，以期能