房產稅計稅依據

1、財稅[2010]121號出臺后，關于此文的解讀五花八門，有稅務部門，有專家學者，有財務工作者，還有對會計和稅收一知半解的各持已見，把執(zhí)行規(guī)定的和履行義務的搞得頭昏眼花。本人看了實在感到不爽，大部分解譯都把制定本規(guī)定的目的搞反了，為此特發(fā)此文詳細說明。國家稅務總局2010年12月21日下發(fā)的《關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規(guī)定，自2010年12月21日起，對按照房產原值計稅的房產，無論

2、會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。一、這一規(guī)定與《企業(yè)會計準則》存在的差異《企業(yè)會計準則第6號無形資產》規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權可以單獨作為無形資產核算，企業(yè)外購的土地及建筑物支付的價款，應當在建筑物與土地使用權之間進行分配。難以合理分配的，應當全部作為固定資產核算。也就是說執(zhí)行《企業(yè)會計

3、準則》的企業(yè)，其取得的土地使用權是單獨作為無形資產核算的，其價值不包括在賬簿中固定資產－房屋的價值中，因此，其在計算繳納房產稅時是并不包含土地價款的。2010年12月21日前，稅務機關宗地容積率是房產稅中首次提到的概念。宗地容積率指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值。容積率越小說明工程項目的建筑面積小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費。按規(guī)定，這里特別強調的是國家的宏觀政策是鼓勵小高層建筑，杜絕浪費土地，保正合理的宗地容積率

4、。一般來講建筑物越高，宗地容積率就越高。高層、小高層建筑的容積率高于多層建筑；多層建筑的容積率高于別墅、平房?，F(xiàn)根據《企業(yè)會計準則》和財稅[2010]121號文件的規(guī)定，就房產稅計稅依據中的土地價值如何計算做一個詳細的解讀。⑴如容積率大于1，則將土地價值按建筑面積分攤，確定征稅的房產原值。⑵如容積率小于1，且不小于0.5，可以按容積率乘以土地價值，以此結果再按建筑面積分攤，確定征稅的房產原值。⑶如容積率小于0.5，按房產建筑面積的2倍計