經(jīng)濟(jì)法視角下的商品房預(yù)售法律規(guī)制研究.pdf

1、房屋是人類賴以生存的基礎(chǔ)，是最基本的生活資料。我國(guó)在逐步取消福利性住房分配制度后，城鎮(zhèn)居民的住房轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化和商品化。商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確立的一項(xiàng)制度，與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系。 商品房預(yù)售作為一種平等市場(chǎng)主體之間的民事合同法律關(guān)系，當(dāng)事人雙方的合同權(quán)益均應(yīng)平等地受法律保護(hù)。但由于商品房預(yù)售制度本身的特點(diǎn)以及預(yù)售市場(chǎng)的特殊性和實(shí)際情況，相對(duì)于出賣人而言買，買受人僅僅具有抽象意義上的平等地位，而實(shí)質(zhì)上處于明

2、顯的弱勢(shì)地位，而出賣人也往往利用其優(yōu)勢(shì)地位損害買受人的利益。如何在對(duì)雙方當(dāng)事人平等保護(hù)的大前提下，注重對(duì)處于弱勢(shì)地位買受人群體的合法權(quán)益的保護(hù)，是法律公平本身的應(yīng)有之義。 本文以經(jīng)濟(jì)法學(xué)的基本法律價(jià)值為指導(dǎo)，以利益分析為邏輯線索，圍繞商品房預(yù)售合同的訂立、履行，選取了預(yù)售合同中的預(yù)告登記、資金監(jiān)管和預(yù)售廣告三個(gè)能充分體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)法價(jià)值的代表性問(wèn)題加以研究，通過(guò)經(jīng)濟(jì)法的視角分析了商品房預(yù)售制度中相關(guān)主體之間的的利益沖突，以及如何通

3、過(guò)國(guó)家的干預(yù)實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)的利益平衡。 本文共分四章。 第一章介紹了商品房預(yù)售制度的淵源以及在我國(guó)發(fā)展的基本現(xiàn)狀，并通過(guò)對(duì)其內(nèi)涵和法律特征的分析，總結(jié)了四個(gè)特點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上主要分析了商品房預(yù)售制度所建立的經(jīng)濟(jì)法理論基礎(chǔ)。本章從消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的價(jià)值取向著手，說(shuō)明對(duì)公民個(gè)人消費(fèi)權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會(huì)本位的發(fā)展趨勢(shì)，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展引發(fā)對(duì)公民基本生存權(quán)利予以特殊保護(hù)的客觀要求。指出了商品房預(yù)售中當(dāng)事人之間形式意義

4、上的平等，以及因制度本身的特點(diǎn)而導(dǎo)致的實(shí)質(zhì)意義上的不平等，為下面選取的幾個(gè)重要問(wèn)題作出理論鋪墊。 第二章主要討論了商品房預(yù)售合同登記問(wèn)題。本章通過(guò)對(duì)現(xiàn)有的房屋登記法律規(guī)范的分析發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析了其行政管理措施和作為民法不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不同意義，以及在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面的特點(diǎn)。 第三章依據(jù)法理并貫徹撰寫本文的原則，對(duì)商品房預(yù)售中一個(gè)重要的技術(shù)性問(wèn)題——預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)行了理論和實(shí)踐意義上的研究，總結(jié)了其法理基礎(chǔ)、法律規(guī)范、法

5、律性質(zhì)及法律責(zé)任。 第四章對(duì)商品房預(yù)售廣告進(jìn)行了詳細(xì)的分析。商品房買賣合同的效力不僅關(guān)系著交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，而且關(guān)系到商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。本章通過(guò)對(duì)銷售廣告的法律性質(zhì)、虛假?gòu)V告的表現(xiàn)形式及現(xiàn)有法律規(guī)范、虛假?gòu)V告的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題進(jìn)行了梳理，并結(jié)合銷售廣告在商品房預(yù)售中的作用，根據(jù)當(dāng)事人基于銷售廣告進(jìn)行的民事行為漸進(jìn)性特點(diǎn)，分階段分析了買受人利益保護(hù)的不同法理依據(jù)以及相應(yīng)的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，分析貫徹了文章所確立的指導(dǎo)